Care au fost plasamentele preferate de companii în 2012

Cele mai importante tranzactii din 2012 pe piata imobilelor au fost legate de sectorul investitiilor in spatii de birouri. Produsele care au facut obiectul unei achizitii directe din partea fondurilor de investitii sunt complexul de birouri City Business Center din Timisoara, achizitionat de catre New Europ Property Investors (NEPI) si cladirea HQ Victoriei din Bucuresti, achizitionata de fondul elen Zeus Capital Partners. Pe langa aceste doua tranzactii putem aminti si preluarea cladirii Tower Center International de catre oamenii de afaceri Dragos Bilteanu si Ioannis Papalekas, precum si vanzarea cladirii Litexco Stirbey Center.

In aceasta categorie nu includem investitiile facute de retaileri atat pentru dezvoltare cat si pentru achizitia magazinelor proprii. De exemplu, Auchan a achizitionat magazinul din Pitesti, aflat in proprietatea NEPI, spun specialistii Capital Property Advisors.

Interesant de remercat este si faptul ca, pe fondul scaderii considerabile a diferentei intre pretul cerut de proprietari si cel oferit de catre dezvoltatori, în 2012 a revenit interesul pentru dezvoltarea imobiliara. Astfel, conform unei analize a companiei de consultanta imobiliara Capital Property Advisors, pe piata de investitii cumparatorii s-au orientat in 2012 catre produse generatoare de venit, in speta cladiri de birouri de calitate, inchiriate catre chiriasi cu o bonitate buna, la o chirie sustenabila si care prezinta un risc scazut in ceea ce priveste gradul de neocupare.

In acelasi timp, interesul investitorilor s-a canalizat si catre terenuri pentru dezvoltari ulterioare, localizate in zone usor accesibile (proximitatea fata de metrou si mijloacele de transport fiind unul din criteriile principale).

„La fel ca in anii trecuti, am observat un interes crescut in ceea ce priveste produsele de prim rang. A revenit interesul pentru dezvoltare, anul acesta fiind achizitionate mai multe terenuri pentru dezvoltari ulterioare de proiecte de birouri si rezidentiale. Acest lucru se datoreaza si faptului ca diferenta dintre pretul cerut si pretul oferit de catre dezvoltatori a scazut considerabil ”, declara Adrian Mihaila, Associate Director, Capital Property Advisors.

In 2012, randamentele oferite nu au suferit modificari semnificative fata de anul trecut. Acest lucru este cauzat si de precautia investitorilor pe de-o parte precum si flexibilitatea redusa a bancilor in ceea ce priveste finantarea.

În ceea ce priveşte livrările de noi spaţii de birouri, DTZ Echinox estimează că volumul total va atinge la finele anului 2012 aproximativ 92.000 mp, un nivel similar cu cel înregistrat la sfârşitul anului 2011, care a fost considerat anul cu cel mai scăzut volum de livrări după 2004.

“Anul 2012 a fost anul cu cele mai multe tranzacţii de pre-închiriere de spaţii cu destinaţie de birouri (anunţate şi semnate), de la începutul crizei şi până în prezent. Pentru următorii doi ani sunt anunţate noi livrări care vor însuma circa 140.000 mp, dezvoltate în zonele de centru-nord şi vest ale capitalei, astfel încât estimăm că numărul tranzacţiilor de pre-inchiriere va creşte. Remarcăm în piaţă o tendinţă de consolidare şi extindere a companiilor multinaţionale care se va concretiza prin închirierea unor spaţii în proiecte noi, localizate în zone uşor accesibile”, declara Mădălina Cojocaru, Director al Departamentului de Birouri în cadrul DTZ Echinox.

Indicatorii pietei office, Trim.1-3 2012
Bucuresti
Stoc (mp) 1.925.000
Trim.1 –3, absorbtie neta (mp) 131.000
Trim.1 –3, livrari noi (mp) 70.000
Rata de neocupare (%) 15,4
Chirii (€/mp/luna) 18,5 – 19,5
Source: DTZ Research

Si retailerii au prins gustul dezvoltarii imobiliare

Confruntadu-se cu efectele recesiunii economice la nivel international, toti jucatorii din industria locala de retail au fost nevoiti in 2012 sa isi eficientizeze afacerile pe baze sustenabile fie prin repozitionare si rebranduire, fie prin reconfigurare.

Tot in 2012 am remarcat o noua tendinta: profitand de accesul facil la sursele proprii de finantare, lanturile de hypermarket-uri au prins gustul dezvoltarii imobiliare: in noiembrie, Cora a deschis la Bacau si in Bucuresti, pe soseaua Alexandriei, iar Carrefour a inaugurat cu NEPI proiectul de la Ploiesti, in timp ce in decembrie Auchan a deschis proiectul din Crangasi.

„Piata romaneasca are inca avantajul de a fi atractiva pentru dezvoltarea centrelor comerciale, luand in considerare stocul existent de 130 mp/mia de locuitori, sub media europeana de 259 mp/mia de locuitori”, spune Mihaela Petruescu, Director, Head of Retail, Capital Property Advisors, adaugand: „Astfel, in acest an au fost deschise proiecte precum Auchan City Crangasi, Cora Rahova sau Intercora Mihai Bravu in Bucuresti, iar in provincie proiectele lansate au fost Palas Mall si faza a doua a Era Shopping Park la Iasi, Ploiesti Shopping City si Cora Bacau”.

Avand in vedere ca jumatate din veniturile populatiei sunt alocate cheltuilelilor cu produse alimentare exista o competitie acerba pentru dezvoltare in randul acestor comercianti. Mega Image, Lidl, Profi, Carrefour Market, Penny Market si reteaua La Doi Pasi (brandul Metro pe piata magazinelor de proximitate) au deschis noi unitati atat in Capitala cat si in orasele importante in tara.

Expansiunea retailerilor internationali – Inditex cu toate brandurile din grup, H&M, Deichmann, New Yorker, Takko, C&A sau Decathlon – arata increderea pe care acestia o au in piata romaneasca. Printre brandurile nou-intrate pe piata in acest an se numara: CCC, ODDGI, Clockhouse sau Subway.

In ceea ce priveste spatiile stradale, cererea este asigurata de catre operatorii de restaurante si agentiile de pariuri. Acest segment a fost afectat de procesul bancilor de eficientizare a sucursalelor – fie au relocat unele activitati, fie au inchis anumite unitati.

Centrul vechi, tot mai atractiv

Centrul Vechi ramane punctul de atractie pentru restaurante, cafenele, pub-uri si cluburi si totodata o zona intens tatonata de catre retailerii de fashion.

Marile artere comerciale - Calea Victoriei, Calea Dorobantilor, Bulevardul Magheru si zonele adiacente – inca prezinta oportunitati pentru expansiunea brandurilor de fashion, cu precadere a celor care targeteaza segmentul de lux.

Pentru 2013-2014 se prefigureaza deschiderea unor noi proiecte, cum ar fi: Promenada Mall si extinderea Bucuresti Mall si Plaza Romania in Capitala, iar in tara: Corall Constanta, Cora Slobozia, AFI Palace Ploiesti si Coresi Brasov.