Ce a fost mai greu a trecut. Piaţa imobiliară începe să se stabilizeze, ba chiar se pregăteşte timid de o relansare. Transformarea programului Prima Casă în Noua Casă, care vizează strict imobilele noi, va ajuta piaţa construcţiilor. Am analizat piaţa imobiliară din România din acest moment cu Adrian Șişchin, director regional RE/MAX România, într-un interviu acordat special pentru IMOPEDIA.ro.

29437-adrian-sischin.jpgCum apreciaţi că va fi anul 2013 pentru piaţa imobiliară din România?

Trebuie subliniat că există piaţă imobiliară, există piaţa agenţiilor imobiliari şi, desigur, putem discuta despre piaţa creditelor şi a produselor care servesc piaţa imobiliară. Fiecare are segmente specifice şi va avea un ritm propriu. Per total, consider că va fi un an de acalmie şi un an pregătitor pentru elementele de relansare care vor veni, întrucât după o perioadă secetoasă sau ploioasă vine şi un pic de soare.

Va aduce 2013 o stabilizare a preţului locuinţelor?

Atât locuinţele vechi, cât şi cele noi au diferite componente. În fiecare dintre ele există componenta de lux şi aceasta va avea o anumită dinamică. Consider că va reveni uşor o cerere pentru elemente de lux din partea investitorilor care au reuşit să se capitalizeze în perioada crizei şi să genereze cash. În această zonă, vor fi oportunităţi investiţionale deosebite. Ca şi prognoză a preţurilor, per total, nu văd în momentul acesta scăderi dramatice, ci mai degrabă o acalmie, de continuare a ceea ce s-a întâmplat în ultimele luni ale lui 2012.

Cum apreciaţi intenţia Executivului de a transforma programul Prima Casă în Noua Casă, noua formă adresându-se doar celor care vor să cumpere o locuinţă nouă?

Există desigur motive pentru care se face această modificare şi, de asemenea, sunt şi consecinţe. Programul îşi propune să stimuleze în mod special produsele nou construite, prin acest produs se doreşte o relansare a industriei construcţiilor şi a tot ceea ce înseamnă - furnizori şi elemente din industrie care ajută construcţiile. De altfel, se ştie foarte clar că în momentul în care construcţiile merg, economia merge. Pentru un client, posibil cumpărător, nu este varianta cea mai sănătoasă în acest moment, deoarece îi îngrădeşte posibilitatea de a accesa un credit prin Prima Casă în vederea achiziţionării unei locuinţe vechi. Sunt proprietăţi care, chiar dacă nu sunt relativ noi, ar putea să se încadreze mai bine în criteriile lui de cumpărare. Există deci o veste bună pentru dezvoltatori şi pentru relansarea industriei construcţiilor, pentru constructori, poate pe termen lung să contribuie la o uşoară creştere a numărului locurilor de muncă. Pentru client, pentru populaţie, acest lucru poate avea un efect secundar, prin crearea unor locuri de muncă, dar pentru cel care îşi doreşte să cumpere o proprietate veche este un element de restricţionare.

Va încuraja Noua Casă apariţia unor noi proiecte imobiliare pe piaţă?

Proiecte noi au început deja să apară, ele sunt gândite dintr-o strategie care reflectă în acest moment profilul cumpărătorului care în perioada de vârf a pieţei imobiliare nu a fost bine targetat şi anume proiecte care reflectă cumpărătorul local, care ţin de tipologie, de mediu, de familie, de oraşul în care locuieşte şi de capacitatea lui de plată, precum şi de dorinţa de a accesa un anume tip de produs. Și aici discutăm de clasa medie care continuă să fie în uşoară formare. Astfel de produse, dacă sunt gândite cum trebuie, se vând, mai ales dacă se declară o transparenţă corectă a felului în care  a evoluat preţul şi cum s-a ajuns la acel preţ. Chiar dacă este criză, produsele se vând, dacă există o transparenţă reală legată de felul în care a evoluat preţul per metru pătrat, în care se spune transparent cât a fost preţul terenului, cât au fost materialele de construcţii.

O transparenţă totală ar trebui să includă chiar şi discounturile care se aplică în cazul achiziţiei materialelor de construcţii, care uneori ajung să fie de 20-25%, poate chiar 40%. Astfel, o negociere transparentă şi garanţia oferită conduc la un element de succes. Lipsa transparenţei, costul mare al terenurilor, din cauza faptului că au fost cumpărate când piaţa imobiliară era pe val, precum şi felul în care s-a poziţionat produsul au făcut ca multe proiecte să nu fie vandabile. Cei care au înţeles aceste aspecte sunt în piaţă şi vând.

Să înţeleg că dezvoltatorii nu vor fi neapărat încurajaţi de programul Noua Casă, ci mai degrabă de faptul că în prezent oferta de locuinţe noi nu corespunde nevoilor cumpărătorilor?

Exact. Programul guvernamental sigur că ajută un pic din perspectiva creditării, însă şurubul a fost strâns destul de tare de către bănci, iar realitatea arată că produsele financiar-bancare oferite pentru creditare sunt, la ora actuală, puţin competitive. Sunt puţine persoane care se califică din perspectiva veniturilor pe care le înregistrează.

Credeţi că noua formă a programului Prima Casă va afecta piaţa locuinţelor vechi?

Cu siguranţă că, atunci când elemente de creditare sunt alocate pe un anumit segment de piaţă, respectiv cel nou, celălalt segment, cel vechi, va resimţi acest lucru. Va fi un impact. Nu trebuie să înţelegem că noul program va conduce la vânzarea locuinţelor noi rămase nevândute de mult timp, ele nu se încadrează în plafonul Prima Casă. Ele au rămas nevândute din cauza preţului mare.

Să discutăm şi despre piaţa terenurilor. A fost cel mai afectat segment al pieţei imobiliare. Cum stau lucrurile acum?

Continuăm să vedem că pe piaţa terenurilor există un număr limitat de tranzacţii.  Dacă vorbim de terenuri care au avut la bază elemente pur speculative, ele nu sunt vandabile. Ele au fost cumpărate la un preţ foarte bun, dar când piaţa era pe val. Nu există un apetit pentru suprafeţe mari, pentru terenuri care aveau ca destinaţie cartiere întregi de locuinţe. Pentru terenurile agricole există în acest moment o efervescenţă, ele nu au scăzut, ci dimpotrivă au crescut. Terenurile agricole cele mai atractive sunt cele care au un grad ridicat de comasare, acestea s-au apreciat şi continuă să meargă foarte bine. Terenurile care erau alocate pentru construcţia de case unifamiliale, de genul 400-500 mp se mişcă relativ greu.

 

CITEȘTE ȘI: Poţi să te îmbogăţeşti din imobiliare? Numai respectând anumite principii

 

6 februarie 2013