De la Revoluţie încoace, investiţiile în case şi terenuri au fost sfinte. Cu toţii am fost învăţaţi că trebuie să ne cumpărăm o casă, să plătim pentru ea zeci de ani, iar la final ne va aduce câştiguri. Cu toţii am crezut, la un moment dat, că este mai bine să investeşti în proprietăţi decât să pui banii la bancă. Mai este acest concept valabil şi astăzi, după ce am simţit gustul amar al crizei?

19986-big_13078.jpgAsemenea plasamente, pentru cei care au investit înainte de criză, au făcut diferenţa dintre sărăcie şi averi atât de mari, încât nu le puteau duce. Acum însă, acest adevăr demonstrat nu mai este neapărat valabil.

Studiile economiştilor americani au demonstrat: preţurile imobiliarelor ajustate la inflaţie au stagnat în perioada 1890 -1990. Evident, au fost creşteri şi scăderi ciclice, dar la sfârşitul perioadei de timp, nimeni nu a ieşit în câştig, nici în pierdere. Ceea ce conduce la teoria că investiţiile în imobiliare nu sunt pentru oricine, ci pentru cei care pot să vadă clar care este momentul potrivit să cumperi şi când trebuie să vinzi.

„Investiţiile imobiliare sunt complicate şi riscante acum. Totdeauna o investiţie este despre cât de repede recuperezi banii şi cât de mult câştigi. Iar acum este foarte greu de spus cum vor evolua lucrurile şi deci nu poţi face un plan de afaceri. Trebuie să fie alternative mai bune decât investiţiile în imobiliare.", arată Adrian Crivii, director general al companiei de consultanţă Darian.

Preţurile mici nu garantează o investiţie profitabilă

Tentaţia de a cumpăra pentru investiţie este însă destul de puternică în această perioadă în care preţurile s-au prăbuşit. Calculele simple arată că preţurile nu pot merge în altă direcţie decât în sus. Chiar dacă nu se va ajunge la nivelul din anii trecuţi, profitul este oricum garantat. Această teorie nu este împărtăşită însă de voci puternice din piaţă, care spun că încă mai este loc pentru căderi.

„Apartamentele sunt încă destul de scumpe. Deci ar trebui să urmeze o rundă de ieftiniri şi abia apoi o creştere. În plus, nu vor fi nişte creşteri spectaculoase, eu nu văd mai devreme de zece ani o creştere. Și atunci de ce să stai atâţia ani să se întoarcă piaţa şi să îţi blochezi banii?", continuă Crivii.

Iar cei care aşteaptă ieftiniri, se gândesc că preţurile ar trebui să se apropie de nivelul de dinainte de boom-ul imobiliar.

„Trebuie să îţi pui întrebarea: ce se întâmplă cu economia României? Şi nu este niciun semn de încurajare. Apartamentele trebuie să ajungă la 30.000 euro, nu la 60.000 euro, unde le ţine Prima Casă. Dacă se aşează piaţa, atunci se va cumpăra şi se va vinde foarte uşor, orice.", este de părere Cristian N. Antonescu, managing partener Immoinvest.

Apartamentele executate silit şi terenurile agricole, singurele care pot fi considerate investiţii bune

Singurul segment în care achiziţia unei locuinţe poate fi văzută drept investiţie este cel al executărilor silite. Aşa pot fi obţinute preţuri derizorii, pentru proprietăţi care, la valoarea de piaţă, pot costa chiar şi dublu faţă de preţul maxim licitat.

În cazul terenurilor, discuţia este similară. Singurele în care merită să te gândeşti să investeşti sunt cele agricole datorită preţurilor foarte mici, spun specialiştii.

Terenurile sunt încă scumpe, nu sunt oportunităţi de investiţie

În rest, segmentul terenurilor este îngheţat şi fără perspective încurajatoare. Proprietarii de terenuri ţin încă preţurile sus, mai ales în zonele în care oferta este limitată. Singurele preţuri accesibile sunt la periferiile marilor oraşe, dar chiar şi acolo sunt nejustificat de mari, după părerea analiştilor.

„Sigur că dacă găseşti un teren la 10 euro/mp pe care se pot construi case şi există curent electric tras, atunci poţi să zici că valoarea lui poate ajunge peste câţiva ani la 20-30 euro/mp. Asta ar fi o oportunitate. Altă motivaţie pentru ca cineva să iasă din oraş să cumpere, care ar fi? Că se duce pentru aer şi dă de trei ori mai scump, numai cu transportul? Nu avem şosele express, nu avem nimic.", spune Cristian N. Antonescu.

Nu a fost niciodată o idee bună să faci o achiziţie departe de utilităţi, iar acum cu atât mai puţin. Au trecut vremurile în care orice teren era o investiţie bună.

„Trebuie făcută o diferenţă între terenurile valoroase, cu aptitudini reale, nu cu posibilităţi virtuale. Pantelimon, Domneşti, Otopeni sunt alegeri bune. Estul şi Vestul în primul rând, că sunt cele mai interesante pe termen scurt şi mediu şi apoi Nordul, prin tradiţie. Mogoşoaia, de exemplu. Sunt localităţi foarte bine poziţionate faţă de Bucureşti.", spune Robert Dobrescu, manager Nobila Casă Răsăriteană.

Jucători din piaţă estimează că preţurile ar trebui să revină la nivelul lui 2005

Nici chiar preţurile mici de acum nu ar trebui să fie un argument suficient de puternic pentru achiziţie, spun specialiştii. Unii preconizează chiar că preţurile ar trebui să se întoarcă mult mai aproape de perioada 2004-2005.

„În zonele centrale, terenurile erau 2.000-3.000 euro/mp, acum sunt 1.000 euro, ai spune că e o afacere bună, dar faţă de 2005, când era 200 euro/mp e de cinci ori mai mult.

• Pe Buzeşti, de exemplu, s-a vândut la sfârşitul lui 2004 teren cu 250 euro/mp.
• În Aviatorilor era 500-600 euro/mp.
• În Unirii, până în 2005 preţul era până în 100 euro/mp. Acum cer 700-800 euro, dar în 2007 era 3.000 euro/mp.

Exact cum au crescut preţurile 150% pe an între 2004-2008, aşa trebuie să se ducă şi înapoi.", argumentează Cristian N. Antonescu.

Şi chiar dacă este tentant un asemenea preţ, nu există celelalte coordonate necesare unei investiţii de succes.

„Nimeni nu mai are un orizont de timp să ştie când vinde, când recuperează banii. Nu mai vorbim despre profit, care nu mai e de 50-60-100%. Dar şi 10% dacă sunt, să ştii că îi iei în şase luni, de exemplu. Nimeni nu poate să spună că îşi ia un profit oarecare într-un orizont de timp. Deci pentru speculatori nu mai este interesantă investiţia în imobiliare.", arată Robert Dobrescu.

Un alt aspect este cel al randamentelor. Faţă de vremurile în care orice investitor câştiga 20 procente/an, acum abia dacă se câştigă 7%. Iar o asemenea dobândă poţi lua şi de la bancă, cu mult mai puţin efort şi mai puţine riscuri decât implică achiziţia unui teren.

Află care au fost cele patru crize ale pieţei imobiliare din România