Dilema ratacitului in criza

Ma uitam la final de an peste niste cifre si mi-a sarit in ochi o crestere de cinci ori a numarului de solicitari de schimburi imobiliare fata de perioada similara a anului trecut.

Inca de la inceputul crizei s-a intrezarit o oportunitate,  aceea a schimbului de locuinte. Si haideti sa extindem acest concept la cel de “up/downgrade”, adica am un apartament cu doua camere si vreau sa ma mut la unul cu trei camere, sau invers. Pentru aceasta trebuie sa-mi vand apartamentul vechi, iar banii primiti vor sta la baza noii achizitii.

De ce as face upgrade
- pentru ca am nevoie de mai mult spatiu si nu-mi mai ajung cele doua camere
- pentru ca nu sunt multumit de blocul/zona/etc  in care ma aflu si vreau ceva mai bun
- pentru ca in acest moment costul upgrade-ului imi este accesibil. Acum doi ani trebuia sa scot din buzunar 30.000 de euro pe care ii luam doar de la banca, pe cand acum diferenta de 10-15.000 de euro mai ca o pot suporta singur.

De ce as face downgrade
- pentru ca am un exces de spatiu, dat fiind ca au plecat copiii la casele lor
- pentru ca am costuri tot mai mari cu intretinerea locuintei
- pentru ca am avea nevoie de niste bani, iar ceea ce ne-ar ramane dintr-o astfel de mutare ar atenua efectele crizei

Si totusi ezit
- ezit pentru ca apartamentul pe care il am simt ca valoreaza mai mult decat as putea lua pe el
- aud ba ca preturile o iau vertiginos in jos, ba ca in 2011 sunt sanse de relansare a pietei imobiliare
…si uite asa stau de mai bine de un an si nu stiu ce sa fac.

Dilema transpusa matematic
De cele mai multe ori lipsa unei decizii ferme de achizitie este teama de neprevazut. Omul ezita atunci cand balanta decizionala nu inclina ferm intr-o anumita directie. Atunci cand in mintea lui se naste ipoteza ca pe oricare dintre talere s-ar putea sa lipseasca o piesa cu greutate, care ar destabiliza decisiv echilibrul (in)decizional. Aceasta temere este de cele mai multe ori indusa de doi factori:
1. Cei care spun cu voce tare ca preturile se vor prabusi
2. Cei care vad o luminita in tunel si la fel de convingatori declara ca este iesirea din criza. Au convingerea ca nu este trenul.

Din fericire, anul acesta prognozele nu au mai fost atat de divergente decat cele din anii trecuti. Majoritatea jucatorilor din piata imobiliara au declarat ca scaderea preturilor tinde spre aplatizare.

Si acum sa ne intoarcem la ratacitii nostri. Sa luam exemplul celui care vrea sa faca un upgrade si avea la inceput de 2010 ocazia sa vanda apartamentul de 2 camere cu 65.000 de euro si sa cumpere unul cu 3 camere la 80.000 de euro. Adica ar mai avea de platit 15.000 de euro, bani pe care sa presupunem ca i-ar detine intr-un depozit. Nemultumit fiind de suma pe care ar fi incasat-o pe cel de 2 camere, a asteptat. Si sa spunem ca mai asteapta si anul acesta. In toata aceasta perioada de doi ani se traverseaza o scadere de preturi de circa 15% (10% a fost scaderea medie pe 2010).

Cu ce se alege daca asteapta
-
apartamentul de 3 camere ar ajunge undeva la 68.000, iar cel de doua camere la 55.000. Deci va trebui sa scoata din buzunar undeva la 13.000 de euro
- la cei 15.000 de euro din banca s-a mai adaugat o dobanda de 1000 de euro, deci ar avea disponibil 16.000 de euro
- din cei 16.000 plateste diferenta de 13.000 si ramane cu 3.000 de euro si acesta ar fi castigul material al amanarii. 3.000 de euro, adica salariul cumulat al unei familii pe doua luni, sau banii pe care o familie ii sparge pe concedii in cei doi ani.

Ce risca daca asteapta
Decizia de a achizitiona o locuinta de cele mai multe ori are o importanta componenta emotionala. Cumperi pentru ca ai gasit ceea ce iti place, cumperi pentru ca trebuie sa te muti cat mai repede (daca nu vrei sa stai cu soacra, copii in aceeasi camera), sau cumperi pentru ca ti-a iesit in cale o oportunitate. 
In consecinta, cei doi ani de asteptare ar genera si cateva neplaceri:
- 2 ani de disconfort
- 2 ani de invechire a apartamentului pe care vrea sa-l cumpere
- 2 ani in care s-au perindat prin fata lui o multime de apartamente care i-au facut cu ochiul, dar gandul i-a ramas la calculele matematice.
- ca teorie personala, as mai adauga un risc: apartamentele cu adevarat atractive (zona buna, specificatii tehnice bune)  la preturi mici vor disparea in momentul in care toata lumea va intelege ca luminita din zare este iesirea din tunel si nu trenul. Un vanzator oricum isi supraapreciaza proprietatea. Cu atat mai mult va actiona restrictiv atunci cand ar intui ca proprietatea lui, atractiva fiind (emotional),  va creste valoric pe termen scurt (sau macar definit).
- mergand pe acelasi rationament, risca sa nu-si mai vanda apartamentul la pretul estimat mai sus, pe motivul ca daca el a gasit un apartament atractiv si a pus ochii pe el, nu neaparat la apartamentul pe care vrea sa-l vanda are acelasi potential din punct de vedere al atractivitatii.

