Grădina Icoanei este una dintre cele mai bine poziţionate zone din Bucureşti şi una dintre cele mai bine cotate zone, din punct de vedere imobiliar. Construcţiile de acolo păstrează aproape integral aerul interbelic iar faptul că nu s-a construit mai nimic nou face ca zona să fie aerisită şi intimă. Însă cel mai mare avantaj al acestui segment este poate şi cel mai mare neajuns: proprietăţile sunt puţine, deci numărul ofertelor este foarte redus. Cei care vor să se mute acolo, pot să aibă de aşteptat şi un an până când găsesc oferta potrivită.
Clienţii care vor să cumpere o proprietate în Grădina Icoanei ştiu de la început la
ce se înhamă: este nevoie de multă răbdare pentru a găsi oferta potrivită.
„În general apare cumpărătorul, iar oferta vânzătorilor peste mult timp. Unii clienţi caută şi un an de zile ceva frumos şi nu au găsit, dar sunt şi clienţi care caută, găsesc şi ne abordează cu o ofertă foarte clară. Sau, ştiind că zona este una îngustă şi nu sunt prea multe proprietăţi, unii fac compromisuri şi iau decizia”, spune Claudiu Haţegan, reprezentant Klauss&Parteners.
Clienţii aleg să aştepte oricât este nevoie, pentru a se muta în Grădina Icoanei
Cei care nu au timp sau dorinţa de a se implica activ în căutarea proprietăţii, intră în baza agenţiilor imobiliare. Aceasta monitorizează piaţa până când apare proprietatea dorită de client. O altă variantă este migrarea către o altă zonă, similară. Dorobanţi şi Cotroceni sunt cele mai populare variante, dar în general, clienţii preferă să aştepte.
„Proximitatea faţă de zonele lor de interes: centralul şi ultracentralul, zonele de business, de entertainement, aceste argumente îi determină pe clienţi să rămână în zonă. Mai contează foarte mult pentru ei şi aprecierea pe care le-o aduc prietenii păentru faptul că locuiesc în inima oraşului”, continuă Claudiu Haţegan.
Clienţii zonei se împart în trei categorii: două dedicate rezidenţialului, una – zonei de business. O parte importantă este reprezentată de oamenii de afaceri, cu vârsta medie de 45-50 de ani, care colecţionează proprietăţi de valoare şi doresc o localizare ultracentrală. A doua categorie este reprezentată de copiii famiilor avute, cărora li se cumpără o locuinţă în centrul oraşului pentru că zona este considerată mai sigură. A treia categorie este formată de companii.
„Este o zonă interesantă şi pentru birouri: avocaţi, foarte multe clinici medicale particulare, inclusiv pentru companii de consultanţă, pentru care contează poziţia. Acestea aleg să cumpere vile, în condiţiile în care chiriile încă îşi păstrează nivelul ridicat. Firmele preferă să cumpere active decât să cheltuiască bani pe chirii, bani care nu se mai întorc. Activele pot fi păstrate şi revândute oricând este nevoie”, arată oficialul Klauss&Parteners
Investiţia în proprietăţile de lux este considerată drept una dintre cele mai profitabile
Investiţia în proprietăţi de lux este considerată una profitabilă, cu atât mai mult cu cât declinul preţurilor în perioada de criză a fost mult mai mic în aceste zone decât în cartiere.
„Mai acut, declinul preţurilor a început acum un an şi jumătate-doi. Central-ultracentral versus perioada de glorie, preţurile au scăzut cu 50-55%, iar în cartiere am sesizat o scădere de până la 65%. S-au păstrat bine preţul, dar nu neapărat foarte bine, pentru că sunt foarte multe proprietăţi vechi şi farte vechi. Construcţiile arată uneori jalnic şi de aceea valoarea lor de piaţă s-a dus mult în jos”, spune Claudiu Haţegan.
Blocurile sunt foarte problematice, în zonele centrale
Astfel, apartamentele în blocuri sau vile în zonă costă acum în jur de 1200 euro/mp pentru cele mai ieftine proprietăţi, preţurile pot ajunge până la 2.000 euro/mp, în funcţie de tipul construcţiei, finisaje. Blocurile, care se găsesc în special în zone precum Dacia, Polonă sau Magheru, sunt însă foarte dificil de vândut.
„Oferte sunt multe, dar clienţi sunt destul de puţini. Şi după ce că sunt puţini, cei mai mulţi nu vor să vizioneze apartamentele din blocuri cu risc seismic, iar 70% dintre clădiri sunt cu risc seismic. Înainte de 2008, nu ţineau cont de bulină, nici nu verificau, atunci cumpărau apartamente de 200 şi ceva de mii de euro. Acum nu vor nici mai sus de etajul şase, etajele 1-2-3, atât.", a declarat Mădălina Dobre, reprezentant Galaxy Imob.
Preţurile vilelor variază mult, în funcţie de starea construcţiei
De cealaltă parte însă, vilele sunt la foarte mare căutare. În acest caz, preţurile sunt mai dificil de stabilit.
„La vile se evaluează mai întâi terenul, la care se adaugă un preţ/mp construit, la preţul de construcţie din această perioadă. Dacă este bine întreţinut, mai dăm un plus preţului imobilului. Terenul costă 1500-1700 euro/mp, iar dacă locuinţa e deplorabilă, o casă demolabilă de exemplu, nu poate costa mai mult de 200-300 euro/mp. Dacă este la cheie, de lux, un imobil în care te poţi muta fără riscul să cadă pe tine, putem vorbi şi despre de 600-650 euro/mp”, spune Claudiu Haţegan.
Zonele centrale şi ultracentrale sunt poate singurele zone în care clienţii nu se sperie de vechime. Din contră, clienţii caută vechimea, caută o arhitectură a anilor interbelici şi sunt dispuşi să plătească preţul de reamenajare. Problema este că nu mai sunt dispuşi să plătească preţul cerut de proprietari. iar proprietarilor le poate lua între şase luni şi un an până să ajungă să accepte vânzarea la un preţ la care se pot face tranzacţii.
CITEȘTE ȘI Top 10 – Cele mai scumpe proprietăţi scoase la vânzare în Bucureşti
17 May 2012
