Clădirile de birouri moderne, construite în ultimii ani în Bucureşti, găzduiesc circa 235.000 de angajaţi. Anual, multinaţionalele şi companiile româneşti plătesc pentru spaţiile ocupate aproape 400 de milioane de euro.
Suma intră în buzunarele unor investitori precum
Immoeast, CA Immo, Liviu Tudor sau Dinu Patriciu, cei mai mari proprietari de birouri din România. Regulile de ocupare, impuse de giganţii internaţionali, prevăd un spaţiu de circa 11 mp pentru
fiecare angajat care lucrează într-un sediu central de companie şi o medie de şapte metri pătraţi pentru cei care sunt încartiruiţi în clădirile ce deservesc operaţiunile de tip back-office
(zonă în care se dezvoltă produsele şi care nu are interfaţă cu clienţii).
Pentru spaţiul ocupat de fiecare angajat dintr-un sediu central, corporaţiile plătesc anual circa 3.000 de euro, iar pentru cel ocupat în clădirile de back-office, circa 1.300 de euro. În aceste sume sunt incluse chiriile şi costurile adiţionale, cum ar fi cele cu paza, curăţenia spaţiilor comune, recepţia, întreţinerea lifturilor, întreţinerea spaţiilor verzi, cheltuielile cu utilităţile pentru spaţiile comune, impozitul şi asigurarea clădirii.
„Costurile adiţionale au început să aibă o pondere din ce în ce mai importantă şi de aceea se observă o atenţie sporită a proprietarilor în eficientizarea acestor costuri şi în menţinerea unui nivel cât mai competitiv“, spune Monica Vasile, senior office consultant în cadrul DTZ Echinox.
În cazul unor clădiri utilizate ca sedii centrale de companii, cheltuielile anuale cu chiria ajung la circa 228 euro, iar costurile adiţionale la 48 euro, în timp ce la clădirile de tip back-office chiria medie este de 144 euro/an, iar costurile adiţionale se ridică la 42 de euro/an. Imobilele moderne de birouri din Bucureşti, încadrate în categoria A şi B, au închiriată, în prezent, o suprafaţă totală de circa 1.844.000 mp. „Se resimte o accentuare a nevoii companiilor pentru birourile flexibile, care să ofere un spaţiu de lucru individual mai generos, ceea ce va conduce la creşterea spaţiului destinat unui angajat.
Pe măsură ce companiile explorează tot mai mult modalităţile de lucru alternative, în următoarele decenii, mixul între spaţiile de lucru reale (tradiţionale) şi cele virtuale (mobile) va fi definitoriu în evoluţia cererii pentru spaţiile de birouri“, subliniază Maria Florea, director asociat al departamentului de birouri din cadrul Colliers International.
Din cei 235.000 de angajaţi, circa 50.290 lucrează în sedii centrale de companii, iar 184.400 în zona de back-office. Dacă 80% din spaţiul închiriat în Bucureşti revine firmelor străine, trebuie menţionat că doar 10% din chiriaşi vin din sectorul public.
Se poartă clădirile mici
Majoritatea companiilor mari au trecut, în ultimii ani de criză, printr-un proces de restructurare ce a implicat, în unele cazuri, şi reducerea suprafeţei închiriate. Corporaţiile sunt foarte atente cu spaţiul alocat angajaţilor, motiv pentru care reducerile de costuri s-au realizat în principal din zona cheltuielilor adiţionale.
„Companiile şi-au păstrat tendinţa de a reduce eficient costurile de ocupare, şi acest lucru se realizează atât prin alegerea unei clădiri moderne în care angajaţii pot fi acomodaţi pe un singur etaj, reducându-se astfel suprafaţa comună plătibilă, cât şi prin implementarea unei strategii cât mai eficiente de project management, care să ţină cont de nevoile angajaţilor şi de planurile de afaceri pe termen mediu şi lung ale companiei“, spune Cătălina Jigman, directorul departamentului de birouri al CBRE România.
Companiile multinaţionale care şi-au consolidat poziţia pe piaţă aleg clădirile noi clasa A sau B din zona centrală sau cea de nord. Aproximativ 28% din totalul de spaţii de birouri livrate pe piaţă sunt situate în zone premium ale Capitalei, precum Piaţa Victoriei şi Aviatorilor. „Firmele de software, IT, call-center, dar şi companii din domeniul bancar sau al telecomunicaţiilor aleg zonele semicentrale pentru activităţile lor de back-office.
Domenii precum publicitate, avocatură, consultanţă vor alege vile în locaţii centrale, accesibile sau clădirile de birouri de dimensiuni mai mici, între 800 şi 2.000 mp. Segmentul dinamic din ultima perioadă pe piaţa de birouri este cel al imobilelor de mici dimensiuni“, menţionează Claudia Cetăţoiu, consultant în cadrul departamentului de birouri al Jones Lang LaSalle.
Dincolo era mai ieftin
România se plasează pe locul patru în regiune, incluzând şi Ucraina, după costul de ocupare al spaţiilor de birouri, cu 3.040 de euro/spaţiu de lucru, chiar dacă are cea mai mică suprafaţă alocată angajaţilor, de numai 8,59 mp, conform unui studiu DTZ care evaluează 124 de districte de afaceri din 49 de ţări din întreaga lume. Spre comparaţie, angajatul unei corporaţii din Budapesta are alocat un spaţiu de lucru de 16,94 mp, pentru care angajatorul plăteşte anual 2.720 euro. În Ungaria, chiar şi chiria spaţiilor de birouri este mai mică decât în România, respectiv 16,94 euro/mp, faţă de 24,34 euro/mp cât solicită proprietarii birourilor din Bucureşti.
Chiar dacă pentru prima jumătate a anului chiriile vor rămâne stabile, scăderea gradului de ocupare va pune presiune pe creşterea acestora spre finalul anului, estimează consultanţii CBRE. În prezent, circa 14% din spaţiile de birouri disponibile în Bucureşti sunt goale, dar ritmul slab al livrărilor - cu doar 130.000 mp planificaţi pentru 2012 - va conduce la o scădere a gradului de neocupare până la 12%-13%.
3.000 de euro este costul anual pe care o corporaţie trebuie să-l suporte pentru fiecare angajat ce lucrează în sediul central al companiei.
20 April 2012