Ce solutii ar mai fi
Daca asteapta doi ani sa faca pasul achizitiei, ar mai avea varianta unei inchirieri. Isi poate inchiria apartamentul de 2 camere si sa se mute in chirie intr-un apartament de 3 camere. Cei 3.000 de euro obtinuti (virtual) prin asteptare reprezinta un venit lunat de 125 de euro. Asta inseamna ca daca diferenta de chirie ar fi undeva la 75 de euro (ceea ce e foarte posibil) tot ar mai ramane cu 1200 de euro si, in plus,  s-ar rezolva pentru moment problema disconfortului. Asta in ideea in care apartamentul in care s-a mutat nu necesita renovari.

In concluzie: care sunt cele mai mari scapari
-
cand se muta de la un apartament la altul, foarte multi aplica procentul scaderii preturilor (de 15% in cazul nostru) doar apartamentului pe care urmeaza sa-l achizitioneze. In acest caz procentul trebuie aplicat diferentei de pret, iar calculele se schimba radical
- foarte multi nu iau in calcul costul de oportunitate al unei asteptari. Disconfortul este de regula neglijat.

 

Un an cu multa inspiratie tuturor!

 

Turism imobiliar

N-am mai vazut de multa vreme atatia agenti imobiliari angrenati in vizionari-peste-vizionari.

Daca acum cateva luni agentii imobiliari semnalau ”inghetarea” telefoanelor de la clienti si implicit a vizionarilor, iata ca vara a dezghetat acest fenomen, iar acum punctam o avalansa de clienti. Din spusele brokerilor,  “turismul imobiliar” este in plin sezon. Foarte multi “curiosi”  testeaza GRATUIT piata imobiliara, urmand ca intr-un viitor – de nimeni stiut – sa ia o decizie de achizitie.

Bogdan Maria ne-a povestit ca a ajuns cu un client la performanta a 60 de vizionari si inca nu s-a decis. Tantica Lascu vorbea de clienti purtati de agentie prin procese pentru recuperarea banilor. Si exemplele pot continua.

De aici se nasc cateva intrebari, unele retorice:
1.  nu cumva agentul risca prin aceasta permisivitate (lipsa contractelor de comision + foarte multe vizionari) sa fie catalogat drept “disperat”? Iar de aici, nu mai e decat un pas pana la negocierea unui comision mult diminuat si chiar a unui termen de plata foarte mare.
2. este normal sa prestezi servicii doar la “success fee”, fara a avea un minim garantat, intr-o industrie cu risc maxim?
3. ce este mai sanatos pentru un business (chiar si pentru o industrie):
a) mult, dar rar;
sau
b) putin si des?
4. prin ce il convingi pe client ca TU esti cea mai buna solutie pentru el, fara sa te expui unui risc de “turism imobiliar”?
 Criza ar trebui sa repare mentalitati (asa cum sustinea chiar si A.C., dar in alt context), nu sa distruga demnitatea unei profesii.

Dominoul din piata chiriilor

Daca ceva se mai misca in piata imobiliara, aceea este piata chiriilor. Chiriile raman segmentul de piata drept solutie de criza pentru multi romani, fie ca vorbim de persoane fizice, fie ca ne referim la companii.

Daca in cazul vanzarilor scaderile de preturi au fost previzibile odata cu inghetarea procesului de finantare, iar evolutia ulterioara fiind inca greu de anticipat, in cazul chiriilor lucrurile sunt mai complexe. La inceput de an, multi actori din piata imobiliara sesizau revigorarea pietei chiriilor. Haideti sa ne uitam mai atent peste ceea ce s-a intamplat:

——————-
DOMINOUL
——————-

Prima etapa

Pentru companii anul fiscal s-a incheiat la 31 Dec, iar depunerea bilantului a fost urmata de analiza financiara a anului 2008. Pentru majoritatea companiilor mari, concluziile analizei financiare s-au cristalizat spre finalul lunii februarie. Concluziile analizei au facut primele victime: restructurari masive + blocari/diminuari ale salariilor. Daca cititi stirile din perioada ianuarie-martie, veti observa cum tot cate o companie anunta acest prim val de restructurari.

Pentru marea majoritate a celor ramasi fara un loc de munca, componenta imobiliara de costuri era una semnificativa: fie chirii, fie credite. Cei cu chirii si-au permis sa renunte primii la vechiul apartament, intrucat mobilitatea lor era mult mai mare. De aici, prima reactie in piata chiriilor: cerere de apartamente mai ieftine cu un numar mai mic de camere sau amplasate in zone mai ieftine. O buna parte dintre cei restructurati proveneau din afara Bucurestiului, iar multi dintre ei au decis sa paraseasca Bucurestiul. Acestia au lasat in urma lor spatii libere, fara a ocupa altele, ducand astfel la o crestere brusca a ofertei din piata. Consecinta imediata, sesizata si pe Imopedia.ro, a fost scaderea chiriilor de apartamente cu minimum 10-20% din valoarea in RON.  Pentru agentiile imobiliare, aceasta situatia a fost una extrem de benefica, venita pe fondul secetei din piata vanzarilor.

A doua etapa

Dupa ce companiile si-au stabilizat componenta umana, minimizand costurile salariale, au inceput implementarea bugetului pe 2009 si definirea strategiilor comerciale (asta de prin martie incoace). S-au uitat in jur si si-au dat seama ca inca mai au ceva de facut pentru a minimiza costurile:

1. Personalul activ nu a scapat nici el de efectele crizei: de la top management in jos, fiecare compartiment a suferit micsorari ale veniturilor. Efectul imediat a fost de deruta in randul angajatilor, dat fiind ca – asa cum spuneam mai sus - multi dintre ei aveau fie chirii, fie credite.

