“Speculant” imobiliar, caut dreptate!

Clisee, ticuri verbale, etichete si hiperbole. Le folosim peste tot: acasa, la birou, in articole scrise,  cand prezentam stiri, cand iesim cu prietenii la o bere, doua, trei..

Se poarta, sunt in trend, sunt “Luis Vitton”-ul zilelor de azi, insa …ne-am saturat de ele! Cu atat mai mult cu cat abuzam de ele. Si  nu abuzam de sensul pozitiv, ci, eterne victime, ne place sa sorbim din seva negativa a cuvintelor. Sa luam un caz actual, cu varful sagetii care arata spre noi, jucatorii cu mic cu mare de pe piata imobiliara: folosirea fara pic de constanta sau o ordine prestabilita a cuvintelor  “investitor”, si “speculant” cu referire la situatii care prezinta practic aceeasi stare de lucruri. A se retine! Dintre cei doi termeni cel de “speculant” a fost primit intotdeauna cu o grimasa pe fata si cu vadita dezaprobare la adresa celui/celor carora erau descrisi prin intermediul acestui cuvant.

Sa ajungem si la exemplificarile despre care vorbeam. Din titlurile unor articole alese random, vom extrage exemplul edificator:

1. “ Speculanţii încă fac profit din imobiliare” : Modul de acţiune? Simplu: cumpăra locuinţe şi terenuri de la persoane fizice şi le revindea statului sau investitorului care apăreau în zonă ulterior, încasând un profit destul de consistent.
2.  “Anul acesta, metalul galben se va scumpi cu 23%, argintul – cu 30% – Pentru prima data in ultimii 30 de ani, investitorii au cumparat mai mult aur decat bijutierii,..”

Deci ce face comerciantul de mai sus? Cumpara produse si apoi le revinde. O data se numeste “speculant”, in al doilea caz…“ investitor”. Care este diferenta? Ea, diferenta, sa rezulte oare din faptul ca  actorul din piata imobiliara este privit ca o eterna oaie negra in “feciorelnicul” staul economic? Este el privit ca avand o meserie mai putin nobila, pentru faptul ca “aparent”  implica munca mai putin asidua, permitand castiguri consistente si usor de obtinut? Zicem “aparent” pentru ca, desi pare greu de digerat pentru multi, in spatele unei tranzactii imobiliare stau de multe ori ore de pregatire, planuri de afaceri din care nu lipesc  indicatori de genul YIELD, ROI, IRR, etc), indicatori urbanistici, (PUZ, PUG, POT..etc).

Si, daca e sa extrapolam putin, inclusiv agentiile imobiliare, chiar si cele de dimensiuni relativ mici au inceput sa ofere produse integrate (de la tranzactia imobiliara propriu-zisa pana la la perfectarea tuturor documentelor necesare unei tranzactii), ofera asistenta in toate etapele derularii unei tranzactii (consultanta, cadastru, notariat). Corporatiile, pe langa aceste facilitati, ofera numeroase alte servicii: studii de fezabilitate, expertize tehnice, consultanta imobiliara, masuratori topografice, realizarea de amenajari interioare, decoratiuni, etcetera, etcetera. Toate acestea inseamna munca si efort suplimentar, adica exact opusul a ceea ce presupune o specula – “profitarea de o anumită împrejurare cu scopul de a dobândi avantaje personale”.(cf. unei definitii marca DEX)

In acest context, este malitios spus ca “imobiliar” inseamna ”specula”. Sigur se si speculeaza, ca in orice alt domeniu, dar nu la modul in care termenii “samsar” si “speculant” sa se alature fideli notiunii de activist in imobiliare !

…si noi vrem respect!

Axa imobiliara: informare- educare – manipulare

Parca n-am mai avut de multa vreme un inceput de an atat de agitat si consistent in evenimente imobiliare. Dar asta nu e tot. Tot mai multa lume iese in fata etaland sfaturi pentru cei care stau parca cu ochii tensionati, sperand la rezolvarea enigmelor imobiliare. Si tot pentru acestia, isi fac loc unii care arunca prognoze. Nu e rau sa poti faci prognoze intr-o astfel de perioada. Totul e sa ai argumente general valabile si nu argumente punctuale pe care sa le generalizezi. Si uite asa, romanul afla de la cei din preajma lui ca:

sondaj1. preturile au ajuns la un minim sub care nu mai au cum sa scada. Ba de saptamana viitoare nu-stiu-ce dezvoltator va mari preturile

2. cel mai bine ar fi de achizitionat in primavara. Ba nu, in vara. Dar daca astepti pana in toamna ai mari sanse sa cumperi ieftin. Totusi, daca vrei sa cumperi cel mai ieftin asteapta iarna sau chiar anul urmator.

