Piata este in continuare la un nivel foarte scazut, cu mici vibratii (poate) de necesitate la suprafata inghetata de aproape un an.

Cine poate declansa relansarea ? Propun sa incepem analiza cu bancile, care nu sunt straine de radacinile crizei ce ne acopera si azi.

Nu au fost inregistrate tranzactii semnificative pe segmentele de apartamente, cu valori mici si medii. In 2008 romanii au luat aprox 160.000 de credite ipotecare de la banci, cu o valoare medie de 32.000 de euro. Folosind cifre medii la nivel national, vedem ca 2% din populatia activa au luat credite pentru o suprafata medie de aprox 45mp si intelegem ca bancile au clienti cu castiguri medii mici, dispusi sa investeasca in proprietatile « de necesitate ».

In 2009 numarul creditelor este foarte mic, generat in majoritatea cazurilor de programul “Prima casa”. Dar cererea de credite ramane foarte scazuta si, in ciuda costurilor mai mici, clientii raman reticenti la creditare pe 25-30 de ani pentru achizitia unei locuinte. In plus, conditiile contractuale raman impovaratoare si dificil explicate (sau mascate) de banci.

In plus, bancile nu sunt dispuse sa vanda imobilele scoase la licitatie prin executarile silite la un pret sub nivelul creantei pe care o au de recuperat, desi au posibilitatea teoretica de recuperare a banilor urmarind clientii si pe alte bunuri.

Analiza limitata a acestor factori releva un imobilism la nivelul bancilor si la nivelul persoanelor care au nevoie de o casa dar nu au fonduri suficiente si nici solvabilitatea solicitata de bancile profitabile.

Criza continua.

…a Guvernului de a relansa piata imobiliara, creditarea si “industriile colaterale”. Ideea este generoasa din perspective sociale si electorale, dar aspectele economice nu sunt la fel de clare. Este urmatoarea incercare dupa cea cu reducerea TVA; nu am vazut statistici oficiale cu numarul de apartamente vandute in urma implementarii acelei facilitati. Azi trebuie sa ne intrebam cu ce ar fi mai bun acest program care a fost lansat oficial inainte de a stabili normele de lucru pentru toate partile implicate. De exemplu, bancile au reactionat prompt si au solicitat definirea clara a notiunii de “prima casa”; raspunsul oficial a insemnat o extindere a notiunii si asupra locuintelor cu o anumita varsta. In plus, conditiile de creditare si garantare nu erau acceptate de toti jucatorii implicati in sistem (ex. bancile). Nu cred ca managementul unui astfel de program trebuia sa permita astfel de omisiuni si neclaritati la inceputul sau.
Prin natura sa, programul este prioritar orientat spre locuinte noi incercand sa multiplice efectul in alte sectoare de activitate –constructii, servicii imobiliare, transporturi. Dar nu am vazut reactii oficiale din partea dezvoltatorilor imobiliari, eventual strinsi in grupuri de interes (asociatii ar fi dificil) care sa evalueze programul. Fiecare va continua sa profite individual de pe urma programului si unele din obiectivele sale (ex.relansare) vor fi compromise. Guvernantii nu au cuantificat intr-o prognoza oficiala valoarea tranzactiilor imobiliare si a schimburilor economice ce vor putea fi generate, accentuand impresia ca este mai degraba un program politic.
In ceea ce priveste garantia de stat, impresia este a unei lejeritati in contractarea locuintelor prin acest sistem, atata vreme cat viitorul proprietar si banca nu trebuie sa fie preocupati de riscurile de neplata, ele fiind transferate la stat. Un astfel de mecanism introdus intr-un moment indepartat de un final al crizei, poate fi interpretat ca o masura de redresare economica; dar iarasi ne intoarcem la cifre si intreb –“cum poate fi credibil un program care este lansat fara prognoze si fara acte normative clare?”.
Imi doresc sa aiba succes, mult mai mare decat prima incercare, dar daca asa va fi, atunci va fi un noroc si nu un rezultat al unui management riguros si eficient.

