Băncile au strâns în chingi cererea de terenuri

Efectul benefic al crizei: eliminarea revânzătorilor a dus la micsorarea preţurilor funciare

Pe fondul scăderii generale a tranzacţiilor din sectorul rezidenţial, al restrângerii si chiar blocării investiţiilor de pe celelalte segmente imobiliare, scăderea preţurilor terenurilor vădeste o tendinţă de acutizare. Totusi, în anumite zone vânzătorii îsi menţin si chiar cresc pretenţiile pecuniare.

Cele câteva tranzacţii cu terenuri care s-au „comis" în acest an pe raza municipiului Bucuresti si în zona Ilfov nu au reusit să anuleze impresia de criză profundă care a cuprins si acest sector imobiliar. Corelate în mod nemijlocit cu trendul de pe piaţa creditării, afacerile cu terenuri au avut cel mai mult de suferit de pe urma stopării finanţării bancare. În acest sens, cele mai suferinde segmente de piaţă sunt loturile construibile (500-2000 mp) - accesate în principal de end-user-ii interesaţi în construirea unei case - si fostele platforme industriale, cumpărate în anii trecuţi de companii specializate în dezvoltări imobiliare sau fonduri de investiţii.

Astfel, după ce în cursul anului 2007 în Bucuresti au fost încheiate tranzacţii importante cu foste platforme industriale si terenuri de mari dimensiuni, în semestrul I din 2008 piaţa a fost afectată în mod direct de atitudinea precaută a dezvoltatorilor, dictată de dificultăţile de finanţare si de încetinirea activităţii pe celelalte segmente ale pieţei, se arată într-un raport al companiei Atisreal. Ca urmare, numărul tranzacţiilor a scăzut simţitor si au apărut discrepanţe majore între asteptările vânzătorilor si cumpărătorilor în privinţa preţului. În plus, această scădere a pieţei a avut loc în contextul unui mediu economic caracterizat de cresterea preţurilor solicitate, care au început să limiteze profitabilitatea investiţiilor.

Tranzacţiile anului

Dintre cele câteva tranzacţii având ca obiect terenuri, doar trei merită atenţia noastră. În primul rând, este vorba despre deja celebrul  om de afaceri Costel Costanda. După ce a obţinut, în contrapartidă pentru terenul din Parcul Bordei, 2,8 hectare în Satul Francez, Costanda a reusit să vândă 1,6 hectare companiei grecesti Raptis Kavouras. Valoarea afacerii a fost de 68 de milioane de euro, până în prezent cea mai mare din acest an. Planurile grecilor prevăd demolarea unei părţi a construcţiilor existente în Satul Francez si construirea unui ansamblu rezidenţial nou.

O altă tranzacţie majoră a avut ca autor grupul turcesc Dogan, care a cumpărat prin subsidiara sa, compania D Yapi, un teren de 5,58 hectare localizat în Pipera. Dogan a plătit pentru acest teren 48,9 milioane de euro si intenţionează să dezvolte un proiect mixt, care va include clădiri de birouri, spaţii comerciale, un spital si un hotel. A treia tranzacţie ca valoare a fost pusă la punct de compania spaniolă Realia, care a preluat, contra sumei de 12,2 milioane de euro, firma cu capital românesc Parnu RealEstate, care deţine un teren în sectorul 5 din Bucuresti. Realia intenţionează să construiască pe acest teren circa 240-260 de case, acesta fiind primul proiect al dezvoltatorului spaniol în Bucuresti.

În total, circa 25 de hectare de teren si-au schimbat proprietarii în primele sase luni ale anului în curs, valoarea tranzacţiilor ajungând la aproximativ 75 de milioane de euro. Statistica nu include recordul anului, respectiv vânzarea realizată de Costel Costanda, care aproape dublează cifra de afaceri de pe segmentul terenurilor din Capitală. Spre comparaţie, suprafaţa totală de teren cumpărată anul trecut în Bucuresti, ţinând cont de tranzacţiile mari, de peste 5.000 mp, se ridică la circa 115 hectare, cu o valoare totală de peste 675 de milioane de euro. Date fiind noile coordonate, se pare că volumul tranzacţiilor cu terenuri la finalul lui 2008 greu va izbuti să depăsească 20% din valoarea tranzacţionată în 2007.