Cei mai afectati angajati erau cei cu chirii, urmare a bulversarii cursului valutar si a venitului lunar. Angajatorii au tot interesul ca randamentul angajatilor sa nu fie diminuat de problemele financiare ale acestora si multi dintre ei au intervenit in procesul de relocare. Chiar membrii nostri ne relatau ca multe dintre cererile de inchiriere ale companiilor, postate pe IMOPEDIA.ro, erau de fapt cereri globale Ex: ”m-ar interesa vreo 5 astfel de aparatamente”.

2. Fiind mai putini angajati, spatiul de lucru necesar companiei este mult mai mic. De aici o noua provocare: “ne mutam sau nu ne mutam?” Aici lucrurile nu sunt atat de simple pe cat par:
- nu orice firma isi permite sa-si schimbe sediul, atata timp cat activitatea ei este dependenta de locatia respectiva. De exemplu, un coafor din Dorobanti nu se poate muta intr-un spatiu similar in Balta Alba.
- costurile mutarii nu sunt deloc mici. Se aproximeaza echivalentul a 4-6 chirii, mai ales acolo unde amenajarea spatiului este una mai spectaculoasa.
- companiile care nu au ales sa se mute, de regula si-au subinchiriat spatiul sau/si si-au negociat foarte mult chiria
- in aceasta perioada ne aflam in plin proces de relocare al multor companii. Cele care au decis sa se mute, au bulversat si mai mult piata chiriilor: s-au mutat de la spatii de birouri sau retail, la vile sau chiar apartamente in blocuri de birouri. Costul chiriei a scazut altfel cu pana la 70%, ceea ce insemna o gura de oxigen pentru cei care erau deja impovarati de leasinguri sau scaderi ale cifrei de afaceri, dar si o gaura mare in segmentul business. Aceasta migrare a companiilor spre rezidential, a dus la scaderea evidenta a preturilor din segmentul business, precum si la cresterea flexibilitatii proprietarilor, oferind atat conditii de plata mai avantajoase, cat si sustinerea unelor amenajari.

Procesul de relocare inca continua. Pentru unele multinationale (care sunt cele mai expuse restructurarii si relocarii) sistemul decizional este mult mai greoi. S-ar putea ca in perioada urmatoare sa asistam la un val de relocari in perioada urmatoare.
CE SE CAUTA PE IMOPEDIA.ro

Studiind cautarile de inchirieri rezidentiale din IMOPEDIA.ro, observam doua directii de luat in seama:

- se detaseaza cautarile de garsoniere si apartamente de 2-3 camere in zonele cu acces facil la mijloace de transport. Cela mai cautate zone raman: Crangasi, Drumul Taberei, Militari. Aceste zone sunt preferate de familiile tinere cu venituri medii.

- un alt segment de interes este cel al imobilelor de lux din zonele Unirii, Cotroceni, Primaverii. Paradoxal, cresterea acestui segment este semnificativa. Spre exemplu, in clasamentul de mai sus: in Crangasi se cauta de 4 ori mai multe apartamente decat in Drumul Taberei, insa de abia 2 ori mai multe decat in Unirii. O explicatie vine tot de la dominoul descris anterior, in care multe companii cu angajati expati cauta relocarea lor spre zone de lux, dar cu buget mai mic.


NEGOCIEREA CHIRIEI

De curand am realizat un sondaj pe www.IMOPEDIA.ro referitor la negocierea chiriei. Din cei 1165 de respondenti unici:

- 45% au pastrat aceleasi chirii precum acum un an: fie nu au incercat, fie nu au acceptat proprietarii nicio schimbare.
-18% s-au trezit cu cresterea chiriei
- restul de 37% au reusit negocierea chiriei cu cel putin 10% (cei mai multi au negociat peste 30% din valoarea chiriei)

La cumparaturi si aliante

Citeam zilele trecute despre o multime de  achizitii ale “mogulilor” din online, precum si despre tendinta anumitor site-uri de a se alia pentru a face fata crizei. Asadar, avem si in online fenomenul de “rechin”, precum si cel de joint venture.

Despre rechinii din imobiliare am tot vorbit, insa nu am discutat mai nimic de asocierea intre companii. Am observat multe agentii care si-au unit fortele, actionand impreuna impotriva crizei. O sa ne spuneti dumneavoastra care este atu-ul unui joint venture in imobiliare.

Pana atunci, iata o radiografie a agentiilor imobiliare din piata. Va invit chiar sa o completati.

1. Agentia INVESTITORULUI

PROFIL:
- are in conducere un investitor, de cele mai multe ori fara experienta in business-ul imobiliar. El este si actionarul cu o majoritate foarte mare
- s-a lansat ca urmare a unei conjuncturi favorabile: fie a avut o relatie buna cu un specialist (=agent imobiliar cu experienta, recunoscut in breasla), fie dezvoltari imobiliare ce urmau vandute la bucata
- cheltuielile sunt gestionate in special de managerul de agentie. Cheltuielile stau la baza multor conflicte intre investitor si manager
- managerul are atat presiunea bugetului, cat si tentatia de a lua decizii in favoarea activitatii sale. De aici multe demiteri sau chiar falimente

REACTII IN CRIZA:
- pragmatismul investitorului il face pe acesta sa ia decizii radicale, taind din bugete de cele mai multe ori in mod empiric
- principala preocupare ramane protejarea investitiei si minimizarea costurilor cu randament scazut
- colectivul se micsoreaza foarte mult

OPORTUNITATI:
- cum pentru investitor agentia imobiliara nu era principala linie de profit, iar cunostintele imobiliare sunt limitate la flerul omului de business, deschiderea spre noi oportunitati de business imobiliar este putin probabila

2. Agentia MANAGERULUI

PROFIL:
- este agentia managerului one-man-show.
- managerul=specialistul=agent imobiliar desprins dintr-o companie mare, reusind intr-un interval nu foarte scurt sa creeze un colectiv emergent si o ministructura controlata de el
- este genul de companie medie-mica, fara prea multe bisericute, intrucat liderii de departament isi pierd autoritatea in fata managerului
- tendinta de “capturare” a identitatii agentului, din teama de a-l pierde

REACTII IN CRIZA:
- de-a lungul timpului managerul si-a strans in jurul lui unii oameni pe care continua sa-i fidelizeze
- agentia imobiliara este de regula principala sursa de venit a managerului,
- exista cateva surse sigure de venit (ex: chirii) ce-i permit managerului sa intretina agentia la cota de avarie

OPORTUNITATI:
- avand intreaga libertate decizionala, precum si cunostiintele profesionale, managerul este deschis unor asocieri sau chiar cumpararii unei francize.