In ultimele luni au existat destule apeluri inspre reluarea creditarii imobiliare, ca principala parghie in deblocarea pietei. Dar nu cred ca au existat suficiente motive in a scurta asteptarile pentru interventia “celor cu bani”.  Comportamentul bancilor din ultimele 6 luni a aratat o politica prudenta, orientata spre reguli bancare si mai putin spre bunastarea oamenilor. Curand o sa acceptam ritmul mai scazut al creditarii decat cel al ultimilor 3 ani si o sa incercam sa ne descurcam, asa cum stim noi romanii cel mai bine. Dar pana atunci o sa avem 2-3 ani mai tristi pentru toate afacerile imobiliare locale. Am putea sa regretam ca banii investiti in constructia de blocuri si birouri nu au reusit sa aduca si mai multe parcuri sau alei civilizate, ca in acele tari in care ne place sa ne petrecem concediile. Economia a ramas vulnerabila dupa acele investitii speculative si, poate, si multe din caracteristicile sociale. Este greu sa gasesti rezolvari la nivel personal cand nivelul macro nu este functional, ci chiar putin atractiv. De un an de zile plec dimineata de pe o strada de oras care nu este asfaltata si, in drum spre centru, traversez o intersectie  aflata in lucru de peste 16 luni; si ma intreb “cate probleme vor rezolva cele 10 miliarde € alocate pentru infrastructura?” Oricum nu ne-a comunicat nimeni cum si unde vor fi alocati acesti bani. Criza va schimba atitudinea muncitorilor de a lucra foarte lent si fara grija celor din jur? Noua atitudine a guvernantilor va fi orientata spre imbunatatirea vietii contribuabililor?

Poate ca reluarea creditarii ar rezolva anumite situatii personale ale celor care isi doresc implinirea visului imobiliar, dar nu o sa aduca suficiente fonduri pentru a ne dezvolta armonios.

“…atata iarna e in noi” si in piata imobiliara, segmentul rezidentiale. Pe un fundal liric, am asteptat derularea a doua targuri de profil si alte actiuni ale liderilor de piata pentru a sesiza eventuale reactii majore la criza. Targurile nu au reusit sa aduca schimbari de atitudine in randul potentialilor clienti. Acestia si-au exprimat asteptarile pentru preturi mai mici decat cele oferite in ultima luna, dar dezvoltatorii sau proprietarii nu au fost pregatiti inca.

Pe fundalul ingrijorarii generale asupra situatiei economice a tarii in 2009, a scapat fara prea multe analize stirea ca proiecte totalizand 10 mld euro au fost abandonate sau amanate. Aceasta suma reprezinta jumatate din estimarea imprumutului de la FMI. Cashul aferent acestor proiecte abandonate a parasit tara in liniste in timp ce jucatorii cautau solutii pentru supravietuire. Se vorbeste destul despre relansarea creditarii pentru cumparatori, dar se vorbeste putin despre renegocierea termenilor imprumuturilor pentru dezvoltatori. Multa lume doreste reluarea tranzactiilor dar ne lipsesc statistici relevante, cum ar fi numarul apartamentelor dorite a fi cumparate (cererea) sau numarul proprietatilor posibil a fi livrate in 2009 (oferta). Nu se vorbeste nici despre eventualele mijloace de a atrage fondurile investitorilor in proprietati imobiliare. Majoritatea erau straini si acestia nu se intorc anul acesta, iar capitalul autohton este minoritar pe aceasta piata caracterizata in ultimii ani de tranzactii speculative. Avem multa suferinta pe aceasta piata, dar prognozele sunt si mai descurajante.

După trei luni în care au fost înregistrate ritmuri acute  de scădere a tranzacţiilor (peste 50% faţă de perioadele lunare ale  anilor precedenti) cred că este în continuare foarte dificil de a cuantifica prognozele pentru tranzacţiile cu proprietăţi rezidenţiale în 2009.

Unii analişti vor folosi metode stiinţifice (bine documentate) de analiză şi prognoză şi sper ca rezultatele muncii lor să se regăsească in baze de date publice şi transparente a fi folosite pe viitor inaintea realizării unei tranzacţii. In categoria “analize “ au fost prezentate  valori ale costurilor de construcţii şi ale preţurilor de vânzare în Bucuresti şi in unele zone din ţară, precum şi in alte ţări europene. Au fost identificate diferenţe semnificative intre puterea de cumpărare a românilor şi cea a vest-europenilor  şi ponderi diferite ale alocărilor de bani privaţi pentru consum şi investiţii (aspecte vizibile şi tangibile şi fără prea multe statistici).  Dar nu au fost incă avansate prognoze şi “recomandari de preţ” in vederea deblocarii pieţei de rezidenţiale.  Variantele rezultate imping momentul  fluidizării spre anul 2010, cand pare posibila revenirea la un numar semnificativ de tranzacţii cu proprietăţi individuale. Dar şi aceasta estimare ia in calcul alte variabile (cum ar fi volumul si condiţiile creditării bancare).

