Casele vechi, de patrimoniu, au fost preferatele investitorilor, înainte de criză. Acum, nimeni nu le mai vrea. Valoarea lor este incontestabilă, doar că uneori ele sunt o povară prea mare pentru proprietarii lor. Mulţi dintre ei le scot la vânzare pentru că pur şi simplu nu îşi mai permit să le păstreze. Întreţinerea lor este covârşitoare, mai ales că multe au nevoie de reparaţii capitale. Problema este că nu mai sunt cumpărători.

Sursa: exploratorurban.wordpress.comIar în timp ce proprietarii tot scad preţurile din anunţurile de vânzare, trecătorii se uită lung la aceste construcţii şi visează la cum era viaţa când timpul stătea în loc la ora mesei, când era timp pentru jocuri de societate, maniere şi promenade.

Înainte de criză, vânzările de case de patrimoniu creşteau cu câteva zeci de procente în fiecare an. Între 2005 şi 2007, valoarea totală a tranzacţiilor era de 60 milioane euro. Vilele vechi, construite la sfârşitul secolului XIX şi în perioada interbelică, au devenit foarte căutate odată cu intrarea pe piaţă a investitorilor străini. Ei au simţit primii potenţialul clădirilor bine poziţionate şi cu suprafeţe atât de generoase încât să poată cuprinde şi 20 de camere. Însă mai nimeni nu era interesat că cumpere casa pentru a locui în ea, ci pentru a le închiria. Ambasadele şi consulatele erau atunci dispuse să plătească chirii de până la 35.000 euro pentru un asemenea spaţiu. Acum chiriile au scăzut, precum şi preţurile de vânzare, care s-au înjumătăţit în unele cazuri.

„Preţurile cerute sunt în funcţie de zone şi de îmbunătăţiri. De exemplu, noi avem la vânzare o casă în Cotroceni de 590.000 euro, un castel pe Moşilor de 1.250.000 euro, şi o proprietate în Primăverii cu 3.500.000 euro. Se poate negocia preţul, dar nu foarte mult. În funcţie de cum arată casa - dacă este foarte degradată şi necesită renovări începând de la consolidare, se discută şi preţul. Cea mai mare reducere a preţului la care am asistat eu a fost de 20%, dintr-un preţ de 500.000 euro.", spune Ştefan Niţă, director Luxury International.

Uneori, demolarea este mai eficientă din punct de vedere financiar, decât restructurarea

Tranzacţiile au fost însă aproape inexistente în ultimii ani, piaţa de lux a bătut pasul pe loc. Iar degradarea caselor vechi este direct proporţională cu valoarea lor arhitecturală. Multe stau să se prăbuşească.

„Sunt case foarte vechi care au aparţinut unor chiriaşi, vorbesc despre întreaga colecţie de case naţionalizate care nu au fost întreţinute pentru că nu şi-a mai dat nimeni interesul pentru asta. Şi atunci, lucrurile au scăpat de mult de sub control. Sunt mari probleme, infiltraţiile de exemplu", spune Radu Călin, constructor.

„În cazul în care avem de-a face cu o clădire cu valoare arhitecturală, chiar se recomandă intervenţii pe partea de structură. Problemele de mucegai şi igrasie, de instalaţii electrice şi sanitare, toate se pot rezolva. Se fac bineînţeles studii, se contactează un specialist pe restructurare care va şti ce răspuns să dea pentru clădirea respectivă.", completează Alexandra Antohi, arhitect.

Durata de viaţă a unui astfel de imobil poate fi prelungită cu câteva zeci de ani, dar lucrările sunt radicale. Acestea pot dura între şase luni şi doi ani. Intervenţiile necesare sunt generale, trebuie refăcută structura casei, apoi modificat interiorul.

