BumeRangul imobiliaR

 

În momentele de criză nu toată lumea pierde. Întotdeauna există cineva care trage foloase. Iar acum, singurii care profită din plin pe piaţa rezidenţială locală sunt proprietarii de locuinţe închiriate.
Principiul vaselor comunicante se aplică tot mai greu la cele două segmente de tranzacţii imobiliare cu locuinţe - vânzări si chirii. Până la „stabilizarea“ crizei vânzăRilor, chiriile si cumpărările de locuinţe mergeau în sus umăr la umăr. Totusi, atunci când creditul ipotecar a devenit accesibil, cumpărarea de locuinţe a fost un fenomen de masă, iar ca efect numărul chiriasilor s-a împuţinat si rentierii au resimţit cea mai dură lovitură. La începutul anului 2007, pentru chiriasi încă mai era convenabil (din perspectivă strict comercială) să locuiască cu chirie, diferenţele dintre nivelul ratei plătite pentru un împrumut bancar si o chirie lunară fiind minime. Pe parcursul anului 2007, prăpastia între piaţa vânzărilor si cea a chiRiilor s-a mărit ca urmare a cursei preţurilor de vânzare. Astfel, închirierea - care este mai puţin legată de nevoia de a economisi sume importante ca în cazul avansului necesar la contractarea unui împrumut ipotecar - a redevenit repede îmbrăţisată de majoritatea non-proprietarilor de locuinţe.

Criza vânzărilor pe motiv de preţuri mari va avea însă efect de bumerang pe piaţa chiriilor, din cauza afluxului pe acest segment al clienţilor pusi în imposibilitatea de a contracta un credit. Primele semne deja se fac simţite prin majorări de chirii. Astfel, de la începutul anului, nivelul mediu al chiriilor solicitate pentru garsoniere a crescut cu 14%, de la 344,7 euro/lună în ianuarie 2008 la 394 euro/lună în iunie a.c. Chiria medie a apartamentelor cu două camere a crescut în prima jumătate de an cu 17%, de la un nivel mediu de 456,7 euro/lună înregistrat în luna ianuarie la 545,8 euro/lună în iunie 2008. În cazul locuinţelor cu tRei cameRe, cresterea a fost de 13%, de la 716,9 euro/lună (ianuarie 2008) la 823,9 euro/lună (iunie 2008). În acelasi interval de timp, preţurile de vânzare a locuinţelor vechi, sintetizate sub forma indicelui BREI-V calculat de Colliers, au scăzut cu aproximativ 4%, iar cele la locuinţele noi (BREI-N) au crescut cu aproximativ 10%.

Chirie versus rată

„Desi nu se poate pune chiar semnul egalităţii între chirie si rată la bancă, diferenţa e totusi mică“, susţine Irina Petrescu, reprezentant al Esop Consulting. Mai mult, se porneste de la premisa că un cumpărător într-un ansamblu nou în construcţie trebuie, pentru o perioadă de timp până la livrarea proiectului, să plătească atât chiria, cât si rata la bancă. Există, desigur, diferenţe de la proiect la proiect, explică Petrescu, însă practica răspândită la ansamblurile pentru clasa medie este că se cere un avans de 25% din valoarea tranzacţiei la precontract si 75% la contractul de vânzare-cumpărare. „În acest caz, rata la bancă începe să curgă după ce banca poate pune ipotecă si acordă efectiv creditul, adică după intabularea apartamentului si semnarea contractului de vânzare-cumpărare, acest moment fiind apropiat de data livrării apartamentului. Prin urmare, cele două, chiria si rata la bancă, nu se suprapun“, afirmă Irina Petrescu.
Preţul mediu de vânzare al unei garsoniere pentru clasa medie într-un ansamblu nou într-o zonă centrală, în cartier, este în jurul a 90.000 euro (cu TVA). Presupunând că trebuie făcut un credit pentru 67.500 euro (75% din valoarea imobilului), ar însemna o rată lunară de 400-500 euro/lună, în timp ce chiria este de 300-400 euro/lună.

Reprezentanţii Esop mai avertizează asupra unui alt fapt care se produce ciclic în peisajul imobiliar al marilor orase care sunt si centre universitare. Este vorba despre studenţii care termină si rămân să lucreze în Bucuresti (la începutul verii), dar si noii studenţi care vor veni în Bucuresti (în toamnă) si care, de regulă, depăsesc cu mult numărul locurilor asigurate în cămine.