Aglomeraţiile imobiliare aduc bani puţini în buzunarele proprietarilor

Polii imobiliari dominanţi la nivel de Bucureşti, precum Dimitrie Pompeiu, Băneasa, Pipera sau Piaţa Victoriei, vor genera în acest an venituri din chirii de peste 340 milioane de euro, cu aproape 10% mai puţin decât în 2010.

Veniturile în scădere sunt explicate prin faptul că în ultimul an nu au fost lansate proiecte de dimensiuni mari, iar nivelul chiriilor a fost în continuă scădere. Interesant este că în acest an proiectele de birouri vor genera venituri mai mari decât cele de retail, comparativ cu 2010, când situaţia era inversată. Calculul realizat de Capital cu ajutorul informaţiilor furnizate de principalele companii de consultanţă imobiliară de pe piaţa locală se bazează pe suprafaţa totală închiriabilă din imobilele dominante de birouri şi retail şi pe chiriile medii din fiecare zonă. Veniturile obţinute au fost ajustate cu rata medie de neocupare specifică fiecărui segment de piaţă în parte.

„Gradul de neocupare, în cazul spaţiilor de birouri din Bucureşti, se situează în jurul valorii de 13,5%, previziunile pentru anul în curs fiind pozitive în sensul descreşterii acestuia. În cazul centrelor comerciale din Bucureşti, gradul mediu de neocupare se situează la nivelul de 9,5%. Valori mai mici de 3% sunt caracteristice proiectelor premium, care înregistrează un trafic crescut şi o cifră de afaceri ridicată, în timp ce proiectele secundare, localizate în zone descentralizate, înregistrează o rată de disponibilitate de circa 10%-20%“, a declarat Bogdan Sergentu, head of valuations and consulting în cadrul DTZ Echinox.

Proprietarii din zona Băneasa-Piaţa Presei sunt campionii încasărilor în acest an, cu venituri atrase de pe urma închirierii spaţiilor comerciale şi de birouri ce depăşesc 83 mil. euro. Veniturile generate de această zonă sunt mai mari cu circa 10 mil. euro faţă de vara anului 2010, când Capital a realizat ultima statistică. Diferenţa este pusă, în principal, pe extinderea Băneasa Shopping City cu circa 25.000 mp, pe par­cursul lui 2011. Zona Băneasa este în continuare puternic susţinută de Proiectul Băneasa, dezvoltat de omul de afaceri Gabriel Popoviciu.

Al doilea pol imobiliar dominant este centrul de afaceri al Capitalei, adică Piaţa Victoriei, unde este concentrată circa 20% din suprafaţa de birouri a oraşului. Stocul acestei zonei a crescut pe par­cursul anului trecut cu circa 21.000 mp, ceea ce face ca veniturile generate de acest pol să fie de peste 48 mil. euro, în creştere cu circa 5 mil. euro faţă de 2010. Pe locul trei în topul celor mai profitabile zone imobiliare se plasează cartierul Militari, care combină spaţiile de retail cu cele de birouri.

Chiriaşii din această zonă vor genera anul acesta venituri  cumulate de peste 36 milioane euro, în scădere faţă de nivelul contabilizat în 2010, de circa 52 milioane euro. Din suprafaţa totală de spaţii date spre închiriere în Militari, 112.000 mp sunt amplasaţi în unităţi mari de tip „big-box“ (construcţii pentru magazine de mobilă, bricolaj sau hipermarket).

Birourile ies uşor din criză

Sectorul birourilor este cel mai mare generator de venituri pe piaţa imobiliară. Anul acesta, proprietarii clădirilor care găzduiesc în principal multinaţionale, urmează să încaseze în total circa 200 mil. euro din chirii. În cazul acestui segment de piaţă se poate observa o creştere a încasărilor de circa 36 milioane euro faţă de 2010, deoarece o parte din spaţiile rămase goale au început să fie ocupate, în lipsa altor proiecte noi. Pe de altă parte, chiriile au stagnat şi nu au afectat negativ fluxul veniturilor.

În acest an, stocul de birouri din Bucureşti se estimează că va fi îmbogăţit cu circa 130.000 mp în clădiri de clasa A şi B. Principalele clădiri aflate în construcţie şi care au ca termen de livrare 2012 sunt: prima fază a proiectului AFI Business Park, care va oferi o suprafaţă închiriabilă de 10.400 mp, North Point din nordul Capitalei, pentru care Floris Construct are prevăzută o suprafaţă de 27.300 mp, şi sediul central al UniCredit, dezvoltat de Bog‘Art, cu o suprafaţă de 15.000 mp.

2012, an fără malluri

Dezvoltatorii nu se vor întrece nici anul acesta în deschideri de malluri noi. Singura lansare preconizată este faza a doua a proiectului de retail Colosseum din Chitila, care cuprinde prima parte din mallul ce va fi definitivat abia în 2016. În plus, consultanţii nu mai pun atâta preţ pe anunţurile dezvoltatorilor, după ce aceştia şi-au amânat în repetate rânduri proiectele propuse pieţei.

„Capitala ar putea părea, la o primă vedere, destul de aglomerată din punctul de vedere al retailului. Realitatea este însă cu totul alta. În primul rând, din punct de vedere statistic, densitatea de metri pătraţi de spaţii comerciale la mia de locuitori este net inferioară altor capitale europene similare ca potenţial economic“, explică Daniel Nistor,  account manager în cadrul departamentului de retail al CB Richard Ellis (CBRE) România. Potrivit acestuia, apariţia unor centre comerciale în zone deja acoperite a determinat, pe de o parte, o creştere a vânzărilor totale din zona respectivă, şi pe de altă parte restrângerea sau chiar eliminarea centrelor comerciale existente, dar necompetitive.

Chiar dacă statisticile arată că proprietarii marilor clădirilor comerciale din Bucureşti vor încasa sume consistente şi în acest an, nu trebuie uitat faptul că afacerile lor se desfăşoară pe o piaţă ameninţată de falimente, care îşi poate schimba regulile pe parcursul jocului.

201 mil. euro reprezintă veniturile ce vor fi generate de închirierea spaţiilor de birouri din Bucureşti pe parcursul acestui an.