3. Agentia ASOCIATILOR

PROFIL:
- asocierea s-a realizat fie in virtutea unei vechi prietenii, fie a unei complementaritati, fie urmare a unei oportunitati punctuale
- este agentia cea mai expusa crizei daca asociatii nu abordeaza consensual criza
- acolo unde organigrama nu este bine asimilata de colectiv, conflictele interne raman un pericol iminent
- divergentele asociatilor pot crea bisericute

REACTII IN CRIZA:
- paradoxal, in criza se vede tendinta inmultirii acestor tipuri de agentii

OPORTUNITATI:
- odata asimilat si practicat, conceptul de “asociere” lasa usa deschisa unor noi asociati;
- pe cat de fragila, pe atat de usor de redresat poate fi o asfel de agentie, in functie de chimia existenta intre asociati

4. Agentia BRAND

PROFIL:
- are/avea un numar mare de angajati
- simte criza pe toate flancurile
- este o structura organizationala complexa, multidepartamentala
- structura complexa de costuri
- presiune mare pe sefii de departament

REACTII IN CRIZA:
- restructurari masive si realocari de sarcini spre persoanele executive
- diminuarea masiva a costurilor
- continuarea promovarii brandului
- reticenta la schimbare: desi dorinta este mult mai mare, decizia vine tot mai greu

OPORTUNITATI:
- folosirea puterii brandului pentru a inventa noi concepte
- folosirea puterii brandului pentru a cultiva noi relatii, in special in zona dezvoltatorilor
- reticenta la cumparare de franciza
- deschidere spre vanzare de franciza

—————————————————-

CONSECINTE:
Am facut toata aceasta trecere in revista pentru a trage si cateva concluzii generale:
- dintre agentiile (foste) membre RUN intrate in faliment, cele mai multe sunt de profilul (1)
- exista o deschidere tot mai mare din partea agentiilor de tipul (2) spre cumparare de franciza. O lectura interesanta despre francize puteti citi intr-un articol din Capital.
- agentiile de tipul (2) si (3) sunt deschise colaborarilor. Subiectul MLS a strans multe astfel de agentii
- agentiile de tip (4) sunt intr-un important proces decizional. Daca pica, vor pica de sus si se vor face tandari, iar daca rezista atunci managementul este de apreciat cu adevarat.
- vulnerabilitatea agentiilor imobiliare creaza o mobilitate a fortei de munca fara precedent.
- toate agentiile simt nevoia de reprezentare in fata autoritatiilor si clientilor. O asociatie, o voce…ceva care sa-i reprezinte activ si in interesul breslei!

De la lume adunate…

“Blocaj imobiliar” – acesta este termenul pe care l-am auzit vehiculat cel mai des de catre spectatorii din piata imobiliara. Din pacate tot mai multi agenti/dezvoltatori par resemnati, ramanand intr-o hibernare paguboasa din care se incapataneaza sa nu iasa decat daca vine cineva sa-i scoata. Am incercat de-al lungul posturilor sa tragem semnale de alarma – poate, poate s-or trezi – si sa intindem cateva maini de ajutor. Nu suntem camionul cu bani care se rastoarna in curtea celor mentionati mai sus, dar suntem siguri ca prin ceea ce facem setam calea spre tranzactionare, iar la un moment dat – daca trag linie si aduna – e foarte probabil sa gaseasca acel camion cu bani creat prin munca si creativitate pozitiva.

Nu intamplator am deschis acest post. Zilele trecute ne-au sunat unii clienti de-ai nostri (agenti imobiliari) care ne urecheau pe motivul ca promovam disproportionat unele oferte.

Exista oferte foarte bune de la care primesc foarte rar un telefon, pe cand de la nimicuri (n.r. – cuvantul original nu poate fi reprodus) ma suna la greu. De ce nu ni le promovati si pe cele foarte bune?”, spunea ieri un director de agentie.

Am luat cateva exemple de oferte “foarte bune”, precum si de “nimicuri”. Intr-adevar, in listingul de oferte apareau in primele pagini “nimicurile”. “Ei vedeti, v-am spus eu ca aveti o problema!”. Ne-am uitat in statisticile de accesari ale respectivelor oferte din saptamana trecuta si intr-adevar diferenta mare: sub 20 de accesari ale ofertelor “foarte bune”, pe cand “nimicurile” aveau peste 300. “Faceti ceva, ca asa nu se mai poate! Va bateti joc de noi, muncim ca orbii si voi ne dati ofertele bune la fund!”

Am analizat problema punctual si am revenit cu concluzia:

Ofertele “foarte bune”:
-  aveau completate 4-5 campuri. Anuntul suna astfel: “Spatiu comercial, zona Dorobanti, 16.000 EU/luna”
-  la numele agentului scria: “Administrator” si un telefon mobil
-  cand deschideai fisa de detalii a ofertei batea vantul prin toate campurile de acolo. Era extrem de saracacioasa

“Nimicurile”:
- aveau poze
- aveau completate foarte multe campuri
- agentul era trecut in clar (chiar daca nu avea poza sau fisa whois)
- descrieri consistente, etc.
… uterior am aflat ca toate aceste date au fost primite pe e-mail de la proprietar.

