Afacerile din Centrul istoric, între Boom şi Bubble

"La pomul lăudat să nu te duci cu sacul", spune o vorbă din bătrâni. Cât mai ţine miracolul comercial din Centrul istoric al Capitalei, o zonă în care afacerile s-au dezvoltat masiv în ultimii doi ani?

De la o extremă la alta. Aşa a evoluat, în ultimii ani, preţul chiriei în Centrul istoric, cea mai fierbinte zonă comercială din Bucureşti, dacă nu chiar din întreaga ţară. În cifre, chiriaşii de spaţii comerciale plătesc acum şi 5-12 euro pe metru pătrat, dacă au încheiat contractul în urmă cu mai mulţi ani - "dar presiunea pe aceste spaţii este enormă şi renegocierile vor fi cu siguranţă dificile", spune Vasi Andreica, om de afaceri care tocmai s-a retras dintr-un business din Centrul istoric. Este vorba despre St. Patrick Irish Pub, pe care îl deţinea din 2009 împreună cu Mugur Mihăescu, investiţia iniţială fiind de 100.000 euro. "Aici mi s-au deschis primele ferestre şi am încercat să privesc prin ele. Am decis să risc", spune şi Mugur Mihăescu, cu gândul la perioada în care exista doar un business plan. Iar pariul s-a dovedit corect, pubul aducând profit încă din primul an.

Se poate vorbi, însă, şi de chirii mult mai mari: 75 - 100 euro pe metru pătrat. "Există proprietari care cer chirii exorbitante, ce sufocă investitorii: 3.000 euro pentru un spaţiu de 40 mp", mai spune Andreica. Potrivit teoriei, pentru ca un business să se dezvolte sănătos, chiria ar trebui să reprezinte undeva între 8 şi 15% din cifra de afaceri, altfel, crede Ştefan Szekeres, consultant Food&Bar Concept, dacă se duce către 20%, "trebuie să faci tot felul de artificii", să umbli la calitatea serviciilor, la echipamente, ca să supravieţuieşti. "Multe locaţii nu sunt profitabile pentru simplul motiv că cei care le-au închiriat nu şi-au făcut corect calculele sau au crezut că acolo totul merge şi există profit orice ar fi. Însă sunt şi locaţii administrate bine, care fac vânzări foarte mari, într-o perioadă în care toată industria ospitalităţii este în scădere în restul oraşului", adaugă Vasi Andreica.

În context, omul de afaceri spune că The Coffee Store, amplasată aproape de Universitate, afacere în care este implicat direct, este posibil să se închidă sau să fie relocată. "Se pare că şantierul de la Universitate, coroborat atât cu eşuarea renegocierilor cu proprietarul spaţiului, cât şi cu migrarea clienţilor spre Centrul istoric ar putea să reprezinte sfârşitul acestui business", detaliază el.

O dovadă nouă că Centrul istoric este nemilos chiar şi cu imediata vecinătate, după ce a închis o bună parte din cafenele şi restaurantele din alte zone comerciale ale Capitalei.

În prezent, o medie lunară a chiriilor pentru spaţiile comerciale de aproximativ 100 metri pătraţi este undeva între 30 şi 45 euro/mp, în funcţie de suprafaţă, vadul comercial şi starea spaţiului respectiv. "Chiriile solicitate la tranzacţionarea de spaţii comerciale situate în Centrul istoric nu au înregistrat variaţii semnificative comparativ cu cele practicate în cazul principalelor artere comerciale.

Totuşi, în primele şase luni ale anului, acestea din urmă au înregistrat scăderi de 5-10%", explică Răzvan Sin, directorul departamentului comercial din cadrul companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox. Astfel, spaţiile comerciale din clădirile recent renovate, amplasate pe străzile pe care au fost finalizate lucrările de amenajare, au cunoscut o evoluţie aparte faţă de principalele artere de retail stradal. În aceste cazuri, s-au constatat uşoare creşteri ale chiriilor percepute de proprietari. Dar chiriile au crescut şi în cazul clădirilor nerenovate. "Când au văzut că merge businessul în Centrul istoric, ce s-au gândit? Hai, peste noapte, să câştigăm nişte bani. Şi au mărit chiirile, fără să investească, fără să reconsolideze seismic clădirile", spune şi Mugur Mihăescu. Opinie împărtăşită şi de George Dumitrescu, director comercial al restaurantului voievodal Crama Domnească, redeschis în 2009.

