Casele revin la preţurile din 2006

Lipsa investitorilor instituţionali şi incertitudinile legate de finanţare menţin blocajul de pe piaţa locuinţelor. Nu mai devreme de sfârşitul anului trecut, sectorul imobiliar autohton se încăpăţâna să nege criza care se răspândise pe întregul continent.

Developerii şi analiştii din domeniu aşteptau o reluare rapidă a tranzacţiilor. Voci din piaţă susţineau că rezidenţialul românesc nu era atins de criză, ci doar suferea o uşoară corecţie.

Vânzătorii, care în sezonul estival afirmau că duc lipsă de cumpărători, spuneau că situaţia este una provizorie, specifică perioadei de vară.

Toţi actorii din piaţă, mai puţin potenţialii cumpărători, declarau că toamna le va revitaliza businessurile. Aşteptată cu nerăbdare, toamna nu a fost, însă, colacul de salvare. Speranţele încă se menţineau.

Un prim pas în acceptarea situaţiei a fost făcut de omul de afaceri Shimon Galon, CEO al Globe Trade Center România, companie care are în dezvoltare mai multe ansambluri rezidenţiale în Capitală.

Pentru că investitorii instituţionali, cei mai importanţi clienţi de pe piaţa nouă, nu mai erau tentaţi de plasamente în rezidenţialul autohton, numărul de unităţi vândute din portofoliul său se diminuase considerabil. În acest context, Galon s-a reorientat către cumpărătorul final şi a început să îşi vândă apartamentele la mica publicitate.

Speranţe mari

Pentru anul 2009, părerile sunt împărţite. Analiştii nu se mai avântă în declaraţii şi sunt mai reţinuţi când vine vorba de estimări. Cu toţii sunt însă de acord că relaxarea condiţiilor de creditare este soluţia salvatoare.

Atât pentru reluarea tranzacţiilor, cât şi pentru o nouă etapă de creştere a preţurilor proprietăţilor. Până atunci, analiştii se aşteaptă la scăderi semnificative.

Unii susţin chiar că nivelul la care se va ajunge în 2009 va fi similar celui înregistrat în a doua jumătate a anului 2006. Chiar şi în aceste condiţii, când piaţa este plină de chilipiruri, cine îşi va permite să le cumpere?

Cei cu lichidităţi, susţin consultanţii imobiliari. Iar din această categorie nu par să mai facă parte investitorii care achiziţionau la pachet, pentru că aceştia se vor ţine departe de rezidenţialul româneasc cel puţin doi-trei ani de-acum înainte. Singurii cumpărători vor fi cei care au într-adevăr nevoie de o locuinţă.

Paralelă cu pieţele internaţionale

Sectorul locuinţelor din Australia nu este departe de un colaps. Principala ameninţare la adresa preţului caselor de acolo este şomajul. În prezent, rata şomajului în Australia este de 4,4%, dar până la sfârşitul anului în curs este aşteptat un avans de până la 8%.

Din acest motiv, analiştii imobiliari estimează o scădere a preţului proprietăţilor cu aproximativ 30%. Deja australienii au ajuns în situaţia în care nu mai reuşesc să vândă decât casele amplasate în cele mai bune zone din Sydney, potrivit publicaţiei„Property Wire".

Analiştii locali estimează că doar în cartiere exclusiviste din Sydney preţurile nu sunt în pericol să se prăbuşească. Anul trecut, numărul permiselor pentru construcţiile de case a scăzut cu 34%.

Investiţii pe termen lung

'Sunt mulţi investitori cu experienţă pe piaţă care au estimat excelent acest moment de blocaj al pieţei de real estate'

Claudia Dăscălescu Senior Consultant Residential Department DTZ Echinox

Cererea de pe piaţa rezidenţială va continua să crească şi în această perioadă, dar va putea fi satisfăcută numai odată cu deblocarea accesului la creditele ipotecare.

În acest răstimp, oferta va strânge tot mai multe unităţi, care pe fondul crizei creează oportunităţi numai pentru cei care dispun de lichidităţi. Pentru că investiţiile imobiliare sunt cele mai sigure, un acces mai uşor la finanţarea bancară va debloca piaţa de real estate şi va alimenta apetitul românilor de a-şi plasa economiile în proprietăţi imobiliare. 

Şi anul acesta, piaţa rezidenţială din Bucureşti va continua să fie atractivă pentru investitorii străini care vor alege să deţină portofolii mari. O schimbare va fi gândirea acestor investiţii pe termen mediu şi lung.

Există mulţi investitori cu experienţă pe piaţă care au estimat excelent acest moment de blocaj al pieţei de real estate. Pentru că dispun de lichidităţi în aceste momente, aceştia vor avea acces la proprietăţi de lux la preţuri foarte atractive.

Preţuri la nivelul lui 2006

'Cei care au suficient cash îşi permit să cumpere şi chiar să negocieze serios orice preţ. Pentru ceilalţi banca va decide'

Valentin Ilie CEO Coldwell Banker  Affiliates of Romania

Piaţa va rămâne în starea actuală, adică blocată, atât pe segmentul rezidenţial nou, cât şi pe cel vechi, până în momentul în care condiţiile de creditare se vor relaxa. Se estimează o scădere a preţurilor pe piaţa veche, dar acestea nu vor coborî mai jos de nivelul înregistrat în toamna anului 2006 - primăvara lui 2007.