I-am explicat agentului ca e normal sa “penalizam” ofertele care dau informatii evazive, insa dupa 60 de minute de conversatii telefonice concluzia a ramas aceeasi: “voi promovati doar agentiile voastre, las’ ca stiu eu!

Am incercat sa-l convingem ca lucrurile nu stau deloc asa. I-am sugerat ca acele oferte “foarte bune” sa fie promovate la TIMON. In cateva ore se pot face niste formate A4. Raspunsul a fost: “Va trimit niste ID-uri. Luati-le si le printati voi“.

Probabil ca mai sunt si alti clienti de-ai nostri care gandesc la fel. Chiar ii invit sa ne scrie aici pe blog si sa ne puna la zid. Sau daca nu, sa inteleaga cateva concluzii:
- daca vreti sa inchiriati un spatiu cu 16.000 EU/luna, nu e suficient sa dati cu copy/paste din softurile de particulari
- vom fi foarte drastici cu tot ce inseamna oferta evaziva si mai ales cu cele false aruncate la “agatat”
- criteriile noastre sunt urmare a analizei comportamentului vizitatorilor
- apropo de comportamentul vizitatorului: daca un vizitator aceseaza in medie 8 pagini de listing de oferte, nu credeti ca batalia cea mai mare se da in primele 8 pagini de cautare? Luati asta ca un pont!

si in plus:
- nu va lasati ademeniti de diversi “prieteni” de-ai nostri care arunca cu nonsalanta in piata zvonuri nefondate. Contactati-ne si lamurim lucrurile cu maxima transparenta. Va rog sa recititi ”later edit-ul” de la acest post unde am vorbit de partipriuri
- zvonerii ar face bine sa invete ce este fair-play-ul. Este jenant sa pozezi in salvatorul pietei imobiliare omorand monstrii inventati de tine.

pe de alta parte:
- numarul de FTC-uri a inceput sa fie foarte mare. Din fericire acest concept a prins mult peste asteptarile noastre, iar de astazi o sa vedeti postate in fata doar FTC-urile din ultimele 30 de zile
- urmeaza in cateva zile lansarea unui nou serviciu care o sa faca si mai multa lumina in listarea ofertelor

Multumesc celor care au avut amabilitatea de a ne oferi feedback in aceste ultime zile. Am cules informatii pretioase!

Imobiliare, comunitati, bloguri

Indiferent de tematica, blogurile aduna comunitati dintre cele mai diverse si mai interesante. In jurul lor se dezvolta idei pretioase, scrise cu pasiune, dar si cu patima, se nasc intrigi, dar si concluzii importante. Blogul ramane atat un spatiu al defularilor, cat si al comunicarii intre persoane cu viziuni sau interese comune. Defularea unei persoane poate fi si ea benefica daca ne gandim ca elimina multa energie negativa (imprastiata in jur, ce-i drept), care prin acumulare ar fi dus la o spargere necontrolata si cu efecte mult mai grave.

De o spargere necontrolata a avut parte balonul imobiliar, in viziunea lui Manole, invitatul nostru de astazi. Merita sa lecturati intregul istoric de posturi din 2007, 2008 si 2009

Interviul se doreste o deschidere intre doua comunitati aparent antagonice, care se urmareau si se evitau deopotriva. Orice tentativa punctuala de comunicare era perceputa ca “un amestec in treburile noastre”, iar riposta era inversunarea “fitilistului” si tensionarea spiritelor.

Dintr-un exces de pozitivism (asa mi s-a spus) am realizat aceasta punte pe care va invit sa o consolidam impreuna.

P.S. In acest post voi fi drastic cu comentariile malitioase si atacurile la persoana. Sunt multe idei expuse si multe pe care le aveti in minte.

Bancherii vad deblocarea pietei imobiliare abia la anul

Ion Marin, vicepresedintele notarilor publici,  a dat primele cifre pentru 2009: in ianuarie au fost circa 17.000 de tranzactii imobiliare. Desi par multe, sunt la jumatate fata de anii precedenti.

Radu Ghetea, presedintele Asociatiei Romana a Bancilor: “Poate ca nici nu mai avem ritm de crestere. Intr-un orizont de timp pana intr-un an, aceasta piata se va dezvolta”

FAIR PLAY-ul e lovit de CRIZA

1. “VICTIMA CRIZEI”
Criza economica a devenit pretext pentru tot mai multe dintre viciile si “crizele” oamenilor. Il vezi pe cate unul nervos, coleric, iar langa el un altul care ii cauta justificare: “e stresat! …din cauza crizei…”. Oare nu de acea justificare avea nevoie cel “afectat” pentru a se vedea o victima conjuncturala a crizei, incarcandu-si astfel bateriile pentru inca o portie de defulare? Cu siguranta, da. Asta e una dintre cele mai inocente forme de alimentare a crizei unui om.

Exemplul 1:
Am asistat in ultimele luni la cateva mese rotunde cu diverse bresle afectate de criza (imobiliare, auto, etc). Sensibilitatea la anumite subiecte a crescut considerabil. Tot mai multe subiecte tabu. In loc sa primesti criza cu arma in mana (actionand strategic in gasirea unor solutii de ameliorare a efectelor crizei) …staaai cu capul plecat, asteptand ca lucrurile sa se schimbe de la sine sau ca cei de langa tine sa faca cumva ca lucrurile sa se miste.
>> E fair play?