Exista o dorinţă puternică şi o sperantă acerbă de redresare a pieţei imobiliare prin relansarea creditului imobiliar. Cu ceva vreme in urma acest factor a fost considerat unul cu influenţa negativă prin acordarea de credite unor persoane care nu aveau potenţial financiar real corelat cu valorile supraevaluate ale proprietaţilor tranzacţionate. Chiar dacă instituţiile bancare vor desăvârsi acest mecanism de creditare in acest trimestru, mai sunt factori pe piaţa care vor influenta cererea si oferta. Stim ca nu există soluţii pentru cresterea veniturilor (persoanelor care au nevoie de o locuinţă nouă) intr-un an declarat de criză economică si intr-o perspectivă imediată incertă. Nu li se poate impune dezvoltatorilor reducerea preţurilor de vânzare pana la niveluri “accesibile” clientilor atâta vreme cat structura proiectelor lor a inclus profituri angajante. Dar piaţa, ca o entitate activă, poate interveni in corectia preţurilor. Si, iesind puţin din sfera calculelor, de ce si-ar dori cineva sa se mute intr-un cartier cu o infrastructură aglomerată, cu putină verdeaţă si departe de zonele comerciale preferate? Asta daca poate sa isi impuna (cel puţin) un an de asteptare in aceleasi condiţii de locuit ca pană acum ?

Se spune că românii vor a se simţi in siguranţă, acest lucru fiindu-le oferit, pe deplin, de statul de proprietari  de locuinte/case. Ca să ne menţinem aceasta trăsătură specifică vom continua să folosim si să  intelegem aspectele stiinţifice si cele emoţionale prezente pe piaţa noastră imobiliară.

Perioada trecuta, cu Sarbatorile la mijloc, a insemnat pentru multi si analize linistite asupra situatiei imobiliare. Daca doua zone ale pietei -comercialele si industrialele- par mai linistite, “vedeta” o reprezinta, in continuare, rezidentialele.
Mosul ne-a adus un Guvern nou, dar e prea devreme sa asteptam solutii din aceasta directie.
Astfel, arena este libera pentru jucatorii inca angrenati in joc; fara a schimba regulile dar cu o miza diferita.
Vanzatorii si dezvoltatorii nu au gasit inca solutii si multi trudesc pentru o rezolvare strategica si profitabila. Unii s-au  retras o data cu banii plecati spre tara de origine. Altii prefera sa lase iarna in a da explicatii pentru santierele inghetate. Cei care au vizat numai tranzactii speculative nu o sa se mai intoarca. Si toti practica tatonarea pentru preturi. Este greu de precizat pana la ce nivel pot fi reduse preturile pentru a aduce inapoi clientii.
Ei clientii se vor aseza in zone diferite ale terenului pentru acest joc. Cei care au cumparat multe apartamente, chiar din faza de proiect, pentru vanzari ulterioare foarte profitabile, vor juca in defensiva; poate chiar vor prefera sa stea pe banca de rezerve pentru a avea timp sa gaseasca alti finantatori. Cei care s-au bazat pe credite bancare pentru a-si indeplini un vis imobiliar acum vor trebui sa …astepte conditii mai bune pe piata bancara, inca inghetata si ea pentru astfel de tranzactii. Ei probabil ca vor juca la mijlocul terenului, avand un rol decisiv in deblocarea pietei. Atacantii sunt potentialii clienti cu lichiditati, putin afectati de criza. Ei vor…astepta o ocazie pentru a marca un alt succes imobiliar.
Exista si personaje care influenteaza jocul: agentii imobiliare, brokeri si banci. Dar toti au probleme serioase si au nevoie de cateva  luni bune pentru a putea sa reconstruiasca un sistem de joc atractiv si competitiv. 
Cata vreme natura va mai bloca constructiile, vom …astepta un joc mai dinamic, cu practici decente si rezultate rezonabile, lipsite de inflatari speculative.

In ultimele saptamani termometrele pietei imobiliare au inregistrat inghetul. Desi multe analize ale diversilor specialisti au incercat sa topeasca teama de a investi, piata a ramas inghetata. Guvernul a aruncat si el un butuc pe focul mocnit, dar jarul e prea mic.