Pentru segmentul nou, situaţia diferă de la un proiect la altul, în funcţie de angajamentele dezvoltatorului în faţa băncii, de costul construcţiei - plătit deja, de stadiul în care se află lucrările de construcţie, de procentul de apartamente vândute dintr-un anumit ansamblu.

Ca urmare, de-a lungul anului în curs, vom vedea mai multe strategii de vânzare: unele bazate pe reduceri de preţ, altele cu oferirea unor gratuităţi (de genul: loc de parcare sau mobilier), dar şi schimbarea destinaţiei din vânzare în închiriere - probabil pe termen scurt.

Vom putea vorbi de o nouă pantă ascendentă a preţurilor doar după ce vor fi rezolvate cumulativ cel puţin câteva aspecte esenţiale ale pieţei, precum relaxarea creditării, absorbţia stocului existent, setarea preţului conform venitului şi eligibilitatea la creditare a cumpărătorului.

Investitorii instituţionali, care achiziţionau la pachet, sunt încă prezenţi în peisajul autohton. Dar strategia lor s-a schimbat. Cei care au suficient cash îşi permit să cumpere şi chiar să negocieze serios orice preţ. Pentru ceilalţi, banca va decide, iar gradul de indulgenţă va fi mai scăzut. Nicio bancă nu va mai risca fără dovada unei garanţii solide.

Scad pretenţiile dezvoltatorilor

'Atât timp cât oferta depăşeşte cererea, preţurile apartamentelor cumpărate speculativ vor scădea'

Ilinca Păun  Director Residential Division  Colliers International

În 2009 vom avea o piaţă a cumpărătorilor în care oferta va depăşi cererea şi preţurile vor scădea. Vor face achiziţii doar cei care au nevoie urgentă de o locuinţă sau cei care vor găsi chilipiruri pe piaţă. Se vor livra clădiri noi, iar cei care îşi vor vizita prietenii în aceste apartamente vor înţelege diferenţa reală dintre un apartament nou şi unul vechi.

Acest lucru va duce la creşterea pretenţiilor românilor faţă de gradul de confort al locuinţei actuale. Cei cu bani vor cumpăra apartamente noi, cei fără bani, apartamente vechi.

Este greu de estimat un preţ mediu chiar şi pentru jumătatea anului în curs. Însă, un lucru este cert. Atât timp cât oferta depăşeşte cererea, preţurile apartamentelor vechi şi ale celor noi cumpărate speculativ vor scădea. Acest fapt va trage în jos, implicit, şi preţurile dezvoltatorilor.

Cred că presiunea cererii urgente a crescut deja foarte mult şi vom vedea tranzacţii în câteva luni, desigur - iniţial din partea celor cu cash disponibil şi ulterior cu ajutorul finanţării bancare, în funcţie de evoluţia condiţiilor de creditare. Interesul cumpărătorilor a crescut considerabil în ultima săptămână şi suntem contactaţi de multe persoane care dispun de capital, însă doresc să facă o achiziţie "deşteaptă" din toate punctele de vedere.

Investitorii care cumpărau până anul trecut la pachet vor apărea atunci când cererea va creşte suficient de mult încât să le asigure un profit al investiţiei bun. Nu cred că este cazul în următorii doi-trei ani.

Rezidenţialul de lux nu cedează

'Pe timp de criză, oportunităţile sunt foarte mari pentru cei care dispun de cash şi vor să investească în România'

Georgiana Sandu Director Departament  Rezidenţial Neocasa

Anul acesta, piaţa rezidenţială nouă se va axa pe segmentul apartamentelor deja terminate, destinate clasei medii. Doar jumătate din tranzacţiile ce se vor finaliza de-a lungul anului în curs vor depinde de finanţare bancară.

Potrivit analizelor realizate de compania Neocasa, preţurile proprietăţilor noi din zonele ultra centrale şi din proiectele exclusiviste nu au fost afectate iremediabil de criza globală. Acestea nu au înregistrat un declin considerabil, dar nici nu s-au mai apreciat.

Estimăm că piaţa îşi va reveni spre sfârşitul anului, când tranzacţiile vor reintra pe făgaşul normal. În ceea ce priveşte segmentul vechi, preţurile au scăzut şi vor continua să se deprecieze şi în 2009. Deblocarea totală a celor două pieţe depinde în mare măsură de accesul populaţiei la creditele ipotecare.

Cumpărătorii anului 2009 vor face parte din două categorii importante. O primă categorie include persoanele care sunt nevoite să achiziţioneze o locuinţă, iar din cea de-a doua vor face parte investitorii. Pe timp de criză, oportunităţile sunt foarte mari pentru cei care dispun de cash şi vor să investească în România.

Aceştia nu vor lua în considerare, însă, doar preţul în scădere al proprietăţilor imobiliare, ei şi alţi indicatori, precum ratingul de ţară.

Motiv pentru care este de aşteptat o perioadă de tatonare din partea acestora. Cei care vor face achiziţii chiar şi în această situaţie vor fi înţeles că cea mai sigură investiţie pe timp de criză, după aur, este imobiliarul.

Sursa