Primii cinci proprietari office încasează într-un an zeci de milioane de euro fiecare, doar din chirii, în timp ce mulţi alţi dezvoltatori stau cu clădirile goale.
Principalii câştigători din sectorul office sunt cei care au construit suprafeţe medii ca mărime,
aproape de mijloacele de transport în comun. Aceştia încasează pe o clădire milioane de euro anual. Pe de altă parte, clădirile situate departe de metrou sunt goale, iar pentru suprafeţele de
peste 2.000 mp, chiar dacă au chirii mai mici, se găsesc foarte greu clienţi.
Doi dintre factorii principali care influenţează încasările din chirii sunt nivelul acestora şi suprafaţa ocupată. Câştigurile proprietarilor ar fi mult mai mari decât în prezent dacă nivelul chiriilor ar fi cel din urmă cu trei ani. Situaţia s-a schimbat însă. „Majoritatea contractelor au fost renegociate. Acum chiria depinde mult de suprafaţă, dar şi de incisivitatea agentului", au declarat reprezentanţi ai DTZ Echinox. Suprafeţele mari se închiriază în continuare greu. În plus, încasările pe metru pătrat pentru o suprafaţă mare pot fi cu 30-40% mai mici decât încasările de pe suprafeţe medii.
Proprietarii mai încasează şi din spaţiile de retail de la parter, dar şi din parcări. „La o clădire modernă de 34.000 mp sunt cam 340 de locuri de parcare. Acestea se închiriază cu 100-150 de euro de loc de parcare lunar, în funcţie de zonă şi de dezirabilitatea lor şi dacă sunt la suprafaţă sau subterane", precizează cei de la DTZ. Spre exemplu, City Gate are peste 1.000 de locuri de parcare pe trei niveluri. Cum situaţia diferă foarte mult de la o clădire la alta în acest sens, ne-am limitat la chiriile office propriu-zise.
Vom vorbi în cele ce urmează despre primii cinci proprietari de clădiri de birouri în Bucureşti, după încasările din chirii. Calculele au fost aproximate fără a lua în considerare facilităţile
oferite în această perioadă chiriaşilor (luni fără chirie sau amenajări pe banii proprietarului). Asta şi pentru că există diferenţe de la caz la caz, după cum există şi diferenţe în
gradul de renegociere a contractelor vechi. De asemenea, în unele cazuri (spre exemplu, clădirile City Gate), unii chiriaşi s-au mutat abia în a doua jumătate a anului trecut. În
alte cazuri (spre exemplu, BRD în Novo Park), chiriaşii au deja contractele semnate şi urmează să se mute. Încasările anuale au fost calculate după contractele în urma cărora chiriaşii
sunt deja în clădire. Astfel că singurele date pe care le-am luat în considerare au fost chiria din zonă şi suprafaţa ocupată deja în clădire.
Immofinanz - peste 25 de milioane de euro
În portofoliul Immofinanz intră Iride Business Park, North Center, Bucharest Corporate Center, S-Park, Băneasa Airport Tower, Victoria Park şi Global Business Park. Suprafaţa totală a acestora se apropie de 160.000 de metri pătraţi (mp). Global Business Park e ocupat în întregime, în timp ce Iride are circa 10.000 mp disponibili. Gradul de ocupare pe ansamblu este de aproape 90%. În funcţie de chiriile pe zone şi tip de clădire, reiese că Immo-finanz încasează într-un an circa 12 milioane de euro pe chirii, la actualul grad de ocupare. Grupul austriac rămâne cel mai puternic in-vestitor imobiliar local, după preluarea fondului Immoeast.
