Piaţa imobiliară urmează grafice. Piaţa imobiliară este previzibilă. Crizele sunt previzibile, la fel şi revenirea de după criză, printr-o simplă analiză a altor pieţe care au trecut prin situaţii similare. Totuşi, pe cât de mult sperie episoadele de recesiune, pe atât de repede au economiile puterea să se recupereze. Graficele arată că la fiecare şapte ani, valoarea proprietăţilor imobiliare creşte cu aproximativ 10%, indiferent de cât de dificile sunt perioadele traversate.
Oricine poate câştiga din imobiliare, cu o condiţie: să nu iasă din joc prea devreme
Investiţiile profitabile se pot face oricând. Atât în perioade de criză cât şi în perioade de vârf imobiliar, cum au fost anii 2006-2007. Un investitor vechi în piaţă, experimentat, ştie că preţul proprietăţilor creşte inevitabil, e doar o chestiune de timp. Cei care pierd, ajung în acest punct din cauza unor decizii neinspirate.
„Pe termen lung, preţurile au crescut întotdeauna. Pe termen lung, piaţa imobiliară s-a dovedit a fi una dintre cele mai stabile, din punct de vedere investiţional. Dar e adevărat că uneori poţi investi mai bine într-o proprietate sau alta, asta face diferenţa de profit. Pierderea este definită pentru că cineva investeşte într-o proprietate în perioadă de vârf şi îşi doreşte sau este forţat de împrejurări să facă un exit într-o perioadă în care preţurile au scăzut, adică undeva la jumătatea ciclului de şapte-zece ani", spune Adrian Şişchin, directorul Re-Max.
Cei care pică cel mai des în asemenea capcane sunt speculatorii apăruţi peste noapte, în perioade de creştere puternică. Sunt oameni care nu au capacitatea de a vedea cum evoluează lucrurile mai departe de ziua de azi, motiv pentru care sunt victime clare ale cursului economic.
„Ultimii care au intrat în piaţă, la sfârşit de criză, sunt oameni care nu s-au priceput, oameni care au dat 30 euro pe un teren lângă Bucureşti, destul de departe, fără niciun fel de utilitate trasă, în speranţa că în zonă se vor face dezvoltări imobiliare, dar s-au înşelat. Acum terenul costă 1 euro în zonă sau mai puţin. Ei nu cred că îşi vor recupera banii vreodată. Şi nici nu vor mai investi. Cei care pierd, timp de 20-30 de ani vor sufla şi în iaurt", spune Ion Anghel, profesor doctor universitar ASE Bucureşti.
„Dacă cineva a cumpărat apartamente vechi, şi prin asta mă refer la o vechime de 30-50 de ani, în perioada de boom s-ar putea să nu mai recupereze niciodată investiţia, pentru că rezerva de viaţă a acelor imobile se micşorează, interesul pieţei pentru ele este din ce în ce mai redus şi atunci sigur că aceea nu este o investiţie bună. Însă dacă plecăm de la principiul practicat pe piaţa imobiliară americană, care spune că cele trei elemente importante la o investiţie imobiliară sunt location, location, location, adică situarea, situarea, situarea, nu ai cum să dai greş. Spus în alte cuvinte, cumpără cea mai proastă casă de pe cea mai bună stradă. Dacă situarea imobilului este foarte bună, nici nu te mai interesează cât de bine cotat este imobilul, pentru că ai investit practic în teren. Iar terenul care este o resursă fatalmente limitată are şanse să îţi ridice investiţia pe un termen mediu", adaugă Radu Zilişteanu, analist imobiliar şi doctor în economie.
Evoluţia preţurilor în România arată câştiguri indiferent de perioada de investiţie
Românii, ca popor, au un obicei care le este defavorabil: au impresia că pot face totul singuri. Iar atunci când decizi să faci investiţii pe termen lung, ai nevoie de consultanţi. Sau măcar de o documentare temeinică menită să arate cu exactitate evoluţia preţurilor de-a lungul timpului. Un asemenea grafic poate arăta de exemplu faptul că per total, criza imobiliară nu a făcut pagubă în buzunarele investitorilor precauţi. Un exemplu concret este chiar o analiză a pieţei imobiliare din România, a ultimilor şapte ani.
„În 2007, proprietăţile erau pe vârf în România. Preţul era de circa 1.500 euro/mp. Aceeaşi casă în 2004 era 500 euro/mp. Acum suntem în 2011 şi preţurile au scăzut până la 900 euro/mp. Dacă aduni aceste preţuri pe metru pătrat, 500 euro plus 900 euro plus 1.500 euro, şi împărţim totul la trei, media este de 960 euro/mp. Adică presupunând că am investit în 2004, am un câştig de 40% acum, în vremuri grele, când preţurile sunt foarte jos. Anul viitor sunt sigur că o să vedem preţurile din nou la 1.100 euro/mp şi aşa ajungem practic de unde am plecat, este acelaşi lucru dacă ai fi cumpărat o casă acum, sau în 2007, în 2004 sau în 2011. Media este tot acolo", spune Andrew Prelea, CEO Ozone Homes.
