Cele patru crize ale pieţei imobiliare din România

În ultimii 20 de ani, pe piaţa imobiliară din România au fost patru crize imobiliare. Niciuna ca aceasta prin care trecem, dar suficiente pentru a zdruncina realitatea momentului respectiv. Vorbim despre crizele care au dus la apariţia pieţei imobiliare şi despre momentul în care apartamentele erau mai ieftine decât o Dacia nouă. Mai discutăm şi despre schimbarea monedei şi spargerea bulei imobiliare. Tot ce s-a întâmplat pe piaţa imobiliară post-comunistă, pus pe hartă de IMOPEDIA.ro împreună cu cei câţiva care au creat piaţa imobiliară liberă în România.

„Se făceau acte false, se furau apartamente, se întocmeau procuri false... era o piaţă extrem de ciudată"

Piaţa imobiliară a anilor '90 este amintire dulce-amăruie pentru cei care au avut atunci curajul să înceapă o afacere în acest domeniu. Tot ce se întâmpla putea fi trecut în categoria de junglă urbană.

„Noi am început piaţa imobiliară printr-o criză, pentru că nu erau bani, nu erau legi, nu erau case şi eu trebuia să sun la cel puţin 100 de oameni, pentru ca măcar unul să accepte să colaboreze cu un agent. Tranzacţiile se făceau cu punga. Toate tranzacţiile! Notarii aveau monopol pe sectoare, băncile pe clienţi. Băncii impuneau notarul lor.", îşi aminteşte Mihaela Alexandroiu, manager Re/Max Bastion.

„Se făceau acte false, se furau apartamente, se întocmeau procuri false, era o piaţă extrem de ciudată. Tot ce se întâmpla era foarte trist.", o completează Eduard Uzunov, preşedintele Regatta.

Preţurile de atunci... sunt cele pe care le visează orice client din ziua de azi. Cu banii cu care astăzi se poate închiria un apartament de lux, atunci se puteau cumpăra apartamente.

„Puteai să cumperi o garsonieră cu mai puţin de 3.000 dolari. O Dacie era cam 4.000 dolari, una nouă. În general, lumea nu avea bani, încă era ideea schimbului de locuinţe. Se lucra cu închirieri şi subînchirieri.", spune Dan Ioan Popp, preşedinte Impact.

Efect domino: căderea pieţei din Hong Kong a devalorizat cu 40% valuta noastră

Cu greu, piaţa s-a urnit. A început să se construiască timid, deşi la început era vorba despre clădiri destinate exclusiv închirierilor. Au apărut clienţii mari: ambasade, consulate, reprezentanţe străine, toţi cei care aveau bugete fabuloase pentru găsirea unui sediu aici. Apoi tranzacţiile au început să fie tot mai dese, iar când toată lumea inspira uşurată că în sfârşit s-a urnit mamutul numit piaţa imobiliară românească, a apărut prima mare lovitură: piaţa bursieră din Hong Kong a căzut cu 64%, suficient cât să facă valuri mari în toată lumea.

„Criza din '97 a fost lovitura de pe Wall Street, care a afectat România în şase luni şi care ne-a ţinut luni de zile, când şi valuta noastră s-a depreciat cu 40% într-o noapte, dolarul VS leu. Aceea a fost o criză pe care am resimţit-o foarte puternic pe segmentul imobiliar, dar ne-a adus clienţii mari în piaţă, atunci s-a dezvoltat piaţa de retail. Atunci au venit marile lanţuri de hypermarketuri, reprezentanţele auto, pentru că au văzut la noi un mare potenţial şi au decis să cumpere. Ei au venit la noi cumpărând, nu cu chirie.", îşi aminteşte Mihaela Alexandroiu.

După o lovitură care a îngenuncheat economia, imobiliarele au făcut primul pas mare spre maturitate

Totuşi, pe cât de mare a fost lovitura dată pieţei imobiliare româneşti, pe atât de bine au rezistat investitorii. Dezastrul lăsat în urmă nu se compară nici pe departe cu ce se întâmplă acum. Mai toţi jucătorii din piaţă erau deja învăţaţi cu greul, aşa că au trecut mai uşor peste moment.

„Aşa erau vremurile, trebuia să fii flexibil şi să faci mai multe afaceri. Noi eram apropiaţi de activităţile legate de schimbul valutar. Cred că am avut nişte informaţii înainte şi am ştiut să facem plasamentele, astfel încât să avem pierderi minime. A fost şi o chestie de baftă. Pentru noi, ca şi companie, nu a fost un şoc, dar pentru piaţă...", spune Dan Ioan Popp, preşedintele Impact.

