Dacă înainte de criză dezvoltatorii şi chiriaşii vroiau suprafeţe tot mai mari pentru extindere şi pentru imagine, acum lucrurile stau cu totul altfel.

19574-vile.jpgFoarte puţini dintre cei prinşi de criză cu suprafeţe office mari neînchiriate au reuşit să-şi găsească clienţi între timp. Chiar şi marii chiriaşi au sub-închiriat suprafeţe la alte firme, după ce au constatat că s-au extins prea mult. În prezent încep să aibă mare căutare birourile mici, vilele şi chiar blocurile cu destinaţie mixtă.

Clădirile de birouri cu su­pr­a­feţe de sub 5.000 de metri pătraţi au intrat într-un con de um­bră încă de la începuturile boom-ului imobi­liar. Nici după apariţia crizei nu s-a prea vorbit despre acestea, chiar dacă pe segmentul office au fost mult mai dinamice decât clădirile foarte mari, fără tran­zacţii. De aceeaşi soartă au avut parte şi blocurile mixte de birouri şi apartamente, dar şi vilele. Nici despre a­ces­tea nu s-a prea vorbit. Asta în con­diţiile în care firmele cu 10-20 de angajaţi de pe piaţă nu iau decât extrem de rar spaţii în marile clă­diri de birouri, împreună cu alte fir­me. „De regulă, marile centre de afaceri au fost proiectate puţin compatibil cu cererile de suprafeţe mici, în anii de boom. Asta din două mo­ti­ve: investiţia într-o clă­di­re foarte mo­dulabilă, care să per­mi­tă închi­rierea de la 50-100 mp, este mai ridicată şi, pe de altă par­te, existau suficienţi clienţi interesaţi de suprafeţe mari", a declarat Mi­rela Raicu, Partner Esop Consulting.

Ţinta office a firmelor mici sunt spaţii de 100-500 mp, situate în clă­diri mici de birouri, apartamen­te sau vile. Despre această din ur­mă ofertă vom vorbi în cele ce ur­mează, limitându-ne la Bucureşti.

Clădiri mici

Dacă o firmă alege să stea cu chi­rie într-o clădire de birouri, poate să-şi utilizeze spaţiul mai eficient şi, în plus, există şi un spor de imagi­ne. Da­că imaginea nu e atât de im­por­tan­­tă acum precum chiria, oferta se adresează oricărui... buzunar. Mai precis, cheltuielile pot fi mai mici de­cât în cazul închirierii unui a­par­ta­ment. „La mare căutare sunt clă­di­ri­le de birouri care au în­tre­ţi­ne­rea calculată în sistem pau­şal, a­dică pro­por­ţional cu supra­faţa în­chi­riată. În­treţinerea poate fi în­tre 2-2,2 eu­ro/mp (faţă de 1,5-2,5 eu­ro/mp în ca­zul vilelor, respectiv 2-3 euro/mp în ca­zul apartamen­telor în bloc", spu­ne Raicu. E vorba aici de clădiri cu su­pra­feţe sub 1.500 mp, care nu pre­su­pun o ad­minis­tra­re dificilă, spre deo­se­bire de clă­di­rile mari. A­cestea din urmă nece­si­tă implicarea unei com­panii de property management/ ad­­minis­trare, adică bani în plus.

Pentru aceste suprafeţe mai mici, chiria este de 7-10 euro în zone­le relativ centrale, cum ar fi Pache Pro­topopescu, Grozăveşti, Calea Gri­vi­ţei, Floreasca. Acest nivel poate fi redus după negociere cu 10-15%.

În zone mai bine poziţionate, pre­cum Domenii, Aviatorilor, Cotro­ceni, Romană, Universitate, nivelul chiriei în clădiri de birouri mici se încadrează între 9-14 euro/mp.

Unde s-a putut, proprietarii au început să delimiteze suprafeţele pe un etaj. „Au rezultat spaţii de sub 100 mp în clădiri de clasa A. Astfel, din punct de vedere cantitativ, dificultăţile economice au contribuit la creşterea cantitativă a spaţiilor de mici dimensiuni", a declarat Eduard Turcoman, Senior Consultant Office Department, DTZ Echinox.

Mai există şi cazul firmelor care, după ce au închiriat suprafeţe mari, au avut de înfruntat criza, dar re­nun­ţarea la contract s-a dovedit dificilă. Aşa a rezultat sub-închirierea şi a apărut sistemul „instant office", adică birouri mobilate şi echipate, care pot fi găsite şi în clădiri de clasa A şi în clasa B. „Spaţiile instant office sunt potrivite pentru companiile ca­re doresc un spaţiu mic, dar de calitate foarte bună. Costul variază între 80-130 euro/persoană/lună, cu tot cu întreţinerea", spune Raicu.

