In ultimii ani, peste tot in lume s-a observat o efervescenta a activitatii imobiliare, elementul energizant al industriei fiind, fara indoiala, inmultirea numarului de fonduri specializate in investitii imobiliare. Romania este inca pe val.

In industria plasamentelor imobiliare, jocurile sunt facute de investitorii institutionali, fonduri inchise specializate in real estate, vehicule de investitii ale unor mari grupuri financiar-bancare sau fonduri deschise de tipul REITs (Real Estate Investment Trusts). In Romania, cresterea in volum a tranzactiilor imobiliare are aceeasi explicatie: interesul fondurilor de investitii specializate pentru piata locala. Multe dintre acestea au fost create special pentru tara noastra sau pentru zona central si est-europeana, iar cea mai mare parte sunt croite dupa chipul si asemanarea fondurilor din tara de origine. Astfel, majoritatea companiilor de investitii austriece si germane sunt fonduri de tip inchis sau vehicule investitionale ale corporatiilor financiare. Irlandezii, britanicii si americanii sunt adepti ai fondurilor deschise: variante ale tipului clasic de REIT, in spatele caruia stau o puzderie de actionari.

Fondurile europene, cele mai active

Indiferent de structura si tipul fondului, in Romania, majoritatea celor care au realizat investitii sau doar si-au anuntat intentiile sunt fonduri europene. Patrunderea acestora s-a intensificat mai ales anul trecut, cand nimeni nu mai avea vreo indoiala ca tara noastra urmeaza sa adere la Uniunea Europeana. In cele mai multe cazuri, fondurile de investitii prefera sa activeze pe piata romaneasca in calitate de cumparatori si de co-developeri.
In tara, numarul de fonduri specializate, cu tranzactii imobiliare la activ, este in jurul a 12-15 unitati. Inceputul anului a mai pus pe tapet cateva nume noi, iar printre cele mai importante intrari putem mentiona Europa Emerging Europe Fund al Europa Capital, Credit Suisse Portofolio Real Fund, administrat de Credit Suisse Asset Management, ING Property Fund Central and Eastern sau Aurora Europe Property Fund, lansat de DTZ Investment Management.
Europa Emerging Europe Fund (EEEF), lansat la inceputul acestui an, este al cincilea fond al companiei Europa Capital, cu sediul la Londra. Acesta va aloca circa 600 milioane euro pentru investitii in Romania, Bulgaria, Ucraina, Turcia si Balcanii de Vest, capitalul fondului provenind de la investitori deja existenti in celelalte vehicule ale companiei. Totodata, EEEF este al doilea fond pe care Europa Capital l-a gestionat pentru investitorii sai pentru achizitii in zona CEE, primul fiind Europa Capital Emerging Europe Fund, cu o capitalizare finala de 200 milioane euro.
Un alt „recidivist“ este si Charlemagne Capital, administrator al fondului de investitii European Convergence Property Company (ECPC), cel care a preluat cladirile de birouri PGV Tower, Millenium Business Center si Construdava I. La sfarsitul anului trecut, Charlemagne a lansat un nou fond de investitii imobiliare pe pietele emergente din Bulgaria, Turcia si Romania - European Convergence Development Company (ECDC).
Si investitorii olandezi pregatesc mutari importante pe piata imobiliara romaneasca, iar cea mai puternica se pare ca va apartine recent infiintatei divizii de real estate a grupului financiar ING. Astfel, ING Property Fund Central and Eastern Europe a anuntat ca a strans un miliard de euro pentru investitii in Europa Centrala si de Est, din care 200 milioane euro sunt alocate Romaniei. Lista de cumparaturi a ING Real Estate va fi in special centrata pe investitii in retail.
La randul sau, CS Portofolio Real Fund, administrat de Credit Suisse Asset Management, intentioneaza sa aloce pana la 10% din activele sale pentru proiecte pe piete emergente, cele mai interesante destinatii fiind considerate Romania si Turcia. O alta organizatie care vrea sa faca bani in Romania este Heitman LLC. Compania are pregatite circa 350 milioane euro pentru investitii imobiliare in Europa Centrala si de Est.
Ultimul, dar nu si cel din urma, North Real Estate Opportunities Fund, si-a anuntat intentia de a investi, in 2007-2008, aproximativ 641 milioane dolari in proiecte imobiliare din Europa Centrala si de Est. Fondul se concentreaza asupra sectoarelor de comert cu amanuntul si logistica. In Romania, fondul a cumparat anul trecut European Retail Park din Sibiu.