Genesis Development - circa 17 milioane de euro
Compania omului de afaceri Liviu Tudor deţine două parcuri de birouri în Bucureşti: Novo Park, aproape de metrou Pipera, cu peste 60.000 mp închiriabili, şi West Gate, din zona Militari, cu aproape 60.000 mp de spaţii de închiriat. După re-centul contract semnat cu UniCredit pentru 10.000 mp în Novo Park, gradul de ocupare în clădirile omului de afaceri este de circa 95%. Partea de back-office a UniCredit se va muta în Novo Park la finele anului însă. Cei mutaţi deja în clădirile de birouri aduc pentru Genesis aproximativ 17 milioane de euro în 12 luni. De anul viitor se vor mai adăuga probabil circa 1,2 milioane de euro de la UniCredit (calcul făcut în funcţie de chiria de 10-12 euro, dar şi de faptul că suprafaţa închiriată e foarte mare).
CA Immo - circa 15 milioane de euro
După ce a preluat Europolis, din portofoliul CA Immo fac parte clădirile Opera Center, Bucharest Business Park, Europe House şi Sema Park. Adunat, suprafaţa închiriabilă depăşeşte 85.000 mp. Din acest total, cam 7% sunt suprafeţe disponibile în Europe House, mai ales şi apoi în Opera Center. Spaţiile goale din Europe House pot avea drept cauză şi chiriile pentru acest tip de clădiri din zonă, de 18-19 euro/mp. Tran-zacţia CA Immo - Europolis a fost finalizată la începutul anului, rezultând un portofoliu total de active imobiliare de aproximativ 360 de milioane de euro.
Deutsche Bank - peste 14 milioane de euro
În topul celor mai mari proprietari de birouri intră şi Deutsche Bank, prin divizia RREEF, prin care a cumpărat încă din anul 2008 BOB Tower şi BOC Tower din Pipera. Cele două clădiri au o suprafaţă însumată de circa 100.000 mp şi mai există circa 14.000 mp disponibili în BOC Tower. La chiriile de acum din zonă reies încasări de aproximativ 14 milioane de euro pentru Deutsche Bank în 12 luni.
Globe Trade Center - circa 9 milioane de euro
Compania Globe Trade Center a investit peste 120 de milioane de euro în cele două turnuri din Piaţa Presei. Conform unei evaluări proprii, City Gate valorează 171 de mili-oane de euro, dar din evaluarea făcută de companie nu reiese pe ce se bazează această sumă. La chiriile actuale, de 18-19 euro, reies venituri de aproximativ 9 milioane de euro în 12 luni, la care se mai pot adăuga sumele de la viitorii chiriaşi. Clădirile sunt aproape pline, fiind unele dintre cele mai de succes de pe piaţa office a anului trecut.
Perspective
Gradul de ocupare reglează în continuare în mare măsură cuantumul chiriilor din Capitală. Cu alte cuvinte, atâta timp cât companiile au de ales, nu stau la mâna proprietarului. „Până în momentul în care stocul total de spaţii disponibil nu va scădea simţitor, nu putem discuta despre creşterea ni-velului chiriilor", a declarat Simona Manea, specialist pe Office la RealTime. Or, rata medie de neocupare în Bucureşti este cam la acelaşi nivel cu 2010, adică de aproape 20%. Atâta timp cât a cincea parte din su-prafaţa clădirilor este neocupată, e greu de vorbit de creşteri de chirii. Mai rău, pe platforma Pipera, dintr-o suprafaţă totală de circa 600.000 mp, cam a treia parte e neocupată. La acestea se adaugă livrările preconizate pentru acest an (maximum 150.000 mp), care - chiar dacă sunt mai puţine decât în anii trecuţi - se adaugă la suprafaţa deocamdată neocupată. Aici ar putea fi făcută însă o distincţie - clădiri bine plasate sau... în câmp.
Consultanţii The Adviser nu exclud ca, în a doua jumătate a anului, pentru clădirile cu bune specificaţii tehnice şi cu acces la metrou să se înregistreze un trend uşor ascendent al chiriilor. Nu trebuie uitat însă că există clădiri cu bun acces la metrou din care chiriaşii au plecat tocmai din cauza chiriilor mari.
23 May 2011