2. “FITILISTUL”
Ma lovesc de tot mai multi oameni care se simt bine sa puna degetul pe rana. Stiu ca te doare, dar fiindca la un moment dat le-ai fost antipatic, acum vin si amplifica sistematic durerea ta.

Exemplul 2:
Am asistat in toate sectiunile din IMOPEDIA la o multime de comentarii acuzatoare la adresa agentilor imobiliari. La un moment dat chiar am sintetizat schimbul de replici. Ma intreb, ce placere nebuna trebuie sa ai in a lovi intr-un boxer cazut la pamant? 
>> E fair play?

3. “SA MOARA SI CAPRA VECINULUI”

Colegii de breasla sunt primii care sar in “ajutorul” tau pentru a mai pierde o cota de piata. Injurii, concurenta neloiala, dumping, toate impachetate exemplar, incat nici ANPC-ul nu are ce comenta.

Exemplul 3:
Pot da un exemplu din breasla noastra, insa am sa raman in sfera imobiliara cu un caz jenant. S-a mediatizat foarte mult o initiativa inedita a unei agentii imobiliare (intamplator este prima agentie imobiliara membra RUN, avand contractul cu nr. 001). Cunoscand inventivitatea lui Eddie Uzunov, am inteles ca logica era de a valorifica un brand, de a iesi din pluton (cum spuneam odata). Toate bune si frumoase, pana cand in mai putin de 3 ore ne-am trezit cu o avalansa de comentarii la acel articol, care mai de care mai calomnioase. Prea putini se legau de subiect. Cei mai multi atacau persoana. Mare mi-a fost mirarea cand am vazut de unde veneau comentariile… Am blocat publicarea comentariilor.
>> E fair play?


4. “LOVITURA SUB CENTURA”
Cei mai periculosi raman aceia care isi cladesc viitorul bazandu-se pe ruinele concurentei. In acest caz rautatiile primesc forme mult mai ascutite, iar loviturile sunt doar sub centura. Si totul pare fair play!

Exemplul 4:
Am citit pe net despre aparitia unei noi asociatii imobiliare. Foarte bine, mi-am zis. Vazand ca nu sunt bagati prea mult in seama, au iesit in fata cu un scandal.
- Cine erau cei atacati?
ARAI si IMOPEDIA. Asa au inteles ei sa-si promoveze noul produs, atacand concurenta.
- Cu ce?
Cu scenarii fabricate si manipulare ieftina.
>> Pacat! Din cate stiam aveau Fair Play. M-am inselat.

P.S. 
Acest post o sa ramana un simplu monolog.
- Orice asemanare cu realitatea nu e deloc intamplatoare
- Oare e chiar atat de greu sa joci corect in Romania?
- Cu siguranta ca nu criza a generat toate astea. Criza doar le-a facut mai vizibile.

…si acestea au fost doar cateva momente ale ultimei saptamani…

Indice în 2010. Criză în 2009.

Am anticipat si iata ca ZF anunta ca va iesi primul indice de la Institutul National de Statistica.
BNR pune si ea umarul pentru ca este un domeniu care a lasat bancilor multe rani deschise.

Totusi, retineti ca indicele va fi publicat abia la anul:
S-a inceput deja colectarea datelor cu privire la preturile imobiliare, insa acestea vor fi facute publice abia in primul trimestru al anului viitor“, spunea presedintele INS pentru MediaFax.

Asta inseamna ca cei care estimau ca in final de 2009/inceput de 2010 va fi momentul ideal pentru achizitii, nu vor putea beneficia de indicele INS/BNR in toata splendoarea lui. Sau poate ca nu! ;-)

Update
Pana BNR-ul va scoate indicele, ramane sa infruntam realitatea.
Iata o explicatie a crizei creditului, excelent pusa in scena de un student de la arte.


The Crisis of Credit Visualized from Jonathan Jarvis on Vimeo.
via zoso.ro

Ca sa va mai descretiti fruntile, iata si o alta abordare:

Cum se trateaza romanii de criza?

Ne indepartam pentru scurt timp de la temele imobiliare si largim spectrul dezbaterii. Am pornit acest post de la cateva semnale trase in aceeasi directie.

1. @AristotelCostel, sugera intr-un comentariu din postul anterior, ca avem de-a face cu doua forme ale crizei: una mediatica si una din teren. Ziarele, televiziunile scot in fata figuri puternice, care raspund la orice intrebare incomoda, dand raspunsuri usor digerabile de institutiile sau cercurile de interese pe care le reprezinta. In mod evident, acesti oameni dezinformeaza, iar mass-media stie prea bine asta si de cele mai multe ori ii tolereaza, citandu-i fara sa-i comenteze. Oare sa fie goana dupa audienta sau pur si simplu nu se mai distinge mesajul politic de cel de informare/educare? Unele “sfaturi” au ajuns atat de evidente (@Aristotel si @CarmenMihaita le-au evidentiat foarte bine in postul anterior) incat, in locul CNA-ului, as fi obligat un “(P)” in dreptul lor.

2. Colega noastra Diana Tanasescu a facut un scurt reportaj despre “orasul” in care oamenii dadeau navala de Sarbatori. Parndorf este in continuare invadat de cumparatori. De aici criza se simte cu totul altfel. Acelasi lucru as putea sa-l spun si despre mall-urile din Bucuresti, unde afluxul de vizitatori/cumparatori nu pare sa se fi diminuat.

3. Am avut ocazia sa discut cu diverse persoane, atat din pozitia de antreprenori, cat si angajati cu state vechi de plata. Am ramas surprins cat de multi trateaza criza cu indiferenta. Ani de zile au fost orientati strict spre consum, iar acum fac exact ce au invatat: sa consume in continuare. In momentul in care compania lor (sau la care lucreaza) este nevoita sa ia masuri anti-criza, pentru ei incepe cu adevarat criza. Devin cu adevarat crizati, iar panica e doar la un pas.