Inceput de an in forta

Pentru fondurile austriece prezente in tara, anul 2007 a demarat in forta, acestea fiind protagonistele primelor tranzactii importante de pe piata imobiliara. De la inceputul anului, fondul austriac Immoeast a cumparat, cu aproximativ 60 milioane euro, complexul de birouri Victoria Park, din apropierea aeroportului Baneasa. Apoi a achizitionat, contra sumei de 90 milioane euro, parcul de afaceri S-Park, dezvoltat in zona Piata Presei.
Insa cea mai mare achizitie realizata de Immoeast pe piata locala a fost cumpararea proiectului Polus Center Cluj, de la compania maghiara TriGranit Holding, valoarea contractului ridicandu-se la circa 180 milioane euro.
Promisiuni de investitii noi a facut si fondul de investitii Meinl European Land (proprietarul Militari Shopping Center), controlat de banca austriaca Meinl Bank. Fondul va cumpara proiecte noi, dar se va implica si in dezvoltari imobiliare, in special in sectorul comercial. In luna ianuarie, acesta a anuntat ca intentioneaza sa atraga fonduri de circa 1,5 miliarde euro de la investitori, prin emiterea de noi actiuni la bursa din Viena, in vederea extinderii pe pietele din Europa Centrala si de Est, inclusiv Romania.
In anii viitori, numarul si aria de origine a fondurilor de investitii se vor diversifica. In ceea ce priveste aria, trebuie mentionate prezentele aproape exotice ale fondurilor australiene si celor baltice. Astfel, fondul de investitii APN/UKA European Retail Trust s-a remarcat, la sfarsitul anului trecut, platind cea mai mare suma pentru un centru comercial bucurestean: 103,5 milioane pentru City Mall. La randul lor, estonienii de la IPC Real Estate vor investi 75 milioane euro pentru construirea unor ansambluri de apartamente in Bucuresti. IPC Real Estate a fost infiintat pentru operatiuni in Romania si combina activitatea unui fond de real estate investment cu cea de dezvoltator imobiliar. Astfel, IPC Investments a perfectat, la inceputul acestui an, o tranzactie prin care a cumparat 3 ha de teren pentru o dezvoltare rezidentiala la 10 km de Timisoara. Totodata, IPC Development mai are in plan dezvoltarea a trei ansambluri de apartamente in Bucuresti.

