Bulevardul Magheru a fost cândva unic în Europa prin arhitectura avangardistă a zonei. Era considerat un fel de 5th Avenue al regiunii. Titlul de bulevard de lux a rămas până în zilele noastre, deşi calitatea zonei a fost ştirbită de construcţiile comuniste care au apărut în zonă. Totuşi, în 2008, tranzacţiile se făceau doar în cercuri bine delimitate, iar la mijloc erau sume uriaşe de bani. Acum, ofertele de vânzare sunt mult mai multe decât cele de cumpărare, iar apartamentele au ajuns să se vândă la preţuri demne de cartierele muncitoreşti.
Bulevardul Magheru
este o arteră bucureşteană faimoasă pentru construcţiile interbelice inovatoare şi, mai ales, şocante la acea vreme. Astăzi, blocurile construite în anii ‘20-‘30 sunt şubrezite de cutremurele
din 1940 şi 1977. Două cutremure mari, care au afectat structura de rezistenţă a multor clădiri din zonă. Mulţi clienţi chiar refuză vizionarea acestor proprietăţi.
„Oferte sunt destul de multe, chiar foarte multe. Clienţi însă, destul de puţini. Şi după ce că sunt puţini, cei mai mulţi nu vor să vizioneze apartamentele din blocuri cu risc seismic, iar 70% dintre clădiri sunt cu risc seismic. Înainte de 2008, nu ţineau cont de bulină, nici nu verificau, atunci cumpărau apartamente de 200 şi ceva de mii de euro. Acum nu vor nici mai sus de etajul şase, etajele 1-2-3, atât.", arată Mădălina Dobre, reprezentant Galaxy Imob.
Preţul apartamentelor a scăzut de la 200.000 euro la cel mult 80.000 euro
Singura soluţie pentru proprietarii care vor să vândă, în aceste condiţii, este să lase la preţ. Totuşi, discountul pe care trebuie să îl facă pentru a atrage clienţii este atât de mare, încât constituie un prag psihologic peste care mulţi dintre ei nu pot trece.
„Le este greu să accepte, s-au obişnuit cu nişte preţuri foarte mari, de acum doi, trei, patru ani. Vând doar cei care au nevoie urgentă de bani. Se tranzacţionează două-trei camere de la 50.000-60.000 euro, acesta este preţul real de tranzacţionare. Chiar dacă proprietarii cer să zicem 70.000-80.000 euro pe o proprietate cu trei camere, nu se tranzacţionează.", Dana Sofia, manager Coldwell Banker Magheru.
Aşa se face că vânzările sunt rare în zona Magheru. Unii agenţi aşteaptă chiar câteva luni pentru a semna un singur contract.
„De exemplu, am vândut un apartament luna trecută la 48.000 euro - trei camere, 63 mp. Am pornit de la 65.000 euro negociabil, numai că nimeni nu a vrut să ofere atât, fiind şi cu risc seismic trei-patru. Oricum, bulină nu avea blocul. La cele cu bulină am primit ofertă concretă pe Magheru: 27.000 euro o garsonieră de 35 mp, în blocul Nottara. Proprietarul a ieşit pe piaţă la 37.000-38.000 euro, dar clientul nu este dispus să achite atât.", continuă Mădălina Dobre, reprezentant Galaxy Imob.
Clienţii sunt dispuşi să aştepte mai mult de un an pentru o ofertă bună
Paradoxal, tendinţa proprietarilor este să crească preţul. Aceștia sunt încurajaţi de semnalele pozitive din piaţă, chiar dacă clienţii nu vor să cumpere nici la preţul actual.
„Este o creştere artificială, pentru că puterea de cumpărare este încă mică. Urcă preţul până la 80.000 euro, chiar 100.000 euro. Este foarte mult şi nu se tranzacţionează la acest nivel. Proprietarii trebuie să înţeleagă că dacă vor să vândă, trebuie să se adapteze la cerere: clienţii au 50.000-60.000 euro.", spune reprezentantul Coldwell Banker Magheru.
Pentru a prinde oferte bune, clienţii sunt dispuşi să stea în aşteptare şi un an sau chiar mai mult.
Închirierea merge în continuare bine la apartamente, dar dramatic la spaţiile comerciale
Piaţa chiriilor din zonă merge însă mult mai bine decât cea a vânzărilor. Acolo, tranzacţiile se fac des şi la preţuri care îi conving pe cei mai mulţi proprietari că poate mai bine scot la închiriat decât să scoată la vânzare.
„În apartamentele cu două-trei camere, chiriile variază între 500 şi 700 euro/lună, iar la cele mai mari, de patru camere, chiriile pot creşte şi până la 800 euro/lună. Dar cele mai multe tranzacţii se fac la 500-600 euro.", continuă Dana Sofia.
Un segment al închirierilor care nu merge deloc bine în zona Magheru este însă cel comercial. Dacă în 2008 nu exista loc nici pentru încă 10 mp de magazine, iar chiriile erau printre cele mai scumpe din Europa, acum peste 30% din spaţiile comerciale sunt libere şi nu îşi găsesc un client de luni întregi.
„Cred că nivelul chiriilor s-a stabilizat pe la 80-100 euro/mp. Înainte, Magheru era o arteră care asigura notorietatea brandului. Oferta mare de spaţii în malluri atacă segmentul Magheru-Calea Victoriei.", arată Cristian Oncioiu, manager Good Property.
Singura cale de a ieşi din acest impas, spun oficialii agenţiilor imobiliare, este ca băncile să redevină mai active pe segment, cu programe încurajatoare şi dobânzi atractive.
Citeşte şi Chiriile pe Bulevardul Magheru, în cădere
14 July 2011