Intamplator sau nu, cei mentionati la (3) fac parte si dintre cei regasiti la (2), precum si cei care asculta mesajele ad-litteram de la (1).

In imobiliare lucrurile sunt ceva mai asezate. Adica … la pamant. Ei au fost primii care au facut dusul rece, iar cei care n-au apucat sa puna deoparte, au o mare problema acum. Solutii sunt si aici, dar despre acestea am mai discutat.

Haideti sa ne detasam de forma mediatica a crizei si sa o relatam din teren, asa cum o vedeti la voi si la cei din jur. Aveti legatura!

Iesi din pluton!

In mintea multor clienti s-a cimentat in timp o eticheta deloc placuta pentru agentiile imobiliare: “speculanti“! Cand se aduc exemple concrete, imediat incepe batalia declaratiilor. Particularii o tin pe a lor si buna: “agentiile speculeaza”, iar agentiile se disculpa neconvingator: “nu toti agentii sunt la fel. Ai nostri nu sunt asa… ”.

A convinge piata ca “nu esti asa!”, trebuie sa treci peste declaratii si bani aruncati in branding si sa faci un pas inainte, ca sa iesi din pluton! Mergand pe exemplul lui Zoso de mai sus, am cautat in IMOPEDIA acel tip de apartament. Am gasit unul cu un etaj mai jos si cu 3000 de EURO mai scump. Nimic anormal, atata timp cat in aceste vremuri un proprietar negociaza peste 5000 de euro din prima discutie telefonica. Daca va uitati cu atentie, restul ofertelor au preturi semnificativ mai mari. Intamplator sau nu, oferta cu FTC este cea mai apropiata de pretul proprietarului din exemplu.

Nu este un post de pledoarie pentru FTC. Este un semnal pentru cei care duc razboiul cu criza imobiliara, avand camasa larg deschisa, intelegand prin aceasta un act de curaj si nu o mare nebunie sau neputinta.

Fiti realisti: daca lumea se uita la 400.000 de oferte (luam exemplul IMOPEDIA), iar prin sondaj gaseste oferte cu pret marit de agent… atunci tu, care te afli printre cele 400.000, cum poti sa-ti dovedesti calitatea? Foarte simplu: foloseste diferentiatoare de calitate, prin care iesi din pluton. Ca se numesc FTC, MLS sau cum vreti sa le spuneti, important este sa intelegeti ca a ramane in pluton reprezinta un cost mai mare decat a adera la aceste sisteme. Chiar daca suna dur, ca sa scapati de eticheta pusa de piata, trebuie  1) sa actionati cinstit/profesionist;  2) sa aratati lumii acest lucru; 3) sa va asumati costurile iesirii din pluton, gandindu-va la profitul adus de acest pas.

Si asta v-o spune IMOPEDIA, care de 10 ani sta langa agentii imobiliare si a carei imagine deseori a fost suprapusa cu cea a membrilor.

Piata imobiliara…a Victoriei!

Inceputul de 2009 i-a prins pe multi actori din piata imobiliara intr-o mare intersectie decizionala, asemanatoare giratoriului din Piata Victoriei. Am discutat in ultima vreme cu multi apropiati implicati in acest fenomen imobiliar si ii vad nesperat de blazati si de confuzi. Stau blocati in « Piata Victoriei » si nu stiu incotro s-o apuce :

1. Se uita spre Guvern – cu speranta, dar si cu teama cand isi aduc aminte de Ordonanta scoasa pe final de an. « Mult prea incalcita e calea pe acolo… »
 
2. Se uita spre Titulescu sau Buzesti…dar intr-acolo e drumul spre Gara si parca n-ar depune asa repede armele.
 
3. Oare Piata Romana sa fie solutia? Acolo e mare aglomeratie si se fredoneaza aceleasi slagare ca in 2008 : « Scad preturile! », « Imobiliarele sunt la pamant » . E clar ca de acolo vine pericolul si nu e directia buna.
 
4. Cu cat te rotesti mai mult cu atat dai de mai multe banci. Cladiri impunatoare, ce odinioara iti erau un bun loc de shoping, acum te zoresc sa iei o decizie. Iti deschid larg « Calea Victoriei » insa este limpede ca nu e ceea ce pare. Acolo e sens unic si e imposibil sa dai inapoi. Tot pe acolo e si directia spre BNR…iar acronimele acestea aduc fiori… Renunti si la aceasta varianta.
 
5. A mai ramas zona de nord. Acolo sunt cei bogati. Ei o duc bine in tranzitie daca au cash – cum zicea Tiriac. Daca o iei intr-acolo esti mancat de viu. Fiecare are felia lui, iar tu, micutule David, nu ai cum sa te bati cu atatia de Goliat.
 
Si aici pare a fi cheia: De ce sa te bati, daca poti fie sa inveti de la ei,  fie sa colaborezi cu ei. Tiriac, Patriciu, Voiculescu si multi alti « elefanti ai capitalismului » credeti ca au avut acea sclipire sa anticipeze criza si sa-si puna cash-ul la saltea? Poate ca da…poate ca ba. Cert e ca pe ei, criza nu i-a prins nepregatiti :
 
« Ne-am propus sa dezvoltam proiecte imobiliare ambitioase, atat de tip rezidential, cat si comercial si, pentru acest lucru, avem nevoie de noi oameni implicati, seriosi, cu experienta”, a declarat Tiriac Jr., cu cateva saptamani in urma.
  