Vilele

O altă variantă pentru firmele cu mai puţin de 20 de angajaţi o re­pre­zin­tă vilele. Cele mai multe spa­­ţii în vile, pretabile pentru bi­rouri relativ mici şi medii, se află în zone precum Domenii (Miha­la­che, Ca­şin), Calea Gri­viţei, Cotro­ce­ni/E­roi­lor şi Pache Protopopes­cu. „Chiriile din vile sunt de 8-13 eu­ro/mp. Mai mari sunt chi­riile în zo­ne precum Pi­a­ţa Victoriei, Avia­to­­ri­lor-Doro­ban­ţi, acestea ur­când în in­tervalul 10-14 euro/mp", spun cei de la Esop.

Faţă de apartamentele în bloc, vi­lele sunt considerate a oferi o ima­gine diferită chiriaşului, dacă este vor­­ba de o vilă centrală în sta­re bu­nă. Vilele construite în pe­rioa­da in­ter­belică sunt o opţiune interesantă în special da­torită arhitecturii lor, dar şi funcţionalităţii spaţiilor - siste­mul camerelor co­mu­nicând prin uşi tip glasvand, ce permit transfor­ma­rea în adevărate zone open space.

În privinţa spaţiilor office dis­po­nibile din vilele capitalei după ni­­­ve­lul chiriei, circa 80.000 mp sunt cu chirii de sub 11 euro/mp. A­­­ceastă su­prafaţă e cam jumă­tate din oferta disponibilă. Pentru a tre­ia parte din spaţii se cer 11-15 eu­­ro, iar pentru res­tul peste 15 euro.

Apartamente în blocuri mixte

Firmele mai mici aleg să stea cu chirie şi în blocuri de locuit. Varianta mai comodă şi nu neapărat mult mai scumpă este un bloc mixt, cu birouri şi apartamente. Astfel de blocuri dispun de o calitate mai ridicată a zonelor de acces (recepţia clădirii, scară, lift), de anumite servicii cum ar fi cel de pază şi îndrumare a vizitatorilor, precum şi alte posibile îmbunătăţiri. Acestea se află concentrate în special în zone precum Unirii-Alba Iulia şi Piaţa Victoriei. Valoarea office a acestei zone ţine de blocurile finalizate după 1985 sau chiar după 1990, dar şi de accesul deosebit de bun la mijloacele de transport.

„Chiriile pentru astfel de spaţii, în funcţie de poziţia şi calitatea fi­nisajelor, este de 7-10 euro/mp, dar pot coborî la 5 euro după ne­go­cieri", indică specialistul Esop. Astfel, un spaţiu de 100 mp, necesar unei companii cu 8-10 angajaţi, poate avea o chirie de tranzacţionare medie de 600-800 euro/lună în astfel de imobile.

La acestea pot fi amintite şi soluţii de birouri în apartamente mai reduse la preţ, de 400-600 euro lunar pentru aceeaşi suprafaţă de 100 mp. Acestea sunt însă în alte locaţii, în imobile mai vechi, sau în blocuri utilizate predominant pentru locuinţe.

Oferte disponibile acum pe piaţă

Lângă parcul Cişmigiu, lângă Radiodifuziune, la parterul unui imobil finalizat anul trecut, se cer 680 de euro pe 90 mp utili. Tot în zonă, pentru şase camere la parter, cu o suprafaţă totală de 210 mp, se cer 1.400 euro lunar. Într-o vilă de lângă Cişmigiu, un apartament de cinci camere şi un birou cu parcare mare, se cer 1.500 euro negociabili. Proprietarul specifică drept destinaţie potrivită un cabinet notarial sau stomatologic.

Lângă BNR sunt scoase la închiriere nouă camere renovate recent cu 1.000 de euro, dar şi apartamente de trei camere cu parcarea asigurată, cu 700 de euro.

Un apartament de 100 mp de pe strada Polonă (paralelă cu Calea Dorobanţilor) se închiriază cu 1.000 de euro pentru birou de firmă. Pe bulevardul Magheru, o suprafaţă office de 70 mp se scoate la închiriat cu 700 de euro.

Un spaţiu de birouri de pe Bulevardul Kogălniceanu cu dotări moderne, recent renovat, este oferit chiriaşilor cu 8 euro/mp.


Sursa

4 iulie 2011