Oamenii de afaceri romani isi orienteaza profiturile spre achizitii de terenuri.
O noua forma de „tezaurizare“ bantuie Romania. Mai tare ca aurul, diamantele sau speculatiile bursiere, investitia in terenuri a sucit mintile miilor de afaceristi din tara.
In conditiile reducerii interesului investitorilor pentru piata rezidentiala secundara, aproape jumatate din agentiile imobiliare bucurestene tintesc segmentul tranzactiilor cu terenuri. „Peste
46% din firmele active pe piata intermedierilor imobiliare se vor axa pe tranzactiile cu terenuri, in timp ce doar 17% se vor concentra pe proiectele rezidentiale noi, 9,8% - pe proiecte
industriale, 7,3% - pe proiecte comerciale si doar 4,9% vor ramane fidele segmentului locuintelor existente“, spune Gabriel Alexandru, vicepresedinte Century 21, companie care a realizat un
sondaj printre agentiile imobiliare.
Tendinta vadita pe piata agentiilor imobiliare nu este intamplatoare. Volumul afacerilor cu terenuri, aflate fie la periferia marilor orase, fie in zona autostrazilor si drumurilor nationale, a
crescut considerabil, terenurile fiind singurul tip de proprietate imobiliara creditata unanim de toti operatorii si analistii ca fiind domeniul cu cresteri GARANTATE de preturi.
Cine sunt investitorii
Cei mai multi clienti ai vanzatorilor de terenuri din provincie sunt persoane cu varste cuprinse intre 30 si 50 de ani, majoritatea patroni de firme sau manageri de companii, spune directorul
general al companiei Neoland Invest, Costin Lazar. „Daca un om are o fabrica de pantofi sau atelier de reparatii auto, care merge bine, profiturile obtinute din aceasta afacere le investeste in
achizitia de proprietati imobiliare. Majoritatea prefera terenuri“, precizeaza Lazar. Circa 80% din terenurile tranzactionate in jurul Capitalei sunt pamanturi arabile, pe care singura
investitie ce poate fi derulata imediat este prelucrarea agricola. Pentru ca un teren sa devina construibil, proprietarul trebuie sa astepte circa un an (cu conditia demararii procedurilor de
scoatere din circuitul agricol si introducerea in intravilan).
Pe piata ocupata de investitorii neprofesionisti din imobiliare este foarte raspandita „metoda fifty-fifty“, explicata astfel de reprezentantul Neoland: „Se cumpara o suprafata mare, de 5 pana
la 10 hectare, pe o parte se deruleaza o investitie imobiliara, cealalta parte este lotizata si vanduta la un pret mai mare, banii astfel obtinuti fiind folositi pentru finantarea
investitiei“.
Familia Tudorache, care a pus bazele afacerii cu farmaceutice Montero, este un exemplu de afaceristi care au ales sa-si „tezaurizeze“ profiturile sub forma achizitiilor imobiliare. Potrivit
declaratiilor lui Radu Tudorache, familia detine o suprafata de 1.000 hectare de teren intr-o zona de la periferia Capitalei. „Facem acum un studiu de fezabilitate pentru a dezvolta un proiect
imobiliar pe aceasta suprafata“, ne-a declarat administratorul Montero si asociat al companiei Metropola Imobiliare. Tudorache nu a dorit sa precizeze locatia celor 1.000 de hectare de teren si
nici valoarea estimata a proiectului imobiliar. „Singurul lucru pe care vi-l pot spune este ca va fi de 10 ori mai mare decat proiectul Cosmopolis“, a adaugat Radu Tudorache.
Un alt om de afaceri activ pe piata terenurilor este Nicolae Ratiu, fiul lui Ion Ratiu. Acesta detine circa 160 de hectare in zona autostrazii Bucuresti-Pitesti. Fiind un activ speculator de
pamant construibil, clientii sai de pana acum au fost companiile ProLogis si Rynart, dezvoltatori de spatii logistice si industriale.
Ion Tiriac, unul dintre cei mai bogati oameni ai Romaniei, detine si el un portofoliu important de proprietati imobiliare, reprezentand circa 200 hectare de teren in toata tara (in zona
Bucurestiului, la Ploiesti, Timisoara, Suceava si Bacau). Desi ca valoare aceasta proprietate este comparabila cu a patronului Stelei, Gigi Becali, diferenta dintre cei doi tine de modul in
care isi valorifica averile. Astfel, daca omul de afaceri Tiriac este un investitor si dezvoltator de proiecte imobiliare, omul de afaceri Becali se axeaza in principal pe speculatii cu
terenuri.
