Bilanţ după doi ani de „Prima casă“: un împrumut din 80 a fost pentru o locuinţă nouă. Şi-a atins programul scopul?

Programul început în urmă cu aproape doi ani de Guvern cu scopul de a relansa construcţiile şi economia s-a transformat într-unul social, prin care au fost sprijinite băncile, a fost stopată scăderea preţurilor, iar 40.000 de români au reuşit să cumpere locuinţe cu avansuri mici, dar la dobânzi pe care le pot obţine şi multinaţionalele din România pentru angajaţii lor. A patra variantă a programului are însă toate şansele să fie şi ultima, scrie revista Business Construct, în numărul din luna mai.

"Sprijinim prin garanţii de stat procesul de relansare a creditării şi deblocarea unui domeniu economic important - cel al construcţiilor", afirma în iulie 2009 premierul Emil Boc, cu ocazia acordării primului împrumut prin programul Prima casă, văzut drept una dintre măsurile active de relansare a economiei.

Relansare care nu a venit în primii doi ani, ţinând cont că piaţa construcţiilor a scăzut în acest interval cu 25%, iar din PIB s-au "evaporat" aproximativ 15 miliarde de euro. În acest timp, statul a garantat împrumuturi pentru achiziţii de locuinţe de peste 1,6 miliarde de euro, a căror "factură" finală va fi decontată în următorii 20-30 de ani.

În iulie 2009 doi tineri bucureşteni cumpărau un apartament cu două camere în Colentina pentru 54.500 de euro de la o doamnă de 50-60 de ani. Ziarul Financiar realiza o analiză despre efectele acestor tranzacţii şi nota: "Dacă banii se întorc la bancă, efectul e zero".

În intervalul iulie 2009 - februarie 2011 depozitele populaţiei au crescut cu circa 2,7 miliarde de euro. Câţi din banii garantaţi în Prima casă s-au întors la bănci? Nu există date, dar în timp ce băncile acordau prin Prima casă credite fără niciun risc la o dobândă de 5,5-6%, în funcţie de valoarea EURIBOR, pentru depozite dobânzile în euro au ajuns la o medie 3,3%.

Cu alte cuvinte, un program bun pentru bănci, cu atât mai mult cu cât creditarea imobiliară/ipotecară din ultimii doi ani s-a bazat în primul rând pe acest program: în ultimii doi ani numărul total de astfel de credite a crescut cu circa 40.000-50.000, până la 210.000 de împrumuturi, potrivit datelor Biroului de Credit, în condiţiile în care prin programul Prima casă au fost acordate aproape 40.000 de împrumuturi.

Pe cine a mai ajutat programul?

Agenţii imobiliari care au supravieţuit prăbuşirii pieţei, dar şi o serie de dezvoltatori imobiliari care au fost prinşi de criză pe picior greşit, în condiţiile în care 27% din garanţiile imobiliare acordate au fost pentru apartamente finalizate în intervalul 2008-2010, adică ceva mai mult de 10.000 de locuinţe.

Pentru locuinţe noi sau nefinalizate însă au fost acordate mai puţin de 500 de credite garantate (1 din 80), astfel că impulsul dat pieţei construcţiilor a fost slab.

În aceste condiţii, şi-a atins Prima casă ţintele? "Scopul primordial al programului a fost de la bun început unul social", spune acum Aurel Şaramet, preşedintele Fondului Naţional de Garantare a Creditelor (FNGCIMM), instituţia prin intemediul căreia statul acordă garanţiile.

"40.000 de oameni au reuşit să-şi cumpere locuinţe în plină criză. În aceste condiţii, cred că programul şi-a atins scopul", afirmă Şaramet. Program social, dar în care Guvernul a obţinut costuri aflate la acelaşi nivel cu cele negociate de o serie de companii multinaţionale prezente în România. Spre exemplu, angajaţii Vodafone pot accesa credite la costuri similare sau chiar mai mici decât prin Prima casă, fără comisioane, dar plătind un avans mai mare decât cel de minimum 5% perceput prin program.

"Compania la care lucrez are un acord cu mai multe bănci, printre care şi Emporiki, cea de la care am luat eu creditul. Dobânda a fost formată din Euribor plus 4%, însă avansul cerut era de 25%. Mie mi-a convenit mai mult faţă de Prima casă pentru că oricum voiam să dau un avans mai mare, iar pentru creditul acesta nu erau percepute alte comisioane", spune o angajată a companiei de telecomunicaţii care a cumpărat anul trecut un apartament cu două camere în Bucureşti fără a apela la Prima casă, deşi ar fi îndeplinit criteriile.

În aceste condiţii, cât timp va mai gira Guvernul achiziţia unor apartamente vechi, de 30-40 de ani, a căror valoare de piaţă în timp cel mai probabil se va deprecia? "În opinia mea cred ca aceasta ar putea fi ultima etapă. Dacă ieşim din criză şi se relansează economia, veniturile populaţiei vor creşte şi nu cred că va mai fi nevoie de o altă etapă", apreciază Şaramet.

Numărul "default"-urilor a depăşit uşor 20 de cazuri în Prima casă, adică doar un cumpărător din 2.000 a ajuns să nu mai plătească ratele. Una dintre explicaţiile numărului mic de default-uri poate fi dată şi de faptul că perioada desfăşurării programului coincide pe piaţa imobiliară cu o frânare a declinului preţurilor.

Dezvoltatorii nu au curaj şi bani

Analizele portalurilor imobiliare realizate pe baza anunţurilor de vânzare indică o scădere de circa 40% a preţurilor în intervalul martie 2008 - martie 2009, iar de atunci preţurile s-au stabilizat, înregistrând o nouă pantă descendentă, de circa 100 de euro/metrul pătrat (5-10%), doar în vara anului 2010, când Guvernul a tăiat salariile bugetarilor şi a majorat cota generală de TVA de la 19% la 24%.

Preţurile au ajuns astfel să se învârtă în jurul a 1.000 de euro/metrul pătrat în Bucureşti şi marile oraşe, dar dezvoltatorii imobiliari par a nu-şi fi adaptat încă proiectele pentru a reîncepe construcţia unor noi ansambluri.

"Cine îţi garantează că tu vei vinde? În prezent nu se vinde nimic off-plan, iar condiţiile de finanţare pentru dezvoltatori sunt foarte dificile, este nevoie de mult equity pentru a porni un proiect. Eu nu ştiu vreun proiect care să înceapă special pentru Prima casă, ci doar câteva ansambluri în care a mai fost construit câte un bloc la preţuri prin care să poată fi atraşi potenţialii beneficiari ai programului", explică Valentin Ilie, CEO al firmei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker.

Dezvoltatorii unor proiecte rezidenţiale precum Răsărit de Soare din Titan, realizat de Valentin Vişoiu, sau Confort City, al fraţilor Negoiţă, au vândut câteva sute de locuinţe prin acest program, iar pe agenţii imobiliari care s-au poziţionat pe Prima casă finanţarea guvernamentală i-a ţinut practic în viaţă. Consultantul vorbeşte de necesitatea ca Guvernul să se implice activ în sprijinirea dezvoltatorilor imobiliari, dar nu prin măsuri financiare, ci prin oferirea unor facilităţi de genul "ai cumpărat un teren, într-o lună îţi oferim autorizaţia de construire dacă ne oferi un pachet de locuinţe la un preţ mai mic, pentru anumite clase sociale, cum se întâmplă în SUA, spre exemplu. Nu costă pe nimeni nimic".