Ca la mall

Mai mult, chiriile practicate în Centrul istoric sunt comparabile cu cele din mallurile bucureştene, care în primul semestru au ajuns la o medie de 50 euro euro pe metru pătrat pe lună, şi, uneori, sunt la jumătate faţă de cele solicitate de proprietarii spaţiilor de pe principalele artere comerciale din Capitală.

Totodată, pe bulevardele Magheru şi Bălcescu, chiriile medii solicitate pentru spaţii de circa 100 mp variază între 70 şi 75 euro pe metru pătrat, mai scăzute fiind cele de pe Calea Victoriei şi Calea Dorobanţi, între 50 şi 60 euro pe metru pătrat. "Se cere mai mult decât merită zona acum. Sunt mulţi care au deschis aproape la orice chirie, tocmai pentru că toţi proprietarii din Centru sunt tentaţi să ceară astăzi chiriile pe care ar trebui să le ceară mâine, adică peste doi ani. Centrul Vechi este văzut ca un El Dorado, dar, dacă nu îţi gestionezi bine afacerea, nu mai este deloc un El Dorado. Acum, clientul este unul sofisticat", spune Cătălin Mahu, care este în această piaţă de 12 ani.

Tocmai de acest client sofisticat trebuie să ţină cont acum investitorii şi să regândească strategia de dezvoltare pe termen lung. "A început să conteze calitatea, fiind foarte multe locaţii deschise, comparativ cu anii trecuţi. Clientul are de unde alege", mai spune Ştefan Szekeres. În opinia lui, pe termen lung, cei care servesc doar băutură nu vor rezista. Vor fi nevoiţi să găsească o soluţie pentru a avea şi mâncare. "Chiar şi în cazul celor care servesc mâncare, ideal ar fi acum ca o masă de prânz să aibă pe zi un grad de ocupare de 120-150%, iar seara, de 180%, adică să vinzi o masă de două ori: de la 19 la 21 şi de la 21 la 23", explică el. Iar în cazul notei de plată, valoarea medie ar trebui să fie undeva la 50 de lei de persoană, cu un rulaj al mesei corespunzător. "Mulţi clienţi vin şi stau câteva ore cu o sticlă de băutură, fără să consume şi altceva. În acest caz, încasările nu sunt la fel de mari", mai spune Szekeres.

Deocamdată stagnare, dar cu creşteri în perspectiva apropiată

Dar idealul de care vorbeşte consultantul nu se regăseşte decât în puţine cazuri. George Dumitrescu de la Crama Domnească crede că, deşi Centrul istoric este tranzitat în prezent de zeci de mii de persoane, dificultăţile financiare resimţite în ultimii doi ani de majoritatea populaţiei au împiedicat traficul să ajungă la potenţialul maxim. "Nu credem că situaţia se va îndrepta mai devreme de trimestrul al doilea al anului viitor. La factorii economici deja cunoscuţi s-a adăugat în 2011 şi extinderea lucrărilor de reabilitare a infrastructurii din zonă, lucrări necesare, dar extrem de incomode pentru firmele ce-şi derulează afacerile pe străzile incluse în acest proces, printre care ne aflăm şi noi", explică el. În acest context, poate fi considerată "o reuşită" menţinerea cifrei de afaceri anul acesta la nivelul din 2010, mai ales că prima jumătate a anului a însemnat pentru Curtea Domnească şi o scădere a numărului de clienţi cu circa 25% faţă de aceeaşi perioadă din anul 2010.