„Piaţa imobiliară este ciclică, sunt perioade în care proprietăţile se apreciază, ajung să se aprecieze uneori cu un ritm important. O piaţă în echilibru e una în care proprietăţile cresc cu undeva de până la 3-5%. Perioadele de creştere bruscă duc inevitabil la o încetinire a efervescenţei imobiliare şi în cele din urmă la scade totul la zero", completează Adrian Şişchin.
Românii se tem cel mai tare să îşi cumpere propriile locuinţe
Investiţia într-o locuinţă este una dintre cele mai importante decizii pentru viaţa unui om. În condiţiile în care foarte mulţi dintre noi îşi cumpără o singură locuinţă în viaţă, atunci decizia de achiziţie este cântărită cu atenţie.
„Se tem că dacă îşi cumpără o casă, vor fi nevoiţi să locuiască acolo pe întreaga perioadă a contractului de ipotecă. Fie că este vorba despre 25, 30 sau 35 de ani, ei nu înţeleg că dacă plătesc rata lunară vreme de cinci ani şi apoi vor să vândă, pot să îşi acopere nu numai ratele pe care le-au plătit, ba chiar să câştige nişte bani în plus. E ca şi cum ai sta cu chirie în propria ta casă. Oamenii nu înţeleg că poţi face economii considerabile în viaţă, cu criză sau fără criză", spune Andrew Prelea.
Dar acest comportament este sortit dispariţiei. Tot potrivit graficelor, oamenii vor începe mai devreme sau mai târziu să capete încredere în piaţă. Cel mai probabil, pe măsură ce economia se va stabiliza.
„Eu ştiu oameni care vor să cumpere real estate pentru că au nevoie. Dar nu cumpără nu pentru că nu au bani, pentru că ar putea să se ducă la bancă, ci pentru că ei se aşteaptă să mai scadă preţurile. În momentul în care o să dispară această aşteptare, această neîncredere iraţională până la urmă, pentru că dacă tu îţi cumperi o casă în care să locuieşti, este mai important să te simţi bine decât să fii investitor şi să câştigi 5% sau 3% sau cât este nivelul pieţei la momentul respectiv. Deci psihologic, în momentul în care publicul ajunge la concluzia că piaţa nu poate merge mai jos. Uitaţi-vă un an-doi după ce avem creştere de PIB şi atunci o să se întâmple", continuă Ion Anghel, profesor doctor universitar ASE Bucureşti.
Criza a trecut, aşteptăm să revină criza
Vestea proastă la un grafic sinusoidal, cum este cel pe care îl urmează piaţa imobiliară, este că dacă eşti sus, atunci ştii că urmează să cazi.
„În 2014 ne vom întoarce la problemele lui 2007. Asta o să se întâmple pentru că băncile au început din nou să dea credite, ipoteci, fie ele prin Prima Casă sau nu, pentru IMM-uri, toate acestea pentru prima oară în ultimii doi-trei ani. Odată ce băncile aruncă lichiditate în piaţă, este natura umană ca investitorii să absoarbă tot. Doar că acum toată lumea va fi mult mai precaută. Să sperăm că va exista o măsură de data asta, să nu mai ajungem la inflaţia din 2005-2008. Băncile nu vor permite lucrul acesta. În plus, acum, cu criza globală, internetul şi toate celelalte mijloace de comunicare, oamenii sunt mult mai înţelepţi. Deci un asemenea eveniment de o asemenea amploare nu se va mai întâmpla. Deşi oamenii vor începe din nou să împrumute, vor fi împrumuturi mai puţin sofisticate, mai mult detaliate", spune Prelea.
„Dintre consecinţele bune ale crizei este că piaţa imobiliară va fi mult mai redusă şi asta pentru că variaţia de preţuri post criză va fi foarte mică. Nu o să mai socotim variaţii de preţuri cu două cifre la nivelul unui an. Vom vedea variaţii probabil de numai o cifră şi atunci o să fie mai puţin profit, deci partea de speculă o să fie mai mică, mai puţin interesantă pentru unii", completează Zilişteanu.
Potrivit specialiştilor, românii trebuie să înveţe să îşi cumpere adaptat nevoilor, nu puterii financiare a momentului, care se poate prăbuşi pe termen scurt sau mediu.
AFLĂ ȘI: Ce ar putea duce la o revenire a pieţei imobiliare?
11 May 2011
