Din cauza unor neînţelegeri între dezvoltator si oficiul de cadastru, livrarea apartamentelor din prima fază a proiectului Residenz întârzie de mai bine de 8 luni

Pe 30 octombrie 2006, cunoscutul om de afaceri Ion Tiriac punea la Chitila piatra de temelie a primului proiect imobiliar rezidenţial din portofoliul propriu: Cartierul German Residenz. Sub sloganul „Willkommen acasa“, clasa medie din România era invitată să cumpere apartamente într-un complex făcut ca la carte, fraza-cheie a comunicării fiind calitatea germană. Si rigurozitatea, desigur. Ca argumente suplimentare erau adusi partenerii companiei Tiriac Imobiliare în cadrul acestui proiect, respectiv dezvoltatorul LBBW Immobilien GmbH si antreprenorul general Heberger Construcţii SRL, subsidiara din România a firmei omonime din Germania. În comunicatul de presă dat publicităţii cu ocazia demarării proiectului se spunea: „Cartierul german Residenz va fi dezvoltat pe un teren de 68.230 mp si se va construi în patru faze, dezvoltatorii estimând că primii locatari se vor putea muta în decembrie 2007, cea de-a patra fază urmând a se finaliza în mai 2009“. Suntem la jumătatea lunii august 2008 si încă nu s-a mutat niciun locatar, desi blocurile din prima fază sunt gata de câteva luni. Explicaţia oficială ţine de birocraţia românească de la Oficiul de Cadastru. Dar, după cum au evoluat lucrurile, se pare că mare parte din calităţile germane ale proiectului au fost traduse în româneste.

Macarale råd în soare albăstrii
Cum sezonul de iarnă 2006-2007 nu a pus mari probleme constructorului, în primăvara lui 2007 blocurile din prima fază deja erau înălţate. Ba chiar cresteau precum Făt-Frumos, iar pe 27 iulie a fost sărbătorită cu mult fast închiderea „la rosu“ a primelor imobile. După mai puţin de o lună, viitorii locatari îsi alegeau deja finisajele si îsi făceau probleme în legătură cu vacanţa de iarnă, care le-ar fi putut fi stricată de iminenţa livrării apartamentelor. Numai că, odată cu prima brumă, lucrările au început să stagneze, iar clienţii au primit prin postă o notificare prin care termenul de predare era împins până la sfârsitul lui aprilie. Nimic de comentat, această posibilitate era trecută în contract, asa că oamenii si-au văzut linistiţi de vacanţe si au asteptat plini de optimism primăvara.
Cu două săptămâni înaintea expirării termenului asumat prin contract, după care ar fi putut, teoretic, să înceapă să curgă penalităţi, viitorii proprietari au primit înstiinţare să se prezinte la santier pentru a semna procesele-verbale de recepţie a locuinţelor. În cazul în care existau obiecţii, legate în principal de finisaje, acestea trebuiau remediate în termen de 15 zile, iar în procesul-verbal de recepţie scrie negru pe alb că părţile urmau să se întâlnească la notar în perioada 1 aprilie-30 mai 2008 pentru perfectarea actelor autentice de vânzare-cumpărare. Deci încă două luni pe care vânzătorii si le-au acordat cu de la sine putere. Dar acesta este doar un detaliu nesemnificativ. La mai bine de două luni si jumătate de la expirarea termenului asumat, nu s-a semnat încă niciun contract, iar locatarii au rămas la stadiul de „viitori“, chiar dacă apartamentele sunt gata, spaţiile verzi din jurul blocurilor de asemenea, s-a deschis si magazinul Plus din incintă, iar imobilele din faza a doua sunt si ele finisate în exterior. Macaralele albăstrii care trudesc la faza a treia râd în soare, acelasi soare către care sunt îndreptaţi ochii celor care au crezut în rigoarea germană a afacerilor derulate de Ion Tiriac.

Un contract „beton“ cu efect de bumerang
La fel ca si bancherii, dezvoltatorii imobiliari propun clienţilor contracte-beton, evident nenegociabile, prin care se protejează de orice riscuri, care sunt transferate clienţilor.
În cazul de faţă, pentru întârzierea de peste 8 luni, dezvoltatorul nu poate fi obligat la plata niciunei penalităţi, pentru că a fost prevăzător, iar cumpărătorul chiar dacă ar fi sesizat chichiţele, nu putea decât cel mult să renunţe. Astfel, termenul de predare poate fi decalat cu 120 de zile, fără acordul cumpărătorului, în baza unei notificări transmise cu 30 de zile înainte. Urmează în antecontract o formulare cel puţin echivocă: „După expirarea acestei perioade, cumpărătorul va acorda vânzătorului un termen de graţie de maximum 20 de zile calendaristice, termen care trebuie confirmat în scris de cumpărător si pentru care acesta va percepe vânzătorului o penalitate de 0,1% pe zi de întârziere din preţul total al imobilului care face obiectul prezentului Antecontract, dar nu mai mult de 25% din preţul de vânzare convenit“. Halucinant, dar adevărat! Aceasta este singura posibilitate a cumpărătorului de a obţine penalităţi, care însă sunt legate doar de data semnării procesului-verbal de recepţie. Ceea ce în cazul nostru s-a încadrat în termen. Despre semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare nu se spune decât că „prin procesul-verbal de recepţie, Părţile vor stabili data, în nu mai mult de 30 de zile calendaristice de la data semnării procesului-verbal de recepţie, locul si ora în care se vor prezenta în faţa notarului public în scopul încheierii contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate. (...) Termenul stabilit iniţial nu va putea fi amânat cu mai mult de 10 zile calendaristice“. Numai că, desi lucrurile par foarte clare, nu se precizează nimic despre ce poate face cumpărătorul în cazul în care vânzătorul nu respectă acest termen. Răbdare si tutun asadar.

Numai că avocaţii, probabil germani, care au întocmit contractul au scăpat din vedere aplicabilitatea în această situaţie a articolului 1 din capitolul 7. Care spune, pe scurt, că „în cazul în care vânzătorul nu-si respectă obligaţiile asumate“, Antecontractul se va considera rezolvit de plin drept „fără punere în întârziere, fără intervenţia instanţei judecătoresti si fără vreo altă formalitate“, iar cumpărătorul poate opta între a se adresa instanţei care să pronunţe o hotărâre ce ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, si „obligarea vânzătorului la plata dublului sumei primite ca avans cu titlu de daune interese pentru neexecutarea obligaţiilor, împreună cu restituirea tuturor cheltuielilor făcute cu autentificarea Antecontractului“. Iar cum avansul este de minimum 25%, despăgubirile pe care le-ar putea obţine cei care s-au săturat să astepte pot fi considerabile. Iar ceilalţi, care poate nu-si permit luxul de a renunţa la un apartament destul de ieftin si de o calitate ireprosabilă (este un adevăr!), n-au decât să ia de bună explicaţia neoficială a celor de la Tiriac Imobiliare, care dau vina pe Agenţia Naţională de Cadastru si Publicitate Imobiliară, care întârzie intabularea apartamentelor din cauza „noutăţii“ aduse de subsolul comun în care deţin cote indivize locatarii din mai multe blocuri.
Sursa

18 august 2008