Cu 30% mai multe cazuri de executări silite ale celor care nu-şi mai pot plăti ratele la creditele ipotecare. O dublare a valorii datoriilor şi a numărului dosarelor vândute recuperatorilor de creanţe.

Băncile trimit în piaţa imobiliară oferte irezistibile. DegeabaAnunţuri de tipul „banca X vinde prin licitaţie publică în data de..., imobilul compus din... şi amplasat în zona..." sunt din ce în ce mai frecvente atât la mica publicitate, cât şi la avizierele băncilor sau executorilor judecătoreşti. Preţurile cu care băncile scot la vânzare pro­prietătile ipotecate de datornicii ajunşi rău-platnici sunt cu minimum 25% sub preţul pieţei, dar în multe cazuri scad  şi la 50%.

„Firmele de recuperare sunt barometrul de criză al unei economii", spune Cătălin Neagu, director general al Top Factoring, a treia companie de pe piaţa recuperatorilor de creanţe. În lunile decembrie şi ianuarie, nu doar numărul de cazuri, ci şi valoarea debitelor - atât de la persoane fizice, cât şi de la companii - vândute recuperatorilor de creanţe au crescut accelerat.

În cazul debitorilor per­­­­­­soane fizice, volumul cazurilor ins­­trumentate lunar de firmele de recuperare s-a majorat cu 30%-35% faţă de luna octombrie 2008. În acelaşi timp, valoarea creanţelor pe care le au de recuperat societăţile specializate s-a dublat. Majoritatea persoanelor fizice care au intrat în baza de date a recuperatorilor de creanţe sunt debitori bancari sau abonaţi ai companiilor de telefonie mobilă şi fixă.

Profilul datornicului bancar

19% din datornici sunt din Bucureşti
60% este ponderea bărbaţilor în structura pe sexe a datornicilor
2.500 de lei este valoarea medie a debitului
43%  au vârste de peste 41 de ani
562 de zile este vechimea medie a debitelor
82% din debitori s-au împrumutat în lei

Criza financiară ar putea determina creşterea cu până la 30% a numărului de executări silite din cauza neplăţii creditelor ipotecare. Băncile îşi recuperează cu greu creanţele, din cauza blocajului din piaţa imobiliară, motiv pentru care în tot mai multe cazuri licitaţiile pe care le organizează pornesc de la valori mai mici cu până la 50% faţă de preţul pieţei.

Într-un context marcat de scăderea până la blocaj a tranzactiilor imobiliare  şi stoparea ori amânarea unor proiecte ca urmare a lipsei fondurilor, criza financiară începe să se manifeste  şi prin creşterea restanţelor la plata ratelor aferente creditelor ipotecare. De aceea, băncile sunt nevoite, în unele cazuri, să apeleze la lichidatorii proprii sau la cei judiciari pentru recuperarea măcar în parte a creanţelor, prin vânzarea bunurilor gajate/ipotecate prin intermediul licitaţiilor.

„E de a şteptat ca această piaţă să crească din cauza crizei, de şi solutia respectivă nu este mereu cea mai bună", spune Arin Stănescu, pre şiedintele Uniunii Nationale a Practicienilor în Insolvenţă din România (UNPIR). Anunţuri de tipul „banca X vinde prin licitaţie publică în data de... imobilul compus din... şi amplasat în zona..." sunt din ce în ce mai dese, atât la mica publicitate, cât şi la avizierele băncilor sau executorilor judecătoreşti.

Această tendinţă de creştere a numărului de executări silite a fost anticipată de companiile din domeniu (firme care, în general, sunt câşigătoare în perioadele de criză) încă de la începutul acestui an, cu un procent cuprins între 10% şi 30%. Evident, acest sector este urmărit  şide investitorii care dispun de bani cash, a căror strategie este de a cumpăra la preţ redus un portofoliu imobiliar consistent, în vederea unei revânzări profitabile atunci când criza va fi depăşită.

Preţuri mici, dificultăţi mari

Preţurile cu care băncile scot la vânzare astfel de proprietăţi sunt cu minimum 25% sub preţul pieţei, dar în multe cazuri scad  şi la 50%. „Din cauza faptului că sunt gajate de sarcini (sunt locuite), apartamentele de acest tip sunt cu 35%-50% mai ieftine decât cele vândute pe piaţă. Un alt avantaj de care trebuie ţinut cont este faptul că, în momentul evaluării, specialiştii iau în calcul cel mai mic preţ al pieţei pentru tipul de apartament scos la licitaţie, fără să mai ţină cont de zonă.

