Câştigătorii crizei imobiliare: lichidatorii şi administratorii judiciari

Printre puţinii care au de profitat de pe urma dificultăţilor din „real estate" sunt firmele care au ajuns să gestioneze marile procese de insolvenţă.

Până în urmă cu doi ani, cele mai mari profituri le obţineau din real estate dezvoltatorii şi agenţiile imobiliare. Acum a venit rândul lichidatorilor şi al administratorilor judiciari să aibă de câştigat. Aceştia încasează de la mii de euro până la milioane de euro din gestionarea unui proiect în dificultate.

Profiturile care se pot obţine din gestio­narea sau vânzarea afacerii unei socie­tăţi în dificultate atrag în ul­timul timp tot mai multe fir­me de avocatură, prin crea­rea de departamente specia­li­zate în acest sens. De ase­me­nea, firmele care au deja un istoric pe insolvenţă alo­că tot mai multe resurse sau sporesc numărul angajaţilor de profil. Dacă reuşeşte să aibă o bună relaţie cu creditorii şi cu firma în insolven­ţă, administratorul judiciar îşi asigură o remuneraţie re­zonabilă pe o perioadă de doi-trei ani. În cazul fericit în care activele au o valoare mare şi se vând cu succes, un lichidator poate câştiga zeci sau sute de mii de euro drept onorariu, ca procent din preţul de vânzare. Acest onorariu depinde de mai mulţi factori, printre care complexitatea proiectului, vandabilitatea acestuia, dar şi rezultatul la care se ajunge după o eventuală lichidare. Ce se uită însă frecvent în ca­zul acestor procese de insolvenţă e faptul că succesul nu e garantat. Astfel, sunt destu­le cazuri în care administratorul judiciar e schimbat du­pă câteva luni sau situaţii în care firma datornică pune piedici serioase procesului.

Chiar şi aşa, pe piaţă exis­tă destui administratori judiciari al căror portofoliu creş­te de la o săptămână la alta. Vom trece în revistă câţiva ac­tori importanţi din acest domeniu, arătând, în unele cazuri, şi onorariile obţi­nute.

Casa de Insolvenţă Transilvania

Printre firmele cu cel mai mare succes în ultimele luni este Casa de Insolvenţă Transilvania (CITR). Aceasta a încasat un onorariu de a­proximativ 4 milioane de eu­ro doar în urma vânzării mall-ului Tiago din Oradea şi a recuperării creanţelor a­cestui centru comercial. „Re­tri­buţia" a rezultat din apli­ca­rea unui procentaj de 10% din preţul de vânzare şi din creanţele recuperate.

Pentru Armonia Brăila şi City Mall, tot CITR a fost a­lea­să să gestioneze procesul de insolvenţă. Firma are în por­to­foliu extrem de multe socie­tăţi în insolvenţă, prin­tre ca­re şi dezvoltatori imo­bi­­liari. Chiar dacă în celelalte cazuri onorariul nu se ridică la ni­ve-lul celui încasat la Tia­go, adu­nate, onorariile pot a­tin­ge su­me consistente, chiar dacă nu sunt încasate toate odată. Ast­fel, în cazul dezvoltatorului Star Imobi­liar, CITR cere un onorariu fix de 2.500 de euro lunar plus TVA, precum şi un onorariu de succes de 3,5% plus TVA din cuantumul cre­an­ţe­lor recuperate.

Succesul pe care firma l-a avut în atragerea în portofoliu a administrării Armo­nia Brăila şi City Mall este ex­plicat de reprezentanţii CITR prin faptul că procesul a decurs foarte bine în cazul Tiago. „E normal ca, dacă am vândut bine şi repede un mall precum Tiago, să vrea şi alţii să le gestionezi mall-urile în dificultate", a decla­rat Andreea Anghelof, ma­na­ger de caz în cadrul CITR.

RVA Insolvency

Pe lângă firme precum Re­publica, Rulmentul, Bank­coop, Flamingo, Aversa şi multe alte societăţi sonore, portofoliul RVA mai cuprin­de şi dezvoltatori imobiliari precum Cooper Beech, Glo­bal Property sau Clark In­ter­na­tional. Firma beneficiază şi de faptul că îl are drept a­so­­ciat coordonator pe Arin Oc­tav Stănescu, preşedintele U­niunii Naţionale a Practi­cie­ni­lor în Insolvenţă (UNPIR).

În cazul valorificării ac­ti­ve­lor firmelor mari, RVA a în­ceput să aibă rezultate po­zi­tive prin vânzarea firmelor pe bucăţi, după ce vânzările în bloc nu prea au dat rezultate. „Cele mai multe adju­de­cări la licitaţii au fost pe ac­tive mici, reprezentând apar­ta­mente, spaţii comerciale, ha­le industriale, loturi teren, teren agricol, cu valoare de adjudecare de sub 100.000 de euro", a declarat Otilia Mi­lu, director executiv al RVA Insolvency Specialists SPRL. Ca exemplificare, du­pă împărţirea pe loturi a Re­publica, RVA a obţinut venituri din vânzări de peste 530.000 de lei, din iunie în oc­tombrie. În această pe­rioa­dă, RVA a încasat un onora­riu de peste 90.000 de lei.