Până acum, cererea activă a fost reprezentată în continuare de dezvoltatorii internaţionali importanţi. Totusi, acestia au adoptat o atitudine de „asteptare activă", căutând proprietăţi cu risc mai scăzut care, în general, nu sunt afectate de instabilitatea pieţei, precum terenurile situate în zone centrale pentru care s-au obţinut anumiţi indicatori urbanistici.

O altă observaţie: piaţa a fost dominată de tranzacţii cu terenuri destinate în special construcţiei proiectelor rezidenţiale, însă au fost încheiate si câteva tranzacţii de către companii ce intenţionează să construiască proiecte comerciale sau spaţii de producţie sau distribuţie.

Mulţi jucători s-au retras

Ca urmare a dificultăţilor în obţinerea finanţării, cererea din partea fondurilor oportuniste a scăzut, însă acestea caută în continuare terenuri situate în apropierea noilor proiecte de infrastructură, în zonele mai puţin dezvoltate din sudul si estul judeţului Ilfov, în special în zona viitorului aeroport.

În semestrul I din 2008 preţurile de vânzare ale terenurilor situate în zonele centrale si de nord au crescut cu o medie de 10-15% comparativ cu semestrul II din 2007. Cresterea s-a datorat în special ofertei limitate de pe piaţă si cererii crescute din partea dezvoltatorilor, care urmăresc reducerea riscurilor prin achiziţia unor terenuri de dimensiuni mai mici, în cele mai atractive zone. În general, în zonele secundare preţurile s-au menţinut la un nivel stabil, cu o usoară crestere de până la 10% în anumite zone. Însă, deja de la jumătatea anului 2008, trendul a început să se inverseze, evoluţie observată mai ales în zonele secundare ale orasului. Subţierea păturii cumpărătorilor si iesirea din peisajul tranzacţiilor cu terenuri a unui lung sir de intermediari speculatori au avut ca efect asanarea pieţei terenurilor. În acest context, Shimon Gallon, directorul executiv al GTC România, unul dintre principalii dezvoltatori imobiliari din ţară, spune că proprietarii de terenuri au început să scadă preţurile în acest an, fiind dispusi ca, pentru aceleasi proprietăţi pe care doreau să le vândă anul trecut, să accepte preţuri cu 30-40% mai mici. „Nu am mai cumpărat terenuri noi din mijlocul anului 2007 până în mijlocul acestui an pentru că, la nivelurile de pe piaţă, orice calcul as fi făcut nu vedeam nicio posibilitate de a construi eficient. Am cumpărat în vara acestui an si cred că vor fi din ce în ce mai multe tranzacţii", a declarat Gallon, la un seminar pe teme imobiliare. El a arătat că, în prezent, proprietarii oferă aceleasi terenuri pe care încerca să le cumpere anul trecut cu preţuri ce reprezintă 60-70% din nivelul din 2007.

Se asteaptă „inflaţie" de ofertă

Pe acelasi fond de criză a finanţărilor, dacă în anii precedenţi existau foarte mulţi speculatori care cumpărau terenuri în vederea revânzării în momentul finalizării lucrărilor de infrastructură, a designului proiectului si lotizării terenului, din 2008 numărul acestora a scăzut dramatic. Mulţi investitori nu au apucat să revândă terenurile, trezindu-se acum în situaţia delicată de a fi datori în faţa celor care le-au furnizat credite. Speranţa Munteanu, director Real Estate Leader PricewaterhouseCoopers, spune că în maximum două-trei luni terenurile care au fost finanţate la achiziţie cu 50% de la bănci vor fi scoase la vânzare pentru că cei care vor să le cumpere nu au restul banilor. Acestia vor vinde terenurile investitorilor cu putere financiară. Munteanu a mai arătat că pe piaţă au loc acum „corecţiile cuvenite", deoarece preţurile au ajuns la niveluri foarte mari.  

O altă sursă de terenuri o reprezintă investitorii oportunisti, care au achiziţionat proprietăţi în ultimele 12-14 luni si doresc să le vândă în vederea obţinerii de capital pentru alte proiecte. Dar si acestia se află în dificultate, preţurile de achiziţie iniţiale fiind în contradicţie cu nivelurile cererii actuale. „În acest an s-au încheiat puţine tranzacţii si mai ales cu terenuri din zonele centrale si semicentrale si cu proprietăţi de mici dimensiuni. Pentru terenuri de 6-10 hectare din zone periferice nu a existat cerere. De asemenea, nicio bancă nu mai finanţează achiziţii de terenuri", spune Raluca Irimie, managerul departamentului de consultanţă al Colliers.