Astfel de semnale au fost trase in ultima vreme, iar urmarea se vede in sondajul alaturat, efectuat pe un esantion de 1500 de vizitatori unici ai portalului IMOPEDIA.ro. Dupa cum vedeti, urmatoarele trei semestre sunt echilibrate. Deci, nimeni nu mai intelege nimic din piata aceasta.

Nu am sa-mi permit sa dau sfaturi celor care imbratiseaza vreuna din cele doua prognoze de mai sus. As prefera sa ma adresez principalilor actori din piata:

Dragi Cumparatori,
Stiu ca va doriti sa cumparati de regula “oportunitati” (ofertele cu pretul cel mai mic din piata, sau oferte cu mare potential de valorificare).  Cand va intrebati “care este momentul cel mai bun pentru o achizitie?”, luati in calcul urmatoarele:
- in orice moment piata are oportunitati. Cautati-le!
- este foarte probabil ca oportunitatile de astazi sa fie mai bune decat marea masa a ofertelor de maine.
- astazi, fiind mai putini cumparatori in piata, accesul la oportunitati este mai facil.

Dragi Vanzatori,
Nu este usor sa traiesti cu ideea ca apartamentele pe care le scoateti la vanzare valoreaza astazi aproape jumatate din ceea ce valorau acum doi ani. Fiti realisti si ganditi-va ca s-ar putea ca astazi sa fie mult mai valoroase decat cele de anul viitor. In acest sens, luati  in calcul urmatoarele:
- daca va doriti cu adevarat sa vindeti in aceasta perioada, mingea e la voi
- daca nu aveti nevoie sa va cash-uiti sau sa va mutati, mai bine ramaneti cu apartamentele pe stoc pentru o buna bucata de timp
- daca scoateti pe piata apartamente la suprapret, tranzactiile sunt tot mai departe de a se incheia. Pare un truism, insa daca  nu v-am fi vazut prada ispitei nu am fi deschis acest subiect
- cand va evaluati casa, folositi-va de metode/persoane profesioniste. Nu va aruncati sa cititi analize sau statistici facute pe date globale, neconcludente pentru proprietatea pe care o aveti.

Paradox, agonie sau extaz?

Expunere la FORUMUL INTERNATIONAL DE INVESTITTII – Camera de Comert si Industrie a Romaniei – Octombrie 2005.

Bucuresti, 27 octombrie 2005

Cristian Antonescu

Evolutia Pietei Terenurilor 1996 – 2005. Bucuresti

Piata imobiliara din Bucuresti a cunoscut foarte putine investitii majore in perioada 1996 – 2002.
In aceasta perioada s-a construit in zona ultracentrala (U), in zona Rezidentiala de Nord (R), in zona Lacurilor Floreasca si Herastrau (L1) si in zona Pipera (PT).
Au fost dezvoltari punctuale, foarte multe dintre ele avand developeri locali – persoane fizice sau companii. Prezenta straina s-a simtit destul de putin.

Preturile pe piata terenurilor au cunoscut o crestere de doar cateva procente in perioada 1990 – 2002. Desi nevoile imobiliare erau acute, nu exista disponibilitatea financiara pentru a fi satisfacute.

In Europa Centrala, (Polonia, Cehia, Slovacia, Slovenia si Ungaria) piata imobiliara a avut o crestere continua si constanta, preturile terenurilor crescand in consecinta, fara salturi spectaculoase. S-a incercat o crestere de preturi inainte si imediat dupa aderarea la Uniunea Europeana, dar fara succes, pietele revenind la normalitate.

Incepand cu anul 2001, dezvoltatorii din Europa Centrala au simtit ca pietele pe care activeaza se apropie de maturitate, ca devin normale. Pe o piata normala, ratele de profit sunt mult mai mici; drept urmare au inceput sa monitorizeze si tarile vecine, printre care si Romania.

Semnalele pentru Romania, timide in 2001, au crescut in intensitate in 2002 – 2003, pentru ca in 2004 – 2005 sa devina un val puternic de investitii straine.

Cu totii stim unde sunt preturile terenurilor astazi. Si nu numai datorita valului de investitii straine.