Rovigo

Rovigo SPRL are în portofoliu peste 100 de active imobiliare. „Pot ob­ser­va că investitorii se orientează în ultimul timp spre achiziţia a­facerilor în derulare dato­rită potenţialului de creştere a profitului. Un e­xemplu eloc­vent în acest sens este vân­za­rea imobilului din patrimoniul Unicom Osys, cu aproximativ 5 milioane de euro", a declarat Vasile Deleanu, coordonator al Rovigo.

Firma a mai vândut cu 3,5 milioane de euro un imobil al IMOD (fostul Institut de Mo­dă Bucureşti) şi ur­mea­­ză să valorifice activele imobiliare deţinute de FECNE (fosta IMGB) şi Fla­mingo Compu­ters. „Atrac­ti­vi­tatea unor ac­ti­ve pe care le vindem este dată şi de faptul că în unele situaţii scădem preţurile cu 50-60% sub cel de pe piaţă", a adăugat Vasile Deleanu.

Rominsolv

O firmă cu un portofoliu bogat este şi Rominsolv. Înfi­inţată în urmă cu aproa­pe 10 ani de avocatul Gheorghe Pi­pe­rea, aceasta are în portofo­liu terenuri industriale şi cu destinaţie de reziden­ţial/o­f­fice. „Suntem pe finalul unei tranzacţii de 6.000.000 de euro pentru un teren industrial de circa trei hectare şi hale de un hectar în vestul Capitalei", a declarat Mircea Deaconu, practician în insolvenţă la Rominsolv. Acesta remarcă faptul că în ultima perioadă firma este tot mai des solicitată pentru vizio­nări, în cazul imobilelor din portofoliu.

BDO

Printre proiectele imobi­liare importante a căror in­solvenţă o gestionează BDO se numără Cortina Project şi My Dream Residence. „În ca­zul proiectului finalizat My Dream Residence, aflat în fa­za de observaţie (pre-organizare), vindem apartamentele la preţurile pieţei şi nu la o valoare de vânzare forţată, aşa cum se întâmplă în lichidare", precizează Geanina Oan­cea, Partner la BDO Bu­siness Restructuring SPRL. Printre vânzările importante făcute recent de firmă amin­tim Industrial Wash din Focşani, care a fost vândută cu aproximativ 4,5 milioane de euro. Din această vânzare a fost acoperită întreaga creanţă bancară.

De curånd, firma a fost de­semnată administrator ju­di­ciar la Delea Veche Pro­per­ty de către creditorul majo­ritar UniCredit Ţiriac. Din aceas­tă activitate BDO va pri­mi pe långă un onorariu fix lunar şi un onorariu de succes de 8% aplicat atåt vån­ză­rilor şi creanţelor recupe­rate cåt şi sumelor distri­bui­te creditorilor.

Bani cu bătăi de cap

Nu în toate cazurile administratorul judiciar sau lichidatorul pot să-şi ducă activitatea la bun sfârşit. Există situaţii în care ac­ti­vi­tatea administratorului judiciar nemulţumeşte o parte a cre­di­torilor şi e schimbat, după cum există şi situaţii în care ad­mi­nistratorul acuză creditorii sau firma falimentară de ne-cooperare.

Un exemplu concludent în acest sens este cazul Ozer, în care firma de administrare acuză Ozer şi administratorul special că nu au făcut mai nimic de când au intrat în insolvenţă pentru a se pune pe picioare. Firma de administrare a sfârşit prin a fi schimbată, după mai multe încercări nereuşite de înlocuire a acesteia de o parte a creditorilor. De contestaţii a avut parte şi vânzarea Tiago, contestaţii rămase însă fără rezultat. Multe di­ficultăţi sunt date de reaua-voinţă a firmei în insolvenţă. „Dacă debitorii refuză să depună documentele contabile, există posibilităţi de fraudare în procesul de insolvenţă. Procedura se în­chide astfel, în lipsa dovezilor, fără ca vreun creditor, cu ex­cep­ţia celor garantaţi, să poată recupera ceva", atrage atenţia Ni­co­leta Grama, partener la SCA Dănilă, Petre & Asociaţii. A­ceasta subliniază faptul că „şi complicitatea administratorului judiciar/a lichidatorului cu debitorul insolvent este extrem de pe­riculoasă, fiind fraudate astfel flagrant interesele creditorilor".

Pe de altă parte, dacă un proiect de insolvenţă poate aduce bani mulţi, nu orice administrator poate să-l obţină. „Pur şi simplu, anumiţi creditori, şi băncile în special, nu lucrează cu orice administrator judiciar, fie acesta şi cu experienţă. Există proiecte extrem de atractive a căror insolvenţă aş vrea să o ges­tionez, dar ştiu că nu am şanse să le obţin", a declarat Ra­luca Năstase, avocat specialist pe insolvenţă la Biriş Goran.