Semne bune anul are
Majoritatea agentilor imobiliari promit castiguri frumoase din speculatii cu terenuri. „In urmatorii cinci ani, pretul pamantului din comunele amplasate in vecinatatea Capitalei se va dubla“,
spune directorul Neoland. Afirmatia se refera doar la terenurile din zonele limitrofe Bucurestiului, care in prezent se tranzactioneaza la cele mai mici preturi de pe piata. Printre
localitatile indicate cu cel mai mare ritm de crestere sunt cele amplasate la circa 20 km de Bucuresti (ex. Dascalu sau Frumusani). In Dascalu, la inceputul anului, un metru patrat de teren se
vindea cu 4 euro/mp, iar acum proprietarii solicita 12 euro.
Desi in prezent preturile terenurilor sunt diferentiate in functie de departarea de Bucuresti, din punctul de vedere al accesului la oras si la infrastructura edilitara nu exista diferente
notabile intre o localitate aflata in coasta Capitalei si una situata la o departare de 20 km. Sintetizand, se poate spune ca in localitatile limitrofe Capitalei din zona nord-est, terenurile
din extravilan se vand cu 5-10 euro/metru patrat, in timp ce pentru cele din intravilan preturile ajung la 30-40 euro/metru patrat.
Un potential important l-au capatat, mai ales de la inceperea construirii autostrazii Bucuresti-Ploiesti, terenurile din zona localitatii Moara Vlasiei, dar si din Gradiste. Nord-vestul, zona
Buftea, dar si Corbeanca, sunt relativ mai scumpe comparativ cu localitatile anonime gen Sabareni, aflata pe aceeasi linie geografica. Spre exemplu, in zona Paradisul Verde (Corbeanca), un
metru patrat de teren costa circa 200 euro - e drept, dezvoltatorul (o firma apartinand lui Cristian Tantareanu) asigura teren echipat - in timp ce la Sabareni, in zona padurii, preturile
variaza intre 15 si 20 euro/mp. Insa si aici preturile ar putea intra chiar de la anul intr-un trend crescator, zona devenind tot mai solicitata.
Scumpirile vor avea loc si in functie de ceea ce se dezvolta in zonele respective. Un proiect mare atrage automat interesul speculatorilor si investitorilor. Spre exemplu, lansarea complexului
Cosmopolis din Stefanestii de Jos a declansat o cursa a preturilor in zona: daca in „era pre-Cosmopolis“ pretul unui metru patrat in zona era de 15-20 euro, acum se tranzactioneaza la 30-50
euro/mp.
Dar de departe cea mai tranzactionata zona a momentului este sudul Capitalei, unde preturile de tranzactionare variaza intre 5 si 20 euro/mp.
In oras, hotelierii sunt cei mai activi
In ceea ce priveste imobiliarul din raza orasului, situatia este putin diferita fata de ce se intampla la periferie. Din cauza scumpirilor succesive, piata bucuresteana de terenuri este
dominata de investitorii „corporate“. „Una din patru cereri de terenuri amplasate in zonele centrale si ultracentrale ale Capitalei este pentru dezvoltarea unui proiect hotelier“, ne spune
Monica Marin, Partner Manager al EuroMetropola. Pentru un client corporate, fie el lant hotelier, dezvoltator de hipermarket, mall sau ansamblu rezidential, este important ca terenul sa fie
intr-o zona in care accesul sa nu reprezinte o problema. Spre exemplu, hotelierii prefera terenuri aflate in apropierea garii, a aeroportului sau a unor zone de interes major pentru turisti. De
asemenea, dezvoltatorii cauta suprafete de minimum 1.000 mp, in planul intai al unui bulevard intens circulat, intr-o zona care sa le asigure expunerea de care are nevoie o astfel de unitate
pentru a fi atractiva.
Tinand cont ca rata medie de ocupare a hotelurilor la nivelul Capitalei este de 60%, iar procentul de crestere a tarifelor a depasit 10% in anul 2006, investitiile pe acest segment devin tot
mai atragatoare atat pentru dezvoltatorii romani, cat mai ales pentru cei straini.
Marii latifundiari
- Omul de afaceri Culita Tarita detine peste 60.000 de hectare, majoritatea (57.000) in Insula Mare a Brailei, iar restul la Piatra-Neamt. In 2001 fostul senator PSD a arendat, pentru 20 de
ani, Insula Mare a Brailei pentru care se afla si in prezent in dispute cu Agentia Domeniilor Statului.
- Ioan Nicolae, patronul firmei Interagro, prin care exploateaza circa 50.000 de hectare.
- Fostul arbitru Adrian Porumboiu are peste 40.000 de hectare, majoritatea suprafetelor fiind situate in judetul Vaslui.
- Jihad El-Khalil detine prin „Maria Group Chirnogi 30.000 de hectare in judetele Calarasi, Constanta, Giurgiu si Timis.
- Mihai Anghel detine Cerealcom Dolj, firma care opereaza circa 25.000 de hectare in judetele Dolj si Olt.
21 November 2007