Impulsul major al efervescentei preturilor la terenuri a fost dat in ianuarie 2003 odata cu deschiderea bancilor catre acordarea de credite ipotecare.
Astfel, o multime de oameni care aveau cateva mii de euro adunati de-a lungul anilor, au realizat ca visul lor (acela de a avea apartamentul sau casa lor) poate deveni realitate chiar de a doua zi. Volumul tranzactiilor cu apartamente a crescut exponential, piata apartamentelor a devenit o piata nebuna, nebuna. Pretul apartamentelor in cartiere a crescut cu 250 – 400% in cateva luni.

Pana in anul 2003, pretul pe piata imobiliara era determinat in mare masura de catre agentiile imobiliare. Piata imobiliara era o piata foarte putin luata in seama. Dar, odata cu cresterea preturilor au aparut si foarte multi „specialisti”.
Mass media avea nevoie de subiecte pentru stiri. Si ce poate fi mai spectaculos, pentru public, decat o stire in care sustii ca preturile vor creste cu 100% intr-un an de zile? Stiri care, bineinteles, erau ascultate sau citite de catre proprietari. Proprietari care dublau preturile chiar de a doua zi, fara sa astepte sa treaca anul.

Piata terenurilor in vara 2003 era inca linistita. Odata cu cresterea preturilor apartamentelor, cumparatorii au inceput sa puna in balanta daca este mai bine sa cumpere un apartament sau sa cumpere un teren si sa-si construiasca o casa.
Cumparatori cu bugete de 10.000 – 30.000 EURO au inceput sa caute terenuri ieftine. Singurele zone cu terenuri ieftine erau la periferia orasului. Dar exista o problema. Nu aveau ce cumpara. Marea majoritate a terenurilor erau de cel putin 5.000 mp. La un pret de 10 EURO/mp le depasea bugetul.

Astfel a aparut un business pe scara larga (pana in 2003 se manifesta doar in zona Pipera). S-au cumparat terenurile mari, s-au parcelat si s-au vandut la un pret dublu chiar a doua zi, existand in aceeasi zona doua categorii de preturi: 10 EURO/mp pentru terenuri mari, 20 EURO/mp pentru parcele intre 500 – 1.000 mp.

O parte dintre primii proprietari (cei carora li s-a reconstituit dreptul de proprietate dupa 1990) au vazut ce se intampla. Drept urmare au inceput sa ceara pretul de 20 EURO/mp pentru tot terenul, neparcelat. Pretul pe mp de parcela a crescut si el proportional.

O parte dintre proprietarii care vandusera foarte ieftin (dupa o asteptare de 13 ani) si care mai aveau si alte terenuri in zonele respective, au realizat ca au cheltuit banii foarte repede si s-au oprit din a-si mai vinde proprietatile.
Refuzul acestor proprietari a determinat o scadere a ofertei pe piata, ceea ce a provocat o adevarata isterie pentru a cumpara, din partea cumparatorilor de parcele. Astfel s-a ajuns ca preturile terenurilor din periferie sa explodeze.
Ca un simplu exemplu, teren de 10.000 mp in comuna Domnesti cumparat la un pret de 0,03 EURO/mp in 2003 se vinde astazi la un pret de 30 EURO/mp, parcelat in loturi de 500 mp. Adica, la un pret de 1.000 (o mie) de ori mai mare, in numai 30 luni! PARADOX?

Acum, aceiasi proprietari fie refuza sa-si vanda proprietatile cu destinatie industriala – comerciala din zona de centura sau drumuri nationale, fie maresc saptamanal pretul. Pret care este mult peste pretul pietei (pretul cu care ieri s-a vandut un teren similar in aceeasi zona). Si pret pe care, in ciuda tuturor asteptarilor il vor obtine. EXTAZ?

Acum, urmeaza terenurile in oras

Dupa cum reiese si din studiul de piata, pana la sfarsitul anului 2004 nu s-a intamplat nimic spectaculos.

De fapt, s-a intamplat.
S-au vandut aproape toate terenurile care erau pe piata de ani de zile, la aceleasi preturi pe care le cereau unii chiar din 1996, desi in zonele de periferie preturile terenurilor crescusera de cel putin 10 ori (pe anumite zone).
Spre deosebire de terenurile de la periferie, cele din oras, adresandu-se altei categorii de cumparatori, avand o alta destinatie si solicitand si un alt buget au avut o crestere mai apropiata de „normal”, cuprinsa intre 100% si 250%. Punctual, cresterea a fost mai mare in functie si de indicatorii urbanistici ai terenului.