Abia la această sumă se aplică reducerea cu minimum 35% din preţ", explică avocatul Costi Neacşu. Problemele care apar sunt însă numeroase şi destul de greu de surmontat. Una dintre ele este factorul moral. „Sunt destul de puţini cei care se încumetă să cumpere astfel de imobile. Gândiţi-vă că e vorba de case locuite. Sunt familii cu copii, e greu", afirmă Arin Stănescu.

O altă problemă ţine de finanţarea achiziţiei în sine. Dacă respectivul cumpărător nu dispune de bani lichizi, finanţarea din sur­-se bancare este ex-trem de dificilă, deşi recent BNR a relaxat uşor creditarea (dând undă verde băncilor să majoreze plafonul de îndatorare). Aşadar, o astfel de achiziţie este mai degrabă la îndemâna unui investitor care deţine resurse financiare proprii şi este dispus să îşi asume complicaţiile evacuării locatarilor imobilului achiziţionat prin licitaţie.

Exemplificând, un apartament cu o valoare de piaţă de 80.000 de euro este scos la licitaţie cu maximum 40.000 - 50.000 de euro, potrivit experţilor, iar preţul cu care este vândut nu este mult mai mare decât cel pretins iniţial. Problema băncilor este faptul că blocajul din piaţă se manifestă şi în acest sector, în sensul că nu de puţine ori aceste licitaţii se încheie fără rezultat, în condiţiile în care amatorii de asemenea proprietăţi caută cu predilecţie imobile cu o valoare potenţială ridicată.

„Acum, nimeni nu mai ştie exact la cât să evalueze o proprietate. Dacă ar exista tranzacţii, am avea la ce să ne raportăm, dar având în vedere seceta de pe piaţă, este extrem de greu să evaluezi corect", spune Mihaela Alexandroiu, broker/owner la RE/MAX Bastion.

Soluţia, la mica înţelegere

Din cauza situaţiei din piaţa imobiliară, multe bănci încearcă însă să ajungă la o înţelegere cu clientul datornic, făcându-i o serie de concesii, cum ar fi prelungirea perioadei de rambursare a împrumutului, micşorând astfel valoarea ratei lunare, sau acordând o perioadă de graţie.

„Băncile pot reeşalona creditele sau pot găsi alte soluţii pentru a sprijni debitorii în a-şi plăti ratele. De altfel, în actualele condiţii de piaţă, aceasta ar fi, până la urmă, cea mai bună soluţie. E foarte greu să vinzi acum, mai ales dacă res-pectiva locuinţă se află la ţară sau în zone neadecvate, din diverse motive", explică Arin Stănescu.

De altfel, deşi afectate de întârzierea plăţilor, băncile preferă să amâne soluţia executării silite, recurgând la ea doar în situaţii-limită. O bancă cu prea multe executări silite la activ are de suferit la capitolul imagine, unul extrem de delicat în perioade dificile, cum este cea pe care o traversăm în acest an.

«E foarte greu să vinzi, mai ales dacă respectiva locuinţă se află la ţară sau în zone neadecvate.»
Arin Stănescu, preşedintele UNPIR

O soluţie extremă

• În general, executarea silită este ultima soluţie la care recurg băncile. Grija pentru imagine, situaţia din piaţă, dar şi riscul de a nu recupera integral sumele cuvenite din cauza preţurilor în scădere de pe piaţa imobiliară le determină să fie extrem de atente. Experţi din piaţă susţin că există cazuri în care creditorii nu reuşesc să-şi acopere debitul prin executare silită.

• Avantajul preţurilor mici la care sunt scoase la vânzare imobilele care fac obiectul executării silite este de partea investitorilor cu lichidităţi, care urmăresc să obţină proprietăţi cu valoare potenţială ridicată.

• Locuinţele amplasate în zone mai puţin căutate nu prezintă interes pentru vânzători, motiv pentru care bancherii îşi recuperează extrem de greu creanţele, preferând să ajungă la o înţelegere cu debitorul pentru a rescadenţa ratele.

• Experţii estimează că anul acesta problemele de recuperare vor creşte din cauza crizei, mai ales în oraşele de provincie, care depind de un număr restrâns de companii şi unde creşterea şomajului este inevitabilă.

 

28 ianuarie 2009