Reprezentanti ai marilor companii de dezvoltare imobiliara solicita acum Guvernului alte parghii de sprijin pentru sprijinirea vanzarilor de locuinte. Dupa focul de artificii cu  reducerea TVA-ului acum se solicita interventia artileriei grele cu stimularea creditarii.  Nu cred ca interventia guvernamentala este o solutie pe termen scurt, atata vreme cat criza  financiara are alte trasaturi si solutii, si o sa privim spre primavara fara interventii oficiale.
Atunci, ne uitam la actorii din piata -dezvoltatori, clienti si agentii imobiliare.
– Sunt dezvoltatorii gata sa aplice solutii pentru deblocarea pietei prin reducerea preturilor solicitate clientilor?  Cei care vor merge pe aceasta cale se vor diferentia de speculatori, dar vor avea marje de profit mai mici. Si cei care vor ramane pe piata, vor reduce prognozele de vanzari pe urmatorii 2-3 ani. Si chiar ei, adevaratii investitori,  vor  avea problemele generale ale unei economii slabite, cu piete de desfacere mai restranse si forta de munca mai putin disponibila si la costuri mai mari.
– Au clientii puterea de a suporta costuri ale creditarii mai mari decat acum 6 luni in urma? Daca da, se vor limita la acel apartament care le trebuie, renuntand la investiile de portofoliu. Si in aceasta zona face sens si interventia statului cu reducerea TVA. Daca nu, atunci vor astepta inca un an-doi pentru a investi intr-o casa care sa le ajunga o viata.
– Agentiile imobiliare au ramas intr-o zona de penumbra in aceasta perioada, limitand actiunile la cele de replicare in tandem cu deZvoltatorii. Dar piata devine mai restrictiva si mai dura si vor aparea si actiunile competitive, chiar de eliminare a jucatorilor mai mici. Presiunea asupra marjei de profit este prea mare si manusile vor fi pentru inghet si nu pentru maniere.

Daca raspunsurile la aceste intrebari vi se par dificile in urmatoarele 4-6 luni, atunci luati-va o haina mai groasa inainte de a merge prin piata imobiliara.

Masura propusa de Guvern va intra în vigoare de la 1 ianuarie 2009 si prevede ca cei care au nevoie de un spatiu locativ mai mare vor plati doar 5% TVA la achizitia unei locuinte noi. Sunt anumite conditii pe care cumparatorii interesati trebuie sa le îndeplineasca:
- scutirea de TVA e valabila doar pentru cumpararea unui apartament nou,
- de cel mult 120 de metri patrati (nevoia unui spatiu mai mare trebuie justificata) si
- în limita unui pret de 100.000 de euro.

Presupunand ca OUG  va fi aplicata in 2009, putem sa adresam cateva intrebari.
Masura propusa menita a stimula piata printr-o impresie de ajutor acordat unor persoane solvabile, dispuse a achizitiona un apartament nou. Totusi fondurile necesare achizitionarii  apartamentului vor fi atrase, in majoritatea cazurilor, prin credite care intre timp au devenit mai scumpe. Si nu toti sunt pregatiti sa vorbeasca despre indatorare pe termen lung. Cate persoane ar putea sa beneficieze de aceasta masura? Pentru cat timp (un mandat de 4 ani?) Care va fi impactul asupra bugetului? 

Suprafata luata in calcul este generoasa si excede suprafata medie din apartamentele vechi, construite cu peste 20 ani in urma. Justificarea nevoii pentru un spatiu mai mare va implica o birocratie similara apartamentelor acordate de primarii. Daca OUG adreseaza apartamentele atunci indica o zona de protectie sociala, dar si economica prin directionarea “ofertei” catre dezvoltatorii blocurilor de apartamente. Dar cati potentiali clienti vor fi gata sa ia decizia cumpararii? Cati dezvoltatori vor reduce si ei preturile pentru a suplimenta oferta Guvernului?

OUG stabileste o limita de pret de 100.000 Euro; daca luam o suprafata medie de 100mp, avem un pret mediu de vanzare de 1.000 Euro/mp. Nu sunt multe ofertele care au aceasta valoare (scazuta) pentru locuintele urbane; poate ca exista unele pentru locatii marginase. Atunci ne intrebam pe baza carei analize de piata vine aceasta oferta de stat? Sau OUG incearca o corectie subtila o preturilor, considerandu-le  poate prea ridicate in majoritatea cazurilor?

De ce este nevoie de o interventie guvernamentala pentru o asezare a raportului cerere-oferta, intr-o piata mai matura? De ce nu se asteapta macar un sezon de 6 luni pentru a vedea ce investitori au puterea de a ramane pe piata si a continua dezvoltarea?

Apar primele semne de restructurare a pietei imobiliare, in segmentul rezidentialelor.
Un exemplu recent este cel al unuia dintre dezvoltatorii imobiliari cu cele mai agresive planuri de pe segmentul rezidential care a stopat 16 proiecte pentru constructia a circa 17.000 de locuinte de pe raza Capitalei, pana la stabilizarea pietei si reinceperea vanzarilor de locuinte.

