Executarea silită este, pe zi ce trece, o metodă tot mai puţin eficientă pentru ca băncile să îşi recupereze banii împrumutaţi. Procentul celor care aleg să cumpere asemenea proprietăţi este insignifiant, iar preţul la care se semnează tranzacţiile este mai degrabă o insultă, chiar şi pentru o perioadă de criză. În aceste condiţii, proprietarii au un motiv în plus să sfideze ordinele judecătoreşti şi să locuiască în continuare în locuinţele lor, fără să mai plătească rata către bancă.

Executari siliteProprietarii care au ajuns în situaţia de a fi executaţi silit, pornesc de la o situaţie deja bine încetăţenită în piaţă: băncile nu sunt deloc dornice să treacă la executarea şi vânzarea garanţiilor. Explicaţia este cât se poate de simplă: bunurile sunt vândute, de cele mai multe ori, la o valoare care reprezintă între 50% şi 60% din suma datorată. Mai mult decât atât, în 90% dintre cazuri, bunul se vinde abia la a treia licitaţie.

„Executarea silită în acest moment - şi din păcate ştiu şi clienţii acest lucru - este din ce în ce mai greoaie. Nimeni nu cumpără fabrici, uzine, ferme, nici măcar apartamente. (...) Băncile trebuie să găsească soluţii pentru salvarea clienţilor", a spus Radu Gheţea preşedintele ARB.

Avocaţii propun ca debitorii să aibă dreptul de a-şi vinde singuri ipotecile

În faţa acestei perspective, însă, băncile sunt neputincioase. Soluţiile sunt greu de găsit, dar şi mai greu de pus în practică. Una dintre ideile propuse este ca băncile să aibă în vedere dreptul debitorilor de a ipoteca sau chiar de a vinde către o terţă persoană bunurile deja ipotecate. Unii clienţi chiar au asemenea clauze trecute în contract.

„Constitutorul poate fie să înstrăineze, fie să instituie o ipotecă de rang doi. Chiar dacă am introdus clauze, acestea nu sunt valabile. Voi putea contractual să stipulez că dacă apar astfel de situaţii voi avea dreptul să cer accelerarea rambursării, iar terţul este ţinut la executarea ipotecii.", a spus Mihai Dudoiu, avocat asociat la Ţuca Zbârcea & Asociaţii.

Băncile sunt însă puţin dispuse să îşi asume riscurile cu care vin asemenea măsuri neconvenţionale. Momentan, multe dintre ele preferă să găsească soluţii de comun acord cu clienţii, astfel încât acesta să continue să îşi achite datoria şi să nu se ajungă la executare. Desigur, păsuirea creditului sau micşorarea ratelor nu sunt deloc convenabile pentru instituţiile financiare, dar sunt mult mai la îndemână decât licitaţiile şi evacuările.

„Lumea de afară se întreabă acum cum rezistă o piaţă cu credite neperformante de 14%, poate 17%. Ce fac băncile cu creditele neperformante? Să fim serioşi, nu fac nimic. Puţinele credite pe care le avem nu se pot executa şi piaţa nu te ajută, dar nici nu poţi să le dai degeaba", spune Mişu Negriţoiu, directorul general al ING Bank România.

Băncile pot executa orice fel de proprietate, nu doar cea la care există restanţe

Ca plasă de siguranţă, băncile se acoperă şi cu faptul că, potrivit legislaţiei din România, îşi pot recupera banii din executarea oricărui bun al debitorului, nu numai a proprietăţii problematice. Dar din nou, se doreşte ca asemenea situaţii să fie evitate.

„Putem urmări orice alte bunuri din patrimoniul debitorului sau al codebitorului, în contextul în care valorificarea garanţiei nu acoperă valoarea creanţei către bancă", spune Liviu Fenoghen, coordonator regional în Direcţia recuperare creanţe a BRD.

„Nu facem un scop în sine din deschiderea procedurii de executare silită. Trebuie subliniat, însă, că avem dreptul de a executa absolut orice bun.", arată un executor bancar din cadrul OTP Bank.

Paradoxal însă, cele mai multe credite neprofitabile sunt din categoria celor de nevoi personale. Executările de locuinţe, chiar dacă sunt în creştere, reprezintă însă mult prea puţin, raportat la întreaga piaţă. 

„Într-un trimestru, în România au avut loc circa 6.100 executări silite. Dacă ne gândim că anul trecut au fost 350.000 de tranzacţii de vânzare-cumpărare, nu înseamnă foarte mult. Dacă analizăm, să spunem că ajungem la 20.000 de executări. Asta înseamnă foarte puţin din piaţă, deci, în niciun caz, nu cred că se întrevede ca executările să aibă puterea de a modifica piaţa.", arată Radu Zilişteanu, analist imobiliar şi doctor în economie.

Numărul executărilor silite a crescut cu 5% în ultima lună, la fel şi cel al tranzacţiilor

Totuşi, potrivit agenţilor imobiliari, numărul proprietăţilor executate silit a crescut cu 5% în ultima lună, iar tranzacţiile semnate au crescut cu acelaşi procent. În cele mai multe cazuri, este vorba despre spaţii comerciale, dar şi locuințe.

De obicei, clienţii care participă la acest gen de procedură sunt clienţii informaţi, care vin însoţiţi de avocaţi sau agenţi imobiliari specializaţi. Sunt, de cele mai multe ori, investitori, oameni care vor să speculeze un anumit moment din piaţă. Ei ştiu exact despre ce este vorba, nu au temeri cu privire la subiect şi aşteaptă cel puţin a doua licitaţie pentru a face o achiziţie.", spune Mihaela Alexandroiu, manager Re/Max-Bastion.

De asemenea, procesul de executare silită este întârziat şi de faptul că băncile vând datoriile clienţilor cu probleme către companiile care recuperează creanţe, pentru sume derizorii, dar care le închid conturile problematice. Abia după o perioadă considerabilă de negocieri dintre recuperatori şi clienţi, când nu se ajunge la niciun rezultat, se recurge la executarea silită.

CITEŞTE ŞI: Ce se întâmplă când intri pe mâna recuperatorilor de datorii?


17 octombrie 2011