Daca cresterea pretului terenurilor din periferie a fost determinata in primul rand psihologic, (o isterie determinata si de semnalele din presa), cresterea pretului terenurilor din oras are doua motive: a) cererea este foarte mare si vine in special din partea fondurilor de investitii, a dezvoltatorilor si a lanturilor de retail si b) proprietarii acestora nu au fost straini de ceea ce se intampla pe piata, dar au reactionat prea tarziu.

Pentru ca jucatorii pe piata din oras au praguri de rentabilitate, nu isi permit sa cumpere la orice pret. Pentru ei un proiect este fezabil sau nu este. Nu isi pot asuma riscuri foarte mari. Drept urmare nici presiunea asupra preturilor nu are de ce sa fie intemeiata, daca nu depaseste pragul de rentabilitate al investitiilor.

Piata imobiliara din Bucuresti a fost o piata pe care speculatorii au obtinut profituri colosale. Acestia si-au asumat riscuri enorme. Pe piata terenurilor din periferie cererea nu mai este la fel de mare. Bugetele pentru teren, in marea lor majoritate sunt in aceleasi limite: intre 10.000 – 30.000 EURO. In Pipera minim a ajuns la 80 EUR/mp, in Sisesti 100 EUR/mp.

Ce urmeaza? AGONIE?

Pana acum au existat multi cumparatori. Dar, de la anumite preturi in sus acestia nu mai exista. Trebuie sa tinem cont si de venitul mediu net al populatiei, venit care nu depaseste 2.400 EURO/an. Va creste, dar va genera suficienta putere de absorbtie a proiectelor ce se afla in derulare?

Fara a jigni pe cineva, Bucurestiul s-a dezvoltat haotic, din punct de vedere urbanistic. Din pacate, asa zise cartiere rezidentiale de lux sunt niste mahalale, cu strazi de 3 m latime, fara trotuare si spatii verzi, fara retele de canalizare cu vile de sute de mii de euro inghesuite care mai de care. Este un mare pacat, pentru ca zonele respective erau virgine si se puteau elabora Planuri Urbanistice Generale, care sa tina cont de realitatile secolului XXI. Am avut ocazia sa vad in litografii si apoi in fotografii dezvoltarea catorva orase din Statele Unite ale Americii. Dezvoltari care si astazi, dupa trei sute de ani, fac fata cu brio exigentelor urbanistice si comportamentale.

Fara sa-i mentionez numele, undeva in Bucuresti exista un proiect imobiliar demn de toata stima. Stima pentru cei care l-au gandit si proiectat in primul rand. Este un proiect care iti incanta privirea si te face sa te simti mandru ca esti bucurestean. Proiect care peste cativa ani, ii va face extrem de fericiti si de bogati pe cei care investesc in el. Din punctul meu de vedere, peste 20 de ani acela va fi cartierul de lux al Bucurestiului.

Sper din tot sufletul ca Bucurestiul sa devina o capitala europeana in adevaratul sens al cuvantului, cu o administratie care sa se gandeasca in primul rand la dezvoltarea si ridicarea valorii orasului si dupa aceea la interesele personale.

Cine e prin piata?

Zilele trecute discutam la o cafea despre criza imobiliara si am cules cateva idei pe care vi le impartasesc mai jos. Nu am sa-i dau numele interlocutorului meu pentru ca de data aceasta vreau sa discutam doar PE SUBIECT.

Am incercat o radiografie a profilului de client, in ideea de a vedea ce segmente mai sunt inca de interes si de cine sunt ele atacate. Iata ce a iesit:

1. INVESTITORUL FARA CASH
-
banii lui sunt blocati in diverse afaceri sau mijloace fixe
- principala lui preocupare este gestionarea atenta a cash-flow-ului
- o atentie sporita o acorda afacerilor in derulare, afectate de criza
- probabilitatea de a face noi investitii imobiliare este foarte mica

2. INVESTITORUL CU CASH (rechinul)
-
criza imobiliara este o foarte buna oportunitate de investitii
- negociaza la sange fiecare tranzactie, vanand in special clienti disperati sa vanda
- trage semnale in piata cum ca preturile vor scadea pentru a produce si mai multa deruta

3. CUMPARATORUL CARE ARE DEJA O LOCUINTA
-
nevoia lui principala este de a-si schimba locuinta
- si pentru el criza este un moment foarte bun pentru a actiona: diferenta de pret din acest moment este cu mult mai mica decat acum 1-2 ani. De exemplu, acum 2 ani, daca vroia sa se mute de la 2 la 3 camere, platea o diferenta de 40-50.000. In acest moment diferenta s-a diminuat la 20-30.000.
- pentru multi aceasta suma este suportabila fie cash, fie cu un imprumut relativ mic.

