Drumul dintre Bucureşti şi Adunaţii Co­pă­ceni, pe care firma de construcţii a omului de afa­ceri Nelu Iordache îl va moderniza pentru 80 mil. lei, este uşor de parcurs di­mi­neaţa dinspre Ca­pitală. Treci de Jilava, intri în comuna 1 De­cem­brie, iar înainte de ie­şirea din loca­litate, un in­di­cator mare cu inscripţia Green City te îndrumă pe un drum asfaltat din dreapta, unde accesul este restricţionat de o barieră albă: intrarea în cel mai mare proiect de vile de pe piaţa locală.

17288-8-greencity.jpgDupă barieră, pe partea dreaptă sunt ridicate structurile la mai multe vile din noua fază de dezvoltare - vilele denumite Tamisa, aflate în diverse stadii de execuţie. Conduci două-trei sute de metri, pe aleile mărginite de stâlpi verzi şi ajungi la o clădire albă, cu un singur nivel, deasupra căreia este prinsă o plăcuţă cu inscripţia "birou de vânzări".

Pe domeniul de 100 de hectare care a apar­ţi­nut familiei regale, cunoscut ulterior drept "serele Comaico", o serie de clădiri vechi sunt în proces de renovare, în vederea realizării unui restaurant cu specific românesc, a unei ceainării şi a unei patiserii, în timp ce Primăria din 1 De­cem­brie îşi va muta la rândul ei sediul într-una dintre vechile clădiri de pe domeniu, potrivit reprezentanţilor Green City.

Pe acest lot nu se află doar clădiri cu valoare ar­hitecturală. Pe lângă foste silozuri sau hale de cân­tărit grânele, un bloc "cubic", de circa patru etaje, genul confort trei de la marginea oraşului, a fost abandonat în mijlocul pădurii. "Acest bloc a fost construit în perioada comunismului pen­tru muncitorii din sere", spune Mircea An­ghel, consultant vânzări în cadrul Green City.

Tot acest patrimoniu a fost cumpărat în 2006 de la SIF Muntenia pentru circa 17 mil. euro de către omul de afaceri Dumitru Bucşaru, cu­noscut drept finanţator al echipei de fotbal Uni­rea Urziceni. Bucşaru a început aici în 2008 un proiect prin care intenţionează să dezvolte 4.000 de case, unul dintre cele mai ambiţioase pla­nuri de ansambluri de locuinţe de la mar­gi­nea Bucureştiului.

CEC-ul l-a salvat

Omul de afaceri a construit până în prezent 520 de vile, grupate în 130 de "cuburi", cu pre­ţuri pornind de la 100.000 de euro. 350 de unităţi au fost ridicate cu ajutorul unui credit de peste 100 mil. lei de la CEC Bank.

În con­di­ţiile în care ritmul de vânzare a fost la jumătate faţă de cel scon­tat, de circa 20 de case pe lună împru­mu­tul a ajuns la sca­den­ţă fără ca Buc­şa­ru să fi încasat suficienţi bani de la clienţi pen­tru ram­bursarea creditului.

De aceea, la înce­putul lunii ianuarie a decis intra­rea în insol­ven­ţă a firmei Green City Construct. După doar două luni însă, el a ajuns la o înţelegere cu CEC, prin care a obţinut o pre­lun­gire cu patru ani a termenului de ram­bur­sare a creditului, până în 2015, dar şi redu­cerea cos­tu­rilor de cre­di­tare, astfel că Tribu­nalul Bucureşti a hotărât săp­tămâna trecută închi­de­rea proce­durii insol­ven­ţei.

Ca urmare a înţelegerii cu CEC, Buc­şaru a venit cu un nou sistem de vân­za­re a ca­selor, prin rate la dezvoltator pentru o pe­rioadă de patru ani, cu avans minim de 5%, o pe­rioadă de gra­ţie de jumătate de an şi rate lu­na­re de 600 de euro. Ratele acoperă însă doar cos­tul fi­nan­ţării, astfel că un potenţial client are de plătit la sfâr­­şitul perioadei întreaga diferenţă dintre preţul casei şi valoarea avansului, potrivit lui Ale­xan­dru Petrescu, directorul de vânzări al com­ple­xu­lui.

"Aveam puţină experienţă în imobiliare. Am făcut în anii '90 circa 160 de apartamente în zona Mircea Vodă, pe nişte structuri lăsate în para­gină", a declarat pentru ZF Dumitru Bucşaru, unul dintre oamenii de afaceri care a refuzat constant în ultimii ani apariţiile publice.

Banii către CEC vor merge pe măsură ce vor fi vândute casele. De la începutul anului au fost vândute 20 de locuinţe, astfel că s-a ajuns la circa 250 de case vândute în cadrul comple­xului, în condiţiile în care rata de conversie este de circa 3-4 cumpărători la 100 de vizitatori.
Fazele doi şi trei de dezvoltare ale complexului sunt realizate de către Bucşaru în nume propriu, fără credite, în condiţiile în care omul de afaceri spune că "băncile sunt atât de speriate de imobiliare că nu mai finanţează nici măcar un proiect care se vinde deja".

Cum arată bilanţul lui Bucşaru? A ridicat 520 de vile, iar până la sfârşitul acestui an ar trebui finalizate alte 78 de unităţi, mai mari, cu suprafeţe construite de 220 de mp.

