Dezvoltatorii străini remarcă mici particularități în România, comparativ cu alte piețe europene. Clienții români se uită doar la preț, iar preocuparea pentru calitatea construcțiilor este mai mult la nivel declarativ. Despre strategii actuale de business și viitorul segmentului rezidențial din România, IMOPEDIA.ro a stat de vorbă cu Mindaugas Valuckas, CEO & Member of the board Hanner Group, companie cu un portofoliu în valoare de aproximativ un miliard de euro.
Cum analizează clienții români o locuință, comparativ cu ceilalți
europeni? Iau în calcul aceleași criterii sau există diferențe majore?
În principiu, preferințele sunt aceleași, dar ordinea lor este diferită. Ca o primă caracteristică, am observat că majoritatea clienților nordici pun mare accent pe calitate, aceasta nefiind însă unul dintre primele criterii luate în calcul de clienții români. Sau, mai bine zis, sunt preocupați de calitate, dar nu înțeleg exact ce presupune sau pe ce ar trebui să se concentreze. De exemplu, în cadrul proiectului The Park, pereții interiori sunt izolați termic și fonic cu ajutorul vatei minerale, ceea ce nu este foarte întâlnit în România, cei mai mulți folosesc polistiren. Deși este un material mult mai bun și mai durabil, oamenii sunt neîncrezători. Așa că le-am oferit exemplu concret: le-am arătat cum arde polistirenul și cum reacționează vata minerală. Bineînțeles că au fost surprinși. Însă cei mai mulți nu au timp să se concentreze pe astfel de detalii, sunt foarte grăbiți, vor să vizioneze un apartament și să plece cât mai repede. Încercăm să educăm publicul, dar este un proces de lungă durată, ce se desfășoară lent.
O altă diferență pe care am observat-o comparativ cu alte piețe europene este legată de compartimentare. Un bun exemplu este cel al bucătăriei: românii vor ca aceasta să fie închisă, în timp ce majoritatea europenilor preferă să aibă livingul și bucătăria în același spațiu. Astfel că am discutat cu arhitecții de aici și ne-am adaptat proiectele, în funcție de cerințele specifice ale publicului de aici.
Hanner Group are proiecte imobiliare în Lituania, Letonia, Rusia, Ucraina și România, iar următoarele piețe vizate sunt Germania și Marea Britanie. Cum selectați orașele în care urmează să investiți, ce strategie aplicați?
În primul rând, analizăm cererea, studiem ce le place oamenilor și ce este considerat pe piața locală a fi un produs bun, precum și ce alte proiecte mai sunt în piață. În al doilea rând, încercăm să preconizăm cum va arăta piața respectivă peste cinci ani, deoarece trebuie să ne gândim pe termen lung. Modul în care se analizează aceste caracteristici se rezumă la know-how.
De asemenea, grupul nostru se axează în principiu pe zone bine cotate, încercăm să avem produse peste medie, dar păstrăm un preț competitiv prin faptul că ne concentrăm pe maximizarea spațiului – compartimentarea și organizarea locuinței sunt mult mai importante decât suprafața sa utilă. De exemplu, în Riga, competitorii noștri oferă spre vânzare locuințe cu 10-15% mai mari decât noi, dar au existat numeroși clienți care au fost surprinși când au auzit suprafața, spunând că nu pare să fie vreo diferență. Totul este organizat și aranjat astfel încât nu este resimțită nevoia de mai mult spațiu.
De ce ați ales să investiți în sectorul real estate din București?
Trebuie să subliniez că am ales să investim în urmă cu ceva ani, când piața era diferită (terenul pe care se află ansamblul The Park a fost achiziționat încă din 2006). Ne-am orientat către România deoarece este o piață mare – numai în București și în împrejurimi locuiesc circa 3 milioane locuitori, respectiv populația întregii Lituanii. Cred că București are un potențial ridicat, atât datorită avantajelor geografice, cât și din punct de vedere economic sau politic. Este o piață mare, iar mărimea populației creează un potențial competitiv, mai ales pe termen lung. Grupul nostru deține de fonduri importante, iar București este un loc potrivit pentru a ne extinde business-ul.
În ochii investitorilor, țările din Europa Centrală și de Est au mai multe avantaje, în vremurile acestea, decât cele din Vest?
Profitul obținut în statele din estul Europei poate fi, cu siguranță, mai mare decât în statele din Vest, dar și riscurile sunt direct proporționale. În ultimii ani, piețele emergente din Est au crescut, timp în care cele din Vest au înregistrat o stagnare sau chiar un regres economic. Deci pare să existe un potențial foarte ridicat, este un mediu propice pentru derularea unei afaceri. Însă, pe de altă parte, mai ales ca și investitor străin, ești vulnerabil, riscurile sunt mai mari. Un bun exemplu este Ucraina, țară care a înșelat așteptările și prognozele investitorilor. Sigur, în România lucrurile sunt mult diferite, dar există alte riscuri, precum sistemul bancar. Aici sunt extrem de multe instituții străine; dacă acestea se retrag sau schimbă strategia, afectează puternic bunul mers al economiei.
Cum arată viitorul segmentului rezidențial din România, în următorul an?
Nu mă aștept să asistăm la schimbări majore, iar în planul nostru de afaceri nu am mizat pe niciun fel de îmbunătățiri. Poate va crește ușor numărul de clienți interesați să își achiziționeze un apartament nou, dar nu cred că vor urca și prețurile. Pe de altă parte, prețul materialelor de construcții dă semne să urce ușor, ceea ce ar putea ridica o problemă. Dar, până la urmă, totul depinde de bănci și de viziunea lor – încă mai au în portofolii multe bunuri, iar piața se va comporta în funcție de strategia pe care o vor alege. Una dintre strategii este să aștepte, iar cealaltă este să înceapă să vândă. Mai mult, pot începe să vândă mult și dintr-o dată, la prețuri derizorii, ceea ce ar afecta toată piața. Desigur, nu au făcut o asemenea alegere până acum, nici nu cred că o vor face, dar trebuie luată în calcul și o astfel de posibilitate.
CITEȘTE ȘI ALTE INTERVIURI MARCA IMOPEDIA:
11 September 2014
