Criza a golit multe buzunare. A falimentat dezvoltatori şi, drept urmare, au fost păgubiţi şi mulţi clienţi care au riscat şi au cumpărat apartamente pe hârtie sau în blocuri „la roşu". Această experienţă i-a învăţat pe români că bătaia de cap nu se termină după ce găseşti apartamentul, ci abia atunci începe.
La ce trebuie să te uiţi atunci când semnezi un contract, cum poţi întoarce legea în favoarea ta
şi cum poţi trage la răspundere dezvoltatorul blocului tău, spune pentru IMOPEDIA.ro avocat Ionel Văcărescu, specializat în Drept Imobiliar.
Atenţie la antecontract! Dezvoltatorii fac actele în favoarea lor
„Până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, oamenii trebuie să fie atenţi la clauzele contractuale. Dacă nu este reprezentat de un avocat, un cumpărător trebuie să se uite la ce anume cumpără, când se finalizează proiectul, ce se întâmplă dacă nu se respectă obligaţiile, să aibă grijă să fie prevăzute despăgubiri de ambele părţi. Dacă nu sunt prevăzute sancţiuni, este greu după aceea să se evalueze valoarea prejudiciului. Dezvoltatorii apelează la case de avocatură şi fac actele în favoarea lor. Dacă potenţialul cumpărător emite pretenţii şi este consiliat, contractul se modifică. Dacă nu, e bun semnat", începe avocat Ionel Văcărescu.
• Este recomandat un raport juridic şi financiar al societăţii comerciale cu care se semnează contractul. Un avocat poate afla detalii despre ce litigii sunt pe rol, ce asociaţi sunt şi ce
istoric au aceştia;
• Atenţie la actele terenului;
• Etapele de construire trebuie urmărite de un expert tehnic
• Trebuie avut grijă ca în contract să se specifice componenţa materialelor de construcţii, duritatea, ce se pune în fundaţie etc.
Arată contractul unui avocat înainte să semnezi
Un avocat te poate sfătui, te poate reprezenta, îţi poate deschide ochii referitor la anumite aspecte ascunse, pe care un ochi neavizat nu le observă.
• Avocatul verifică actele şi pune întrebări dezvoltatorului.
• Îi „traduce" clientului contractul în termeni comuni.
• Are grijă să treacă în contract toate bunurile care intră în proprietatea cumpărătorului, lucruri care altfel ar putea fi omise şi pentru care nu poţi avea pretenţii ulterior.
• Explică riscurile juridice care îi revin cumpărătorului.
• Se asigură că există riscuri şi pedepse juridice şi pentru dezvoltator.
• Stabileşte penalităţi în caz de întârziere a construcţiei sau nerespectare a condiţiilor iniţiale.
Dacă alegi să lucrezi singur, iată care sunt sfaturile avocatului
„În primul rând, trebuie ştiut cine este proprietarul terenului pe care se construieşte. Ar trebui ca dezvoltatorul să îi pună la dispoziţie clientului şi astfel de acte. Să afle dacă sunt sarcini pe terenul respectiv, dacă este al constructorului sau este ipotecat la bancă. Concomitent cu dreptul de proprietate al apartamentului va avea drept de proprietate asupra cotei indivize din terenul aferent. Trebuie lămurit care e regimul juridic al camerei tehnice, al spaţiului verde, al trotuarelor. Dacă se va transmite dreptul de proprietate cumpărătorilor sau dacă dezvoltatorul îşi rezervă dreptul de proprietate asupra acestora pentru a-l administra. Omul nu ştie ce cumpără. E încântat, vede apartamentul, dar nu ştie daca are în proprietate cota indiviză cu ceilalţi asupra bunurilor comune - centrala termica, staţie de epurare sau dedurizare a apei etc." lămureşte avocat Ionel Văcărescu.
Ce faci când nimic nu funcţionează?
Dezvoltatorul ţi-a promis, de exemplu, centrală termică şi bucătărie complet utilată, dar observi că acestea sunt doar obiecte de decor. Sunt şi situaţii în care nu merge nici măcar liftul. Ce este de făcut?