4. CUMPARATORUL FARA CASH, CARE NU MAI ARE VREO LOCUINTA
-
este cel mai afectat de criza
- criza financiara a pus capac dorintei de a-si lua o casa: creditele inca raman blocate, iar salarizarea este tot mai incerta. Orice calcul da cu “minus”.
- semnalele lui Mugur Isarescu sunt o masca de oxigen pentru el

5. CUMPARATORUL CU CASH, CARE NU MAI ARE VREO LOCUINTA
-
isi doreste o locuinta, insa nu este atat de speculativ precum investitorul cu cash. Nevoia de achizitie este una naturala si nu investitionala.
- viziteaza targurile imobiliare/site-urile imobiliare pentru a compara oferte
- isi doreste de regula apartamente noi, insa e deschis si pentru apartamentele vechi
- traieste dilema crizei: “sa cumpar acum cand e CERT mai ieftin decat ieri sau sa cumpar maine cand POATE va fi mai ieftin decat azi ?”
- discounturile si ofertele promotionale il sensibilizeaza

Iata si cateva date statistice din URNA IMOPEDIA de la ultimul targ imobiliar:
85% – anunturi pentru piata din Bucuresti
15% – anunturi pentru provincie (Pitesti, Brasov, Constanta, Buzau, Prahova)

Pentru Bucuresti/Ilfov:
61%  - cumparari/apartamente
12%  – vanzari/apartamente
9%  – vanzari/terenuri
8% – cumparari/case-vile
6%  – vanzari/terenuri
4% – schimburi
2% – cumparari birouri
2% – cumparari terenuri

P.S.
1) Nu uitati ca intre 26-29 Martie incepe TIMON, unde se anunta garsoniere de 30.000 in Bucuresti.
2) Dintre efectele surprizei: una dintre agentiile care au avut reprezentant in standul IMOPEDIA a fost foarte multumita de feedback, iar acum are stand propriu la TIMON.

Cauta
Ultimele Comentarii
Felicitari imopedia. O reusita frumoasa!
Stefania, am o intrebare legata de optimizarea in cautarile pe motoare de cautare, a unei oferte promovata prin social media. Mai precis, sunt agent, ...
Tineretul prefera locatia zgomot si buricul targului NOI ceilalti casa cu curte iar unii liniste si intimitate...chestie de gustibus...dar 30 de minut...
Daca s-ar face sistemul automat de amendare , poate ca s-ar schimba atitudinea.Asa cum au bagat pe autostrazi: camera video, te-a filmat, se verifica...
La apartamentul cumpărat pe un credit de 20-30 de ani există oricând riscul să îți pierzi locul de muncă, să scape cursul de sub control și să ajungă ...
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20 Septembrie 2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Gabriel Alexandru
15 Ianuarie 2014
Preturile de tranzactionare ale locuintelor sunt rezultatul negocierilor incheiate intre cumparatori si vanzatori. De aceea, preturile cresc atunci cand cererea de locuinte creste
Dragos Dragoteanu
22 Noiembrie 2017
Ipocrizia unor oameni de afaceri a devenit obsesiva. Oficial, le merge foarte bine. Mai bine ca niciodata. Si nu exagerez. Neam de neamul lor nu si-au imaginat profituri ca anul ac
Adrian Crivii
01 Ianuarie 1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner

Primul ghid imobiliar autentic! Sfaturi pentru realizarea unei tranzactii imobiliare, termeni imobiliari, financiari, precum si descrieri detaliate ale zonelor,doar la ghid.imopedia.ro

Adrian Crivii
Blog RUN
Gabriel Alexandru
Daniel Dobre
Dragos Dragoteanu

Cele mai noi si importante stiri din segmentul imobiliar iti sunt redate intr-un format inedit, menite a te tine la curent cu tot ceea ce inseamna noutati si ultimele tendinte in domeniul imobiliar, doar la media.imopedia.ro

Comunicate de presă
Evenimente imobiliare
Ştiri imobiliare
Arhiva video
Prima casa 3
Prima Casa 2011