Odată cu liberalizarea terenurilor, regulile s-au schimbat, făcând loc pentru noi metode speculative. Terenurile agricole sunt printre posesiunile cele mai râvnite de speculatori, dată fiind promisiunea profitului rapid și în creștere, odată cu trecerea timpului. Deschiderea pieței pentru străini a fost interpretată drept un avantaj major pentru aceștia. Investitorii din afara țării au bani și cunoștințele necesare de a face agricultură modernă, fapt cu care românii nu ar putea concura. Totuși, românii au un alt mare atu: ingeniozitatea cu care reușesc să ocolească regulile. Astfel, străinii sunt puși în așteptare, timp în care terenurile agricole pe care ei le vizează pot rămâme blocate timp de câțiva ani.
Dreptul de preempțiune, pe piața terenurilor, înseamnă că arendașii beneficiază de
prioritate la cumpărarea terenurilor agricole, cu excepția celor care au renunțat la acest drept, în baza contractului de arendare. Cu alte cuvinte, proprietarii de terenuri agricole care
primesc oferte de la străini, sunt obligați să întrebe terți dacă doresc să facă achiziția înainte de clientul străin. Această obligație îl pune pe vânzător în delicata poziție de a refuza o
ofertă poate mai bună, pentru a-și îndeplini un drept legal, pe o sumă mai puțin tentantă.
„Cine are teren de vânzare, automat trebuie să întrebe în stânga și în dreapta, pe vecini, dacă sunt interesați. Este un moment propice pentru vecini să facă o ofertă care să fie avantajoasă pentru toată lumea. Dar având în vedere faptul că vorbim despre un act obligatoriu, vecinii pot ajunge la abuzuri. Există cazuri în care vânzătorul a fost amenințat că va fi ținut blocat în judecată timp de doi-trei ani de zile, sub diverse pretexte, precum probleme cu cadastrul sau orice altceva mai inventează”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro Robert Dobrescu, manager Nobila Casă Răsăriteană.
Speculatorii antrenați pot bloca în instanță vânzătorii, în procese nejustificate
De cele mai multe ori, vecinii sau arendașii sunt de bună credință și nu au asemenea intenții. Există însă și cazuri în care aceștia speculează la maximum situația de vulnerabilitate a vânzătorului. În acest mediu, sunt deja cunoscuți așa numiții speculatori-antrenați.
„Speculatorii antrenați pot să aducă multe bătăi de cap vânzătorilor, cu scopul ca aceștia să nu aducă străini nedoriți în zonă. Este o strategie. Dar asta nu înseamnă că vânzătorul este întotdeauna o victimă. Cu un cumpărător străin sau nu, nimeni nu vrea să stea cu terenul pe piață, blocat la vânzare. Dacă vecinul îi face o ofertă decentă, se bate palma și se încheie tranzacția. În acest moment, cred că 80% dintre tranzacții se fac cu acest drept de preempțiune”, continuă Robert Dobrescu.
O altă componentă a dreptului de preempțiune este implicarea directă a Primăriilor. Primăria trebuie să participe la discuțiile între vecini sau arendași și proprietari, să medieze relația cu investitorii străini, precum trebuie să parafeze și actul de înstrăinare al terenului.
„În principiu, la ora actuală, având în vedere că orice vânzător de terenuri agricole trebuie să comunice Primăriei, deja Primăria este cea mai bună sursă de informare. Fără Primărie nu ai cum să te miști. Primarul știe tot, el trebuie să dea avizul de înstrăinare pentru terenurie agricole, dreptul de preempțiune etc”, explică reprezentantul Nobila Casa.
Străinii sunt discreți atunci când cumpără, pentru a nu ridica prețul pieței
Tocmai din acest motiv, investitorii străini încearcă să fie cât mai discreți, atunci când vor să cumpere terenuri agricole în România. Ideea de partener nedorit în afacerea agricolă din România, precum și dorința de a păstra piața la un nivel scăzut cât de mult timp se poate, îi fac pe aceștia să fie o prezență simțită, dar nevăzută. Mulți dintre ei aleg să fie reprezentați de localnici, pentru un nivel cât mai ridicat de discreție.
„Investitorii puternici de regulă cumpără tăcut în jurul lor. Nu influențează piața. Pentru că dacă ar influența piața, ar ridica și prețul. Nu au interesul să facă valuri că se cumpără. Și atunci cumpără pe bucăți mici, de la mai mulți proprietari, tocmai în ideea că să poată să aibă în continuare acces la un preț bun. Că nimeni nu dorește să umple de bani un proprietar, fie el orășean, fie el țăran”, arată consultantul imobiliar.
Piața terenurilor agricole a resimțit o creștere semnificativă în luna ianuarie a acestui an, când s-au încheiat tranzacții de 620.000 de euro. Această evoluție vine să întărească trendul pozitiv resimțit permanent în ultimii ani, chiar și în perioada imediat de după instalarea crizei economice. Evoluția este însă lentă, iar specialiștii se așteaptă ca lucrurile să nu se schimbe dramatic în perioada imediat următoare.
CITEȘTE ȘI:
3 March 2015