„Totuşi, nu se compară tipul acela de criză cu ce este astăzi. Nimeni nu s-a sinucis, nimeni nu a plâns că a dat faliment, a fost o criză puberă să spunem. Probabil că dimensiunile erau prea mici şi fiecare a spus că nu a agonisit cine ştie ce, că poate să mai înceapă o dată. În plus, uitându-ne la PIB, România era în cădere maximă. Tot timpul cădeam, aşa că ştiţi cum e - când cazi, te obişnuieşti. Cel mai rău este când urci şi cazi de acolo. Asta s-a întâmplat cu noi acum şi de asta resimţim lucrurile atât de acut.", continuă Popp.

În plus, amploarea unei crize este dată de dimensiunile pieţei. Iar în ‘97, încă eram abia la început de drum. Echilibrul era deci mult mai lesne de găsit.

„În ‘97 piaţa a căzut dur de tot, dar nu la fel de dur ca în 2008, pentru că nu existau produse. Erau doar apartamentele din blocuri vechi, care se schimbau între ele, apartamentele din Centrul Civic, care erau cele mai luxoase. Dacă mai apărea câte o dezvoltare rezidenţială, se vindea rapid pentru că erau proiecte situate în locuri foarte bune, vezi Dorobanţi, Aviatorilor...", arată Uzunov.

Preţul s-a mărit cu 500% în cinci ani, deşi matematic vorbind, ar fi trebuit să urce cu doar 35%

Însă fluctuaţiile valutare au generat creşteri de preţuri. Mai întâi a fost devalorizarea dolarului american şi trecerea generalizată a preţurilor în euro. Dolarul s-a depreciat astfel cam cu 15% faţă de euro în perioada 2002-2003. A intervenit şi specula, pentru că la momentul respectiv toată lumea începea să simtă că segmentul imobiliar este unul de perspectivă. Şi a fost. Pentru că deşi în temei economic, creşterile de preţ ar fi trebuit să fie de câteva zeci de procente în perioada 2002-2007, scumpirile au fost de 500% în unele cazuri. Iar tot ce s-a întâmplat din 2007-2008 încoace, este ultima pagină din cartea de istorie imobiliară a României.

„M-am aşteptat la o criză, dar nu m-am aşteptat nici la 1 din 10 că o să fie aşa de greu, de dur. Cel puţin un an de zile nu mai putem face previziuni pe termen lung. Dacă ai face asta, înseamnă că îţi pui tu pe frunte că nu eşti profesionist. Pieţele internaţionale sunt acum atât de sensibile încât nu mai poţi avea certitudini.", arată oficialul Re/Max Bastion.

La ce ne putem aştepta după criza din 2008?

Totuşi, la fel ca toate crizele de până acum, şi criza aceasta ar trebui să aducă o nouă schimbare pe piaţa locală. Impactul s-a resimţit la nivel de mentalitate colectivă, deci măcar o parte dintre investitorii şi locuitorii României trebuie să fi tras învăţăminte.

„Din criza aceasta aşteptăm rafinarea oamenilor, maturizarea şi dezvoltarea individuală. Pentru că noi vedem două categorii: una de speţă joasă (care merge mai departe aşa) şi una de oameni care înţeleg viaţa şi înţeleg că o criză face parte din viaţa ta profesională, deci trebuie să te adaptezi, să treci prin aşa ceva şi să fii om.", încheie Mihaela Alexandroiu.

„Sperăm să urmeze o perioadă bună, pentru că băncile au început iar să îşi îndrepte atenţia către piaţă, şi-au dat seama că destul au stat în aşteptare. Dacă băncile reîncep să vândă produse bancare, se va resimţi din nou apetitul pentru piaţă, apoi pe orizontală se va simţi o creştere a dezvoltatorilor imobiliari şi o să fie din nou bine.", arată Eduard Uzunov.

Există însă şi perspective mai pesimiste, care arată că aceia care au înţeles criza vor fi prea puţini pentru a conta.

„Din păcate, înveţi ceva dintr-o criză dacă cineva îţi structurează informaţiile, îţi arată cu degetul care sunt cauzele şi iată care sunt efectele. La noi, din motive de gâlcevisme, talk-show-uri mai degrabă tabloide, noi românii nu ştim cu adevărat ce este criza, de ce s-a produs şi cum am fi putut să o îndulcim. Deci este foarte puţin probabil să învăţăm ceva din ea.", este de părere Dan Ioan Popp.

Un lucru este cert: aceasta nu este deci nici prima, nici ultima dintre crizele pe care le vom traversa. Un exemplu care demonstrează acest lucru este America, unde din 1910 până azi au avut loc 40 de crize, dintre care două remarcabile.

Citeşte şi

• Piaţa globală a locuinţelor se întoarce în picaj. România, din nou în pericol
• O nouă criză financiară este iminentă
• Ce urmează după explozia preţurilor din China?