Cartea alba imobiliara si stabilitatea legislatiei

Zilele trecute am discutat cu un distins domn despre cateva solutii de a urni piata constructiilor noi. Printre cateva “ce-ai zice de…”, la un moment dat i-a iesit porumbelul din gura(urmeaza un dialog voalat):

– Ce-ai zice daca ar exista o carte alba imobiliara, care sa contina reguli de baza pentru breasla imobiliara (stiu, de cativa ani tot ati auzit de Standardul European), inclusiv pentru dezvoltatori si care sa vizeze practicile si standardul de lucru al acestora.

– Da, e o idee interesanta. Dar exista adepti pentru un astfel de standard?

– Cu siguranta exista. Multi dezvoltatori profesionisti se lovesc in piata de efectele practicilor unor amatori, ca sa nu le spun tepari.

– Si ce-i opreste pe cei profesionisti sa mearga mai departe si sa faca astfel de reguli?

– Printre altele, ii opreste instabilitatea legislativa. Daca faci niste reguli bazandu-te pe legislatia de azi, risti ca peste 3 luni sa-ti dai seama ca ai facut o mutare neinspirata intrucat legile s-au schimbat.

– Asa… Care-i iesirea din acest cerc vicios?

– Cred ca ar fi foarte bine daca statul ar garanta pe o perioada limitata (sa zicem 3 ani) un anumit set de legi. Pornind de la cele financiare, pana la cele specifice domeniului constructiilor. In acest fel un investitor ar trece criza cu mai putine necunoscute in carca si s-ar incumeta sa se apuce cu adevarat de construit apartamente ieftine, fara sa mai puna in pret riscuri peste riscuri.

Considerati eficienta o asemenea initiativa legislativa?

 

Care (nu) sunt profiturile dezvoltatorilor imobiliari?

Ultimii ani au promovat imobiliarele si in special dezvoltarile imobiliare ca sectoare cheie ale economiei noastre. Sustinuta de cererea mare de locuinte de calitate, de accesul facil la credite, de intrarea in UE etc, dezvoltarea de ansambluri rezidentiale a fost un trend al anilor trecuti. Un trend atat de puternic incat multe companii, indiferent de domeniul lor de activitate, s-au apucat de proiecte rezidentiale, atrase fiind de acest miraj al unui profit sigur si rapid.
Dar oare cat de mare este acest profit? In mod cert este mai mare decat cea mai buna dobanda bancara si decat randamentul unei alte afaceri, ca alfel nu s-ar fi complicat cu constructia de locuinte noi. Dar cat de mare este el in realitate?

Aici se poate discuta foarte mult si din pacate fara a ajunge la ceva concret. Cu riscul de a va dezamagi, raspunsul nu il veti gasi in textul acestui articol. Dar poate il vom primi de la dezvoltatorii care vor interveni la comentarii!
Nu putem sa o facem pentru ca nu exista o regula generala privind profitul lor si, mai mult decat atat, nu exista doua proiecte identice. Dezvoltatorii nu apeleaza de fiecare data la credite corporate in aceeasi masura, unii dezvoltatori sunt si constructori, unii au cumparat terenul mai de mult, deci un raspuns universal nu exista la aceasta intrebare.

Sondaj alarmant

Sondajul de opinie aflat in desfasurare pe IMOPEDIA.ro m-a pus pe ganduri. 16% din votanti gandesc ca profitul este undeva intre 100 si 200%. Iar 37% considera ca un dezvoltator al unui proiect de blocuri noi pentru clasa medie a avut peste 200% profit. Concret, asta inseamna ca apartamentul de doua camere de 120.000 Euro l-a costat de fapt doar 40.000, restul de 80.000 de Euro fiind profit. Este aberant! Asa ceva nu exista nicaieri si este imposibil din punct de vedere economic.
Este si ilogic. Ganditi-va ca daca ar fi asa, multi ar fi preferat sa isi diminueze profitul la jumatate doar ca sa accelereze vanzarile pentru a incheia mai repede acest proiect pentru a-l lansa pe urmatorul! Alta idee: un developer presat de banca sa vanda mai repede nu ar fi tentat sa faca reduceri mult mai substantiale la pret decat se intampla in prezent?

Asemenea conceptii sunt nocive pentru piata, ele au condus la starea de “asteptare”: nu cumpar ca astept sa scada preturile sau ca astept sa se termine criza. (Un sondaj in desfasurare pe www.blocuri.com arata ca 45% din vizitatorii acestui site asteapta aceste lucruri). Le dorim tuturor o asteptare placuta si ii informam ca dupa ce criza va trece, preturile vor creste din nou.

Cateva calcule revazute

Dar de unde au pornit aceste zvonuri, aceste dezinformari? Din presa, evident, unde s-a afirmat ca pentru realizarea unui bloc la cheie devizul firmei de constructii se situeaza pe la 400-450 Euro/mp. Pretul mediu de vanzare al unui apartament in bloc nou fiind undeva la peste 1000 Euro/mp, s-a tras rapid concluzia ca dezvoltatorii scot profit cel putin dublu.