Dar ce se întâmplă când este vorba de o locaţie pe cât de cunoscută, pe atât de veche, cum este Hanul lui Manuc? Nici aici nu este foarte simplu să atragi clienţi. "Ai putea să crezi că nouă ne intră oricum în curte clienţi datorită faimei pe care are hanul, dar nu este aşa. Locul obligă, trebuie să fii perfecţionist, să faci eforturi mai mari faţă de vecinii tăi", spune managerul Dana Schiţelea. Iar asta înseamnă în primul rând investiţii, 2,5 milioane de euro în cazul Hanului. "În vara anului trecut, am deschis Manuc Café, prima locaţie din Han. Am deschis, apoi, pe rând, Bistro Manuc, sala mică de evenimente, Manuc Levantin - restaurant libanez, cerdacul care dă în curtea interioară şi apoi , în sfârşit, o parte din marea grădină", creionează ea o imagine a ultimelor investiţii.

Mai departe, pentru finalizarea lucrărilor de restaurare , deschiderea celor 33 de camere de hotel, a cramei şi a restaurantului de 220 de locuri, vor mai fi necesare încă 2,5 milioane de euro.

Încredere în potenţialul Centrului Istoric are şi Cătălin Mahu: "Voi deschide trei locaţii în Centrul Vechi, una e aproape finalizată. Este vorba despre un restaurant, o terasă şi un pub. Investiţia totală ajunge la un million de euro. Una este în chirie, celelalte două sunt proprietate", detaliază el, fără a intra în amănunte legate de încasări sau profit. Referindu-se­ la "viitorul" Centrului istoric, Mahu crede că numărul de clienţi va creşte de "foarte multe ori" odată cu finalizarea proiectelor de infrastructură şi cu dezvoltarea segmentului de retail.

De altfel, potrivit strategiei de dezvoltare a Primăriei, cele mai bune zone din punct de vedere comercial sunt situate în Centrul istoric, de-a lungul străzii Lipscani, între Smârdan şi IC Brătianu. Deşi şi anul acesta au fost numeroase deschideri de baruri şi restaurante, în zonă ar mai fi disponibil un total de circa 70 de spaţii, care ori nu sunt deloc renovate, ori nu au o situaţie juridică clară.

Una peste alta, dezvoltarea poate veni din alte segmente, mai mulţi retaileri de fashion importanţi, H&M sau Zara, privind cu interes spre o extindere aici. În plus, investitori internaţionali au anunţat chiar deschiderea unei supergalerii comerciale, ceva de genul unui mall. "Centrul Vechi nu poate rezista fără retail. Nu ştim dacă numărul clienţilor se va tripla sau înzeci, ştim însă că retailul va fi mortarul dintre cărămizile cu care se construieşte acum Centrul. Iar după finalizarea străzilor, credem că va creşte, în primul rând, calitatea clienţilor.
Una este să faci slalom prin bălţi şi noroi, încălţat în cizme de cauciuc şi alta să mergi pe străzi curate", mai spune Dana Schiţelea de la Hanul lui Manuc. Privite din acest unghi, afacerile din Centrul istoric nu doar că nu vor "plesni" prea curând, ci vor creşte în continuare.

EL DORADO

Cătălin Mahu, proprietarul lanţului de restaurante La Mama şi al cafenelelor Cafepedia: Sunt mulţi care au deschis aproape la orice chirie, tocmai pentru că toţi proprietarii din Centru sunt tentaţi să ceară astăzi chiriile pe care ar trebui să le ceară mâine, adică peste doi ani. Centrul Vechi este văzut ca un El Dorado, dar, dacă nu îţi gestionezi bine afacerea, nu mai este deloc un El Dorado. Acum, clientul este unul sofisticat.

Dana Schiţelea, manager Hanul lui Manuc: Centrul Vechi nu poate rezista fără retail. Nu ştim dacă numărul clienţilor se va tripla sau înzeci, ştim însă că retailul va fi mortarul dintre cărămizile cu care se construieşte acum Centrul. Iar după finalizarea străzilor, credem că va creşte, în primul rând, calitatea clienţilor. Una este să faci slalom prin bălţi şi noroi, încălţat în cizme de cauciuc şi alta să mergi pe străzi curate.

150 mil. euro reprezintă valoarea anuală estimată a încasărilor din Centrul istoric, pentru toate cele aproximativ 120 de locaţii.