Fonduri cu „ceafa groasa“

Cu toata aceasta fervoare investitionala a fondurilor imobiliare strai-ne, unii analisti romani avertizeaza asupra riscului ca Romania sa piarda „trenuri importante“ pe piata de real estate. Daiana Voicu, managing director Willbrook Management International, sustine ca piata imobiliara din România prezinta o serie de dezavantaje fata de cea din Bulgaria, întrucât nu are un cadru legislativ favorabil Real Estate Investment Trusts (REIT), instrumente financiare de finantare publica a proiectelor imobiliare. „Drept urmare, investitiile în piata de real estate sunt încetinite sau întârziate din punctul de vedere al volumului de capital investit si reinvestit, iar sectorul românesc de real estate, desi în continua crestere, nu este valorificat totusi la potentialul sau maxim“, adauga Voicu. Singura noastra consolare este ca nici celelalte tari din zona central si est-europeana nu au implementat legislatie pro-REITs, Bulgaria fiind singura din regiune unde sectorul imobiliar este finantat si prin bursa.
Cum functioneaza un REIT? La Sofia, spre exemplu, accesul la randamentele proprietatilor si proiectelor de real estate a devenit public odata cu listarea pe bursa a companiilor tip REIT. Initial, REIT-urile au fost implementate în Bulgaria ca o modalitate alternativa de investire în real estate, cu spectru mai larg de accesibilitate. Ulterior, piata imobiliara din Bulgaria a folosit acest fenomen pentru încurajarea si sporirea investitiilor straine. Profitând de reducerea la zero a impozitului pe profit, facilitate fiscala oferita de guvernul bulgar, investitorii îsi pot reinvesti profiturile realizate în alte proiecte imobiliare dezvoltate în acelasi stat, generându-se, practic, o crestere continua a investitiilor globale.
Legislatia bulgara in domeniul REIT a luat ca model legile americana si franceza, scutind de taxe companiile tip REIT, dar numai atata timp cat acestea impart mare parte din profiturile obtinute detinatori-lor de parti sau actiuni sub forma de dividende. Initiativa legislativa dateaza din 2003, iar prima companie REIT listata pe bursa bulgara a aparut in 2004. De atunci, bursa REITs practic a explodat. Daca la inceputul anului trecut, cele zece fonduri REIT listate pe bursa de la Sofia aveau o capitalizare totala de aproximativ 46 milioane dolari (circa 1% din bursa), in prezent sunt listate 34 de companii tip REIT, segmentul REIT totalizand o capitalizare de circa 420 milioane dolari.
Cele mai importante fonduri imobiliare din Bulgaria sunt Elana Agricultural Land Opportunity Fund REIT (cu o capitalizare de circa 55 milioane dolari), FairPlay Properties REIT (40 milioane dolari), Sopharma Properties REIT (70 milioane dolari) sau Bulgaria Real Estate Fund REIT (60 milioane dolari).
O particularitate a fondurilor bulgare este faptul ca acestea sunt focusate pe piata rezidentiala sau pe un mix de plasamente (rezidential+birouri+retail), in timp ce companiile occidentale evita investitiile in segmentul rezidential, preferand parcurile de retail, centrele de afaceri, logistica, mall-uri etc.).
In Europa Occidentala, dar mai ales in SUA, REITs au o istorie de mai mult de 50 de ani. Trusturile au investit in proprietati imobiliare inca de la sfarsitul secolului al XIX-lea, insa o dezvoltare a industriei s-a produs mai tarziu, pe la mijlocul secolului trecut. In Europa, cele mai dezvoltate piete REIT sunt in Marea Britanie, Franta, Irlanda, Belgia, Olanda si, mai nou, in Bulgaria.

Ce este un REIT
 Un Real Estate Investment Trust trebuie sa indeplineasca anumite conditii:
- numarul actionarilor nu poate fi sub 100
- cel mult 50% din actiunile companiei trebuie sa se afle in mainile a mai mult de cinci persoane private
- compania trebuie sa aiba ca principala sursa de venit (dar nu mai putin de 75%) castigurile realizate din chirii sau dobanzi
- dividendele distribuite actionarilor trebuie sa reprezinte cel putin 90% din venitul impozabil realizat de REIT.

Oricine poate fi actionar REIT


Real Estate Investment Trust, in definitia sa clasica, a aparut pentru prima oara in SUA. Principiul de functionare presupune efectuarea de investitii în sectorul imobiliar cu sumele colectate de la public. De regula, compania este condusa de un Consiliu de Administratie, iar actiunile sunt tranzactionate la liber, astfel ca oricine poate subscrie la un astfel de fond (pentru Romania, cea mai apropiata bursa care ofera astfel de instrumente este cea de la Sofia). De regula, REITs sunt de trei categorii. Prima si cea mai raspandita este alcatuita din fondurile care au ca obiect de activitate exploatarea rentiera a unor proprietati imobiliare. A doua categorie sunt asa-zisele fonduri ipotecare, cu drept de acordare a creditelor ipotecare si de tranzactionare a ipotecilor. Categoria a treia este reprezentata de fondurile hibrid, care combina toate tipurile de activitati mentionate. In medie, un investitor particular din industria REIT plaseaza circa 10.000 de dolari, pragul de intrare putand fi si sub 1.000 de dolari. Majoritatea REITs sunt tranzactionate pe bursa, asa ca potentialul investitor are de unde alege. Trebuie totusi mentionat ca, acest tip de plasament fiind destul de conservator in profituri, nimeni nu promite obtinerea unor beneficii compuse din trei cifre.

Sursa

27 March 2007