Compania (cu actionari straini) anuntase investitii estimate la 2,5 miliarde de euro cu diverse surse de finantare (proprii, locale si externe). Cred ca este interesanta analiza acestor posibile surse de finantare, pentru a putea intelege si alte miscari de pe piata locala, in urmatoarele luni.

(1) Compania anuntase surse proprii de finantare, dar pana la un nivel de 2%. Aceste fonduri au fost alocate pentru suprafete foarte mari de teren. Aceasta abordare reflecta spiritul investional dar ar putea sa demonstreze si o anumita prudenta in acoperirea costurilor de constructie a imobilelor.

(2) Compania a dat doua anunturi in ultima luna prin care mentiona ca o banca locala de top va asigura un credit de aproximativ 25% din valoarea estimata a investitiilor. Acest procent ar parea satisfactor pentru prima faza de dezvoltare a proiectelor; alternativ suma absoluta ar fi putut acoperi finalizarea catorva proiecte din acel portofoliu anuntat. Nu stim ca daca banca ar fi acordat creditul in orice conditii, dar stoparea constructiilor reflecta lipsa altor surse de finantare, in actualele conditii de piata.

(3) Daca proiectele au fost stopate, aceasta poate insemna si prognoza unei cereri foarte scazute. Dar sa dezvolti peste 15.000 apartamente este un proiect de cativa ani. Atunci, poate exista din partea lor un pesimism acut pe termen mediu in ceea ce priveste cererea de apartamente? Daca da, cum este masurata cererea pentru urmatorii ani? Cand cred dezvoltatorii ca se va stabiliza piata? De ce nu au anuntat unul din urmatorii ani ca o borna de optimism? Cred ca le-a fost dificil sa faca astfel de estimari in conditiile actuale, mai ales cand aveau o presiune de profit, poate pe un termen scurt decat pare posibil acum.

(4) O alta intrebare este daca actionarii au decis retragerea de o piata emergenta pentru a-si proteja fondurile alocate investitiilor? Daca acesta ar fi un raspuns, atunci putem avea o alta intrebare –cine ii va putea inlocui pe (astfel de ) actionari? Este greu de crezut ca vor putea fi co-nationali de ai lor, atata vreme cat proveneau dintr-o piata foarte matura, unde alocarea de fonduri se face pe analize bine intocmite.

(5) Poate ca astfel de anunturi de stopare proiecte vor reflecta si o restructurare a pietei in care jucatori incepatori pe piata locala renunta chiar si la proiecte foarte mari, lasand locul celor cu mai multa experienta care au un istoric de dezvoltari imobiliare. Cerere va exista dar preturile de vanzare a proprietatilor vor suferi corectii. Cine va continua sa investeasca in rezidentiale va accepta marje de castig mai mici, dar poate va obtine un volum mai mare de vanzari, intr-o piata cu mai putin jucatori.

Guvernatorul BNR a prezentat zilele trecute problemele cu care se confruntă sistemul bancar romanesc şi a trasat linii de acţiune pentru perioada următoare. Citiţi pe larg în Capital şi ZF

Deşi nu au existat referiri directe, trebuie să ne intrebăm “Care sunt implicatiile asupra mediului imobiliar?”

În primul rând, este semnalată o reducere a disponibilitatilor pentru proiecte imobiliare sau achiziţii ipotecare. Daca privim în amonte, asta inseamnă o reducere a vitezei de dezvoltari proiecte rezidentiale din perspectiva atragerii de surse locale de finanţare. Înasprirea conditiilor de creditare influentează negativ investiţiile personale (ale populaţiei) in domeniul imobiliar. Ambele miscari vor conduce la diminuarea ofertei şi la reducerea preturilor.

În al doilea rând, efectele crizei economice se vor resimţi în restructurarea achiziţiilor clientului obişnuit, indivizi sau familii. Din nou, investiţiile imobiliare pot sa nu reprezinte o oportunitate pentru aceşti clienti.

In al treilea rand, din perspectiva unei agenţii imobiliare, ca afacere finanţată de bancă sau ai caror clienţi sunt dependenţi de credite de investiţii  imobiliare, notam un risc de diminuare puternică a afacerii. Riscul devine extrem atunci cand, combinând cele doua efecte şi analizându-le pe un termen scurt de un an, intrezărim falimente în rândul jucătorilor mici.

Concluzionând, politica bancară şi noile reguli impuse de actuala situaţie macroeconomica sunt aspecte care trebuie considerate zilnic în derularea afacerilor imobiliare, pe toate segmentele pieţei.