„Fundaţiile şi faţadele trebuie consolidate, tratate, izolate. Dacă este nevoie, se pot ranforsa zidurile cu beton armat, se mai pot implementa stâlpi şi abia apoi putem vorbi despre amenajarea propriu zisă a casei. Este complex, dar dacă am un imobil valoros din punct de vedere arhitectural, monument istoric sau o casă frumoasă pe care nu are niciun sens să o dărâm, numai aşa pot să rezolv problema.", continuă Radu Călin.

GALERIE FOTO
  

Reparaţiile se pot face cu preţuri cuprinse între câteva zeci de mii şi câteva milioane de euro

Adesea este cazul de recompartimentare, pentru că nevoile noastre sunt foarte diferite faţă de cele din perioada interbelică, când s-au construit cele mai multe şi cele mai frumoase case în Bucureşti.

„Una dintre nevoile actuale este nevoia de comunicare între membrii familiei. Înainte, casele erau gândite automat cu camere pentru personal, servitori, bucătăreasă... aceasta este o situaţie destul de rar întâlnită astăzi. La casele vechi, bucătăriile sunt uşor rupte de partea de zi a casei. Una dintre cele mai des întâlnite schimbări la asta se rezumă. După care, băile sunt o altă mare problemă - dispunerea lor, numărul lor. De obicei, sunt puţine băi în casele vechi. Camerele sunt foarte mari, dar probabil că nu au spaţii de depozitare, putem să realizăm dressinguri, se pot recompartimenta uşor cu pereţi. Obţinem astfel mai multe băi, putem lega bucătăria de living, facem casa să comunice.", continuă Radu Călin.

Toate aceste idei sună foarte bine pentru proprietarii unor astfel de imobile, dar problemele apar atunci când vine vorba de preţ. Câteva zeci de mii de euro sunt necesare doar pentru reabilitarea structurii, şi asta în cazuri fericite. Dar dacă imobilul depăşeşte câteva sute de metri pătraţi, se poate ajunge şi la un milion de euro pentru exact acelaşi lucru. Costurile pentru reabilitarea structurii unui imobil cu valoare arhitecturală pot fi şi de trei ori mai mari decât costul producerii aceluiaşi imobil de la zero.

„Din păcate, demolarea se dovedeşte a fi mai avantajoasă din punct de vedere financiar, acolo unde aceasta este posibilă, iar casa este într-un stadiu avansat de degradare. Din 2008 până acum, am avut un singur caz al unui client care a dorit să meargă pe structura casei şi a dorit să restaureze. Întâmplător, chiar era mai avantajos pentru el aşa, pentru că acea clădire avea o stare generală bună. Dar în general, dacă e nevoie de reparaţii la o clădire de patrimoniu, foarte puţini sunt cei care şi-o permit.", spune Alexandra Antohi, arhitect.

În funcţie de cât de mari sunt intervenţiile, o lucrare de reparaţii generale poate dura între şase luni şi doi ani.

Unele case sunt lăsate special în paragină. Proprietarii vor doar terenul

Sunt situaţii în care clienţii cumpără o casă veche pentru a o lăsa în paragină şi a se folosi de teren. Dar a intervenit primăria cu o serie de reglementări în ajutorul caselor.

„De exemplu, o mare parte din cartierul Cotroceni a intrat în ceea ce se numeşte „zonă protejată istoric", fără legătură cu patrimoniul. Iar aici nu mai ai voie să dărâmi, trebuie renovată clădirea din acea zonă. Nu ştiu cât pot fi obligaţi prin lege proprietarii să renoveze, dar nu mai au voie să dărâme respectiva construcţie: ori o renovează pentru a locui în ea, ori o lasă zeci de ani să se degradeze şi apoi tot nu va primi autorizaţie de a o dărâma. Fiind zonă protejată istoric, şi o cărămidă dacă rămâne acolo, nu au voie să o dărâme.", arată Ştefan Niţă.

Numărul caselor cu valoare arhitecturală este însă mic, din totalul structurilor construite în perioada interbelică - aproximativ 15-20 procente.

Citeşte şi Cât de ieftin este de fapt să îţi amenajezi singur locuinţa?

17 mai 2011