Analiza bunurilor imobiliare, intre supra si subevaluare

"Coniventa a bulversat piata creditelor imobiliare"

In piata imobiliara autohtona, trioul format din evaluator, factorul decident al institutiei de creditare si cumparatorul nu a fost intotdeauna unul de buna-credinta, banii obtinuti in urma creditarii ipotecare prin supraevaluarea imobilului topindu-se intr-o afacere la limita legii.

Reversul medaliei il intalnim in materia executarilor silite, unde persoane apropiate executorilor judecatoresti achizitioneaza bunuri imobile la preturi minime.

Daca pana in 1990, in evaluarea de piata a unei locuinte un factor deter­minant in stabilirea pre­tului il reprezenta exis­ten­ta telefoniei fixe, astazi cotele de piata sunt stabilite de catre eva­luatorii imobiliari in functie de informatiile comparative cu proprie­tati similare tranzactionate recent.

Costul unei evaluari este raportat la timpul de lucru si se calculeaza pe doua paliere, fiind cuprins intre 70 de euro si 2.000 de euro.

Numarul evaluarilor, in cadere

Evolutia pietei de evaluare imobiliara este legata in mare masura de dezvoltarea pietei de creditare ipotecara, prin urmare, nivelul redus de imprumuturi din ultimul an s-a reflectat si in numarul de rapoarte de evaluare imobiliara efectuate. Pe de alta parte, a crescut numarul evaluarilor si reevaluarilor activelor imobiliare ale companiilor, pentru diverse scopuri de business.

Raportul de evaluare este in general impus de creditori celor care doresc sa contracteze un imprumut ipote­car, pentru a stabili valoarea de piata a garantiei.

„Piata de evaluare imo­biliara de anul acesta s-a recon­figurat putin fata de anii trecuti - numarul evaluarilor pentru garan­tarea imprumutului a scazut, in timp ce evaluarile pentru raportare financiara au crescut", a declarat pentru „Financiarul" presedintele Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR), Adrian Vascu.

Metode de evaluare

Evaluarea unei proprietati rezi­dentiale incepe cu inspectia imo­bilului, apoi, pentru a estima va­loa­rea locuintei respective, evalua­torul va face o comparatie cu proprietati similare si relevante tranzactionate recent.

Exista trei metode acceptate de Standardele Internationale de Evaluare pentru estimarea valorii unei proprietati imobiliare, iar evaluatorul trebuie sa o aleaga pe cea mai adecvata, in functie de caracteristicile proprie­tatii si ale pietei pe care aceasta se tranzactioneaza.

Prima metoda, folo­sita in general pe pietele foarte lichide, este cea a comparatiilor de piata (zona, suprafata, structura, stare fizica, finisaje, imbunatatiri etc.).