1. Verifici contractul - dacă aceste obiecte sunt trecute în contract, atunci treci la pasul doi.
2. Dai dezvoltatorul în judecată
„În situaţiile în care ai stipulat în contract bunuri de genul lift, centrală şi acestea nu sunt funcţionale, într-un eventual litigiu cel care a cumpărat, ar avea câştig de cauză. Se prezumă faptul că un lift, de exemplu, trebuie să fie funcţional. Este interpretat că toate aspectele comune sunt puse la dispoziţie funcţionând. În instanţă clientul va avea de câştigat dacă îi cere pretenţii din cauză că nu îi funcţionează liftul sau centrala. Dar numai şi numai dacă acestea sunt trecute în contract. Este bine să fie făcută o listă cu bunuri anexată la contract", mai spune avocat Ionel Văcărescu.
Atenţie la suprafaţa construită!
„Recomand oamenilor să fie foarte atenţi la suprafeţe şi dimensiuni în ceea ce priveşte planul apartamentului. Să măsoare totul, deoarece în ofertă şi în prezentări este arătat un lucru, iar în realitate este diferit. Am avut astfel de situaţii în ceea ce priveşte dimensiunea ferestrelor, a camerelor, a băilor. Dacă se observă în realitate o dimensiune mai mică decât cea contractată şi totuşi se doreşte încheierea contractului, îi sfătuiesc pe clienţi ca măcar să ceară o scădere a preţului contractual pe motiv că sunt unele inconveniente, lucruri executate necorespunzător. Iar dacă nu se mai doreşte achiziţionarea respectivului apartament, clientul este îndreptăţit să ceară anularea contractului de vânzare-cumpărare.", lămureşte avocat Ionel Văcărescu.
Negocierea pentru ieftinirea apartamentului
Criza i-a păgubit pe mulţi clienţi care au cumpărat apartamente în stadiul de construcţie. Când ei se mutau, vecinii lor care abia cumpăraseră obţineau preţuri mult mai mici, pentru că piaţa mergea în jos. Şi această inegalitate poate fi rezolvată de un avocat.
„Au fost foarte mulţi oameni care s-au nimerit la locul potrivit, dar la momentul nepotrivit. Mulţi au căzut într-o capcană care nu este neapărat legislativă, ci este dată de evoluţia pieţei, de fapt de scăderea preţului. Am avut clienţi care au dorit să îi asist în procedura de negociere pentru scăderea preţului final. Ei achiziţionaseră un apartament în stadiul de proiect, iar spre sfârşitul construcţiei, când preţurile se prăbuşiseră, dezvoltatorii au venit cu oferte din ce în ce mai bune. Bineînţeles, cei care apucaseră să plătească valori mari la antecontract erau frustraţi. Am asigurat juridic oameni pentru negocierea şi renegocierea contractului", explică avocatul Văcărescu.
Cele mai rele coşmaruri ale unui potenţial proprietar
Reorganizarea judiciară, urmată de faliment. Multe ansambluri imobiliare au ajuns în această situaţie după criză. Clientul rămâne cu banii daţi, dar fără locuinţă.
„Clienţii nu ştiu ce să facă pentru a intra în proprietate, nu fac decât să aştepte cât dezvoltatorii găsesc resurse financiare pentru a continua construcţia. Dar acest lucru poate fi prevenit. La semnarea unui contract, un avocat îi aduce la cunoştinţă clientului său inclusiv un asemenea risc. Omul şi-l asumă sau nu. Acest „îşi asumă" acest risc se traduce prin negocierea avansului dat. Deoarece dacă se ajunge la asemenea situaţii şi eşuează planul de reorganizare, se ajunge la faliment. În acest caz se întocmeşte o listă a creditorilor, iar un cumpărător de apartament este la coada acestei liste. Deci există un risc foarte mare ca ei să nu îşi mai primească banii înapoi. Este, oarecum, o loterie" continuă Ionel Văcărescu.
Ce faci pentru a recupera banii pierduţi?
„Dacă se ajunge la situaţii neplăcute, ar trebui să se încerce o rezolvare pe cale amiabilă, dar cu sfatul unui negociator jurist. De ce? Pentru că există un plan de la bun început care este urmărit pe trepte - unde şi ce se întâmplă ca nivel al negocierilor. Având experienţă, un avocat îi poate prezenta clientului cel mai bun şi cel mai rău scenariu, care sunt elementele care îl constrâng şi care sunt punctele slabe conform cărora se poate lua o decizie contractuală. Cunosc multe reuşite şi în încercările amiabile, chiar în cazuri în care contractele erau cam în favoarea dezvoltatorilor. Dar aveau aceste câteva puncte slabe", conchide avocatul Ionel Văcărescu.
14 April 2011