Urmează case de 70.000 de euro

"Într-o lună ne apucăm de un proiect cu 1.000 de case la preţuri de 70.000 de euro. Le vom face la comandă. În 45 de zile ridicăm casa, iar în 2-3 săptămâni realizăm finisajele. Anul trecut am mers foarte repede, am terminat case în două-trei luni de zile. Nu fac unii clienţi documentaţia cât de repede putem noi termina de construit", spune Bucşaru. Noile case vor fi mai mici, astfel că vor avea 116 mp suprafaţă construită şi curte de 100 de mp, dar vor avea în continuare trei dormitoare, iar la acest preţ se pot încadra mai uşor în programul "Prima casă". Bucşaru consideră că a mers în paralel cu criza, iar termenul de finalizare al proiectului până în 2014 rămâne în picioare. Mai are şi alte investiţii în paralel? "Toţi banii sunt aici. Este un proiect prea mare să te poţi concentra şi pe altceva. Fie te dedici acestui proiect, fie nu-l mai faci. Aloc tot timpul acestui proiect", spune omul de afaceri.

Cum se face însă că în ciuda faptului că mai are câteva sute de case nevândute omul de afa­ceri continuă investiţiile în acest proiect? "În pe­rioa­da aceasta sunt două tipuri de oportu­nităţi: să cumperi sau să construieşti. Mate­ria­lele de construcţii sunt mai ieftine, găseşti mai uşor forţă de muncă, iar când apar zorii, şi eu zic că se văd, ai un produs pe care îl poţi vinde. În acel moment ceilalţi dezvoltatori sunt cu patru-cinci paşi în urma ta, de-abia se apucă de construit", spune Petrescu.

De pe o stradă considerată principală din mijlocul complexului, pe ambele sensuri pleacă alte 20 de alei mai înguste, numerotate de la 1 la 20. Despărţite de garduri de lemn, modulele au câte patru locuinţe cu suprafeţe utile de 118 mp şi o structură din parter şi etaj.

Curţile au suprafeţe standard de 110 mp şi sunt vândute fără gazon, plante ornamentale, plăci orna­men­ta­le de pe aleea betonată, terasă sau acoperişuri de deasupra celor două intrări în casă.

Aco­perişurile din ţiglă de deasupra intrării şi terasa costă în plus 1.500 de euro, în timp ce pavelele se vând separat. Locurile de parcare sunt gra­tuite, dar sunt amenajate doar la capătul străzii, care poate însemna o distanţă de circa 100 de metri faţă de cele mai îndepărtate locuinţe.

În interiorul caselor, imediat la intrare este amenajat un grup sanitar "pentru oaspeţi", o bucătărie deschisă şi un living de 40 mp, care pot fi despărţite printr-un perete de rigips.

La etaj sunt trei dormitoare, cu suprafeţe de 11, 14 şi 15 mp şi două grupuri sa­nitare. La nivelul de finisaje "basic", casele sunt livrate fără gresie, faianţă şi parchet.

Din exterior, modulele au aspect de cuburi, dar reprezentanţii Green City spun că există aco­perişuri înclinate 5 grade, formate dintr-un sis­tem "tablă-spumă-tablă" de la Arcelor Mittal, doar că acestea nu sunt vizibile datorită faptului că pereţii exteriori sunt ceva mai înalţi decât baza acoperişului.

"Am ales un model de construcţie mai ieftin şi mai eficient. Cu patru case într-un modul exploatezi cel mai bine terenul, dar şi din punct de vedere termic şi al costurilor", spune Bucşaru. Taxa de mentenanţă în cadrul pro­iectului este de 24 de euro per locuinţă, sumă în care este inclusă curăţenia, paza, iluminatul stra­dal şi deszăpezirea, când este cazul. "În această iarnă am anunţat într-o seară că inten­ţionăm să intrăm cu utilajul şi rugam proprie­tarii să-şi mute maşinile în locurile de parcare, dar unii nu le-au mutat. În curţi, poţi planta ce vrei, dar nu poţi construi noi anexe sau schimba culoarea casei", explică vânzătorul.

Pentru utilităţi compania are contracte directe cu Enel, Distrigaz, Urban şi Romte­le­com, iar Bucşaru spune că este dispus să re­nun­ţe şi la administrarea complexului.

"Vom dona străzile la Primărie. Va fi cea mai mare relaxare pentru mine. Şi-au ales şi se­diu pentru primărie, am dat grădiniţa, vom face şi şcoală publică într-o altă clădire. Imobilele sunt cedate în compensare cu taxele pe care le aveam de plătit", spune Bucşaru.

Mai sunt 60 de hectare pentru locuinţe

Proiectul se află la circa 10 kilometri de intrarea în Bucureşti, dar la orele amiezii se poate ajunge în oraş destul de uşor. Nu la fel este însă şi dimineaţă. "Eu vin dimineaţa din Pipera în 45 de minute, dar pe sensul opus se circulă mult mai greu. Nu ne adresăm celor care lucrează în nord, deşi ştiu 3-4 familii care stau aici şi merg la birou în partea opusă a oraşului", spune Dumitru Bucşaru. El adaugă că nu ştie deocamdată care este marja de profit a proiectului. "O vom vedea peste câţiva ani de zile. Terenul aici costa 30-40 de euro/metrul pătrat. După ce ai construit casele, cât mai valorează? Poţi evalua acum? Nu poţi. Fac ceva ce îmi place, este prea mult spus că sunt mândru de proiect, deoarece nu este gata." Bucşaru a ridicat vile până în prezent pe circa 20 de hectare dintre cele 100 pe care le deţine, în timp ce 24 de hectare ar urma să rămână spaţii verzi şi parcuri. Cu alte cuvinte, mai are circa 60 de hectare de teren de dezvoltat. Ce va face după aceea? "Stai să ieşim din criză. Dacă eşti dinamic nu poţi să stai niciodată."


Sursa

29 martie 2011