Ce nu s-a luat in considerare in acest calcul pe cat de rapid, pe atat de superficial. Costul terenului (care nu a fost tocmai ieftin in ultimii ani), costurile de proiectare/ arhitect, costurile de avizare/ autorizare. O categorie substantiala de costuri uitate este legata de bransarea ansamblului la utilitati; costurile totale cresc cu amploarea proiectului si cu gradul de izolare (in camp) a proiectului. Mai este vorba si de amenajarea terenului, spatiilor din jurul cladirilor, asigurarea unui acces la ansamblu (de obicei asfalteaza dezvoltatorul, ca daca e sa astepti dupa primarii….
Mai sunt si costurile “neoficiale”, legate de asigurarea ca toate autorizatiile, avizele, racordarile la utilitati se vor face la timp, ati prins ideea? Si credeti-ma ca nu sunt de neglijat, dezvoltatorii o stiu prea bine… mai ales ca de multe ori nu au incotro si trebuie sa le plateasca.
Nu am terminat inca cu toate cheltuielile unui dezvoltator: el nu are angajati pe care trebuie sa ii plateasca in toti acesti 2-3 ani de la demararea proiectului pana la finalizare? Proiectul nu trebuie promovat, deci costa si publicitatea si PR-ul. Targurile imobiliare credeti ca sunt ieftine?
Si ultimul cost pe care il mentionez este cel al finantarii. Dezvoltatorii construiesc in mare parte cu banii bancilor si acestia costa. Dobanzile acumulate pe durata proiectului adauga un 10-15% la costul final suportat de client.

Blocurile ANL, standard de comparatie?

S-au mai facut comparatii cu blocurile ANL, vandute la 700-800 Euro/mp. Daca ANL poate de ce nu si dezvoltatorii?

Credeti-ma pe cuvant ca nu veti dori sa stati intr-o locuinta ANL. Daca nu credeti, incercati! Iar daca aveti (ne)sansa sa deveniti beneficiarii unui contract prin ANL veti vedea imediat ce calitate implica o constructie la acest cost. In acel moment va veti dori instantaneu sa upgradati lista de materiale si finisaje propuse de ANL, iar daca vi se va oferi aceasta posibilitate, atunci sa vedeti cum explodeaza pretul final…
Si cu putin noroc o sa vi se livreze locuinta cu un an doi mai tarziu decat termenul contractual. Iar daca vei comenta ceva ti se va raspunde: Pai la banii astia ce voiai?

Concluzie

Sa revenim la blocurile noastre, de fapt ale dezvoltatorilor. In final care este profitul pe care il obtine un dezvoltator al unui proiect de clasa medie?
Cu siguranta este mult mai mic decat valorile astronomice mentionate la inceputul articolului. Nu vreau sa avansez cifre, insa astept sa o faca dezvoltatorii. Ei stiu cel mai bine cat (si daca mai) castiga. Ii invit asadar sa comenteze pe acest blog, la modul anonim sau public, cum prefera, si sa isi spuna parerea asupra celor de mai sus. De asemenea, agentiile imobiliare stiu si ele destule pe aceasta tema, le asteptam comentariile. Si last, but not least, cumparatorii de locuinte noi, inclusiv pe cei 53% care considera ca profiturile sunt peste 100%.

O ultima mentiune: un dezvoltator (Standpoint Invest) si-a facut publice aceste costuri si le gasiti aici intr-un articol preluat de pe Evenimentul Zilei.
http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/cat-cost–locuin-ele-noi-6213.html

Felicitari si ne bucuram ca exista actori in piata care sa fie atat de corecti si transparenti cu clientii lor !

Cauta
Ultimele Comentarii
Felicitari imopedia. O reusita frumoasa!
Stefania, am o intrebare legata de optimizarea in cautarile pe motoare de cautare, a unei oferte promovata prin social media. Mai precis, sunt agent, ...
Tineretul prefera locatia zgomot si buricul targului NOI ceilalti casa cu curte iar unii liniste si intimitate...chestie de gustibus...dar 30 de minut...
Daca s-ar face sistemul automat de amendare , poate ca s-ar schimba atitudinea.Asa cum au bagat pe autostrazi: camera video, te-a filmat, se verifica...
La apartamentul cumpărat pe un credit de 20-30 de ani există oricând riscul să îți pierzi locul de muncă, să scape cursul de sub control și să ajungă ...
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20 Septembrie 2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Gabriel Alexandru
15 Ianuarie 2014
Preturile de tranzactionare ale locuintelor sunt rezultatul negocierilor incheiate intre cumparatori si vanzatori. De aceea, preturile cresc atunci cand cererea de locuinte creste
Dragos Dragoteanu
03 Iulie 2017
Ca antreprenor 100%, niciodata implicat politic, afirm cu tarie ca mediul privat are acum o buna ocazie sa demonstreze ca s-a maturizat. Da, avem business-uri private si luptam pen
Adrian Crivii
01 Ianuarie 1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner

Primul ghid imobiliar autentic! Sfaturi pentru realizarea unei tranzactii imobiliare, termeni imobiliari, financiari, precum si descrieri detaliate ale zonelor,doar la ghid.imopedia.ro

Adrian Crivii
Blog RUN
Gabriel Alexandru
Daniel Dobre
Dragos Dragoteanu

Cele mai noi si importante stiri din segmentul imobiliar iti sunt redate intr-un format inedit, menite a te tine la curent cu tot ceea ce inseamna noutati si ultimele tendinte in domeniul imobiliar, doar la media.imopedia.ro

Comunicate de presă
Evenimente imobiliare
Ştiri imobiliare
Arhiva video
Prima casa 3
Prima Casa 2011