Dinu Patriciu, pe de alta parte, alege sa-si extinda business-ul adaugandu-si in portofoliu muribundul « Fabian Romania » care cuprinde cladiri de birouri, cu chiriasi siguri cel putin pentru urmatorii 4 ani, majoritatea in zona de nord. E ca si cand cumperi o haina roasa pentru a-i folosi nasturii pentru una noua mai mare, mai frumoasa, mai moderna..Vanator de chilipiruri ? Poate…
 
Deschideti-va ochii, oameni buni! « Elefantii » nu investesc de nebuni. E clar ca piata imobiliara o sa-si revina. Pentru ei conteaza mai putin momentul. Pentru restul, in aceasta perioada se refac randurile din pluton. Important e sa fii in pluton. Daca ramai indecis si astepti sa-ti pice din cer…sa stii ca nu mai e de unde.
  
Agentule imobiliar, adapteaza-te crizei, ca altfel o sa ramai in Piata…si nu va fi una a «Victoriei ».

Voi, clienti care stati cu apartamentele nevandute sau cu banii in buzunar, si care prin 2005-2008 i-ati invidiat si balacarit pe cei care investisera in ’90-2000, cumparand en-gros (sub privirile voastre nepasatoare), poate ca a venit si momentul vostru. Nu aveti un deja-vu?

Iar, voi, bancheri, deschideti robinetul cu bani. Nu uitati ca este acelasi robinet din care va alimentati si voi. Apoi, fiti mai prevazatori si mai putin lacomi ca in ultimii ani si nu o sa va mai spuna lumea «camatari cu acte».
  
Piata imobiliara are ciclurile ei. Daca intelegem toata lumea corect acest fenoment atunci o sa intelegem ca Piata imobiliara este una a Victoriei. In orice moment ai o iesire buna. Alege-o!

Fabule si fabulatii in vremuri de criza

FABULATII

NOU: - multi spuneau ca fabulam cand anuntam FTC-urile. Iata ca am depasit cota 500.
- Guvernul vine cu  promisiuni, ca doar nu costa sa promiti.
- Schimbarea la fata a Guvernului
- ANPC spera sa reglementeze piata agentiilor imobiliare
- Bancherii critica modificarile ANPC
- Baronii investesc in continuare, negand criza in care sa afla. Dar oare chiar sunt in criza?

FABULA 1 – sursa: URBAN SI ASOCIATII

A fost odata ca niciodata un biet lustragiu care isi  castiga existenta, da, ati ghicit, lustruind pantofii domnilor care intrau si ieseau dintr-o cladire impozanta din centru.
Niciodata nu stiuse exact ce cladire este aceea in fata careia lucra de ani de zile, poate era o banca, poate era o bursa, poate vreun minister important insa domnii bine imbracati care intrau acolo opreau adeseori la el pentru a-si lustrui pantofii.
Lustragiul nostru era priceput in ceea ce facea, folosea numai crema de pantofi de cea mai buna calitate si era vesel si optimist. Intr-un cuvant era multumit cu munca lui iar clientii lui la fel asteptandu-si rabdatori randul la lustruit.

Intr-o zi insa s-a oprit la el un client nou, mai deosebit de ceilalti care l-a intrebat prietenos: “Ce faci aici? Ce-i cu tine asa de vesel? Nu ti-a spus nimeni de criza financiara?”
“Poate nu le pasa de tine sau poate n-au avut suflet sa iti spuna insa criza financiara e pe drum si ne va afecta absolut pe toti, nu va scapa nimeni, nici macar tu un biet lustragiu. Asa ca daca ai un dram de minte iti iei masuri din timp, ca sa nu fi luat pe nepregatite. Aceasta e meseria mea, sunt expert, stiu ce vorbesc.”

Dupa plecarea domnului binevoitor lustragiul nostru ramase  pe ganduri. Poate ca intradevar niciunul dintre clientii lui nu il considerase demn sa il puna la curent cu criza financiara. Noroc cu domnul cel prietenos care ii voia binele. Asa ca lustragiul a inceput sa ia masuri incat sa nu fie luat pe nepregatite de criza financiara. Pentru început folosea mai putina crema de pantofi si mai de proasta calitate.
Apoi a inceput sa aloce mai putin timp fiecarui client, dupa cum se spune time is money. A inceput sa socializeze mai putin cu acestia, criza e criza, nu mai e timp de smalltalk.

Preocupat de criza financiara devenise ingandurat, tacut si isi facea treaba de mantuiala.
Asa ca incetul cu incetul clientii fideli carora le placeau veselia si calitatea muncii lustragiului au inceput sa se rareasca. Iar lustragiul nostru cu fiecare client pierdut era multumit intr-un fel ciudat ca domnul cel binevoitor a avut dreptate.

“Ce m-as fi facut daca expertul nu m-ar fi prevenit la timp? Acum as fi fost probabil luat pe nepregatite de criza financiara.”

FABULA 2sursa: Mircea Badea

Intr-un satuc de campie, a venit un investitor american particular, insotit de asistentul lui. A batut la prima usa intalnita si i-a spus proprietarului: Uite, eu sunt colectionar de broscute. Daca imi aduci o broscuta, am sa iti dau pe ea 10 euro. Taranul a fugit repede in padurea din spatele casei si a luat o broscuta. I-a dat-o investitorului, si-a luat cei 10 euro si le-a spus vecinilor despre ce afacere a facut. A doua zi, fiecare taran s-a dus la investitor cu cate o broscuta, pe care a vandut-o cu 10 euro.

Dupa cateva zile, investitorul le-a spus satenilor: Vad ca afacerea merge. De azi, pentru fiecare broscuta am sa va platesc cate 20 de euro. Taranii au dat fuga in padure, au cules broscute si le-au predat pentru 20 de euro/bucata, investitorului. Dupa alte cateva zile, acesta s-a intors in SUA presat de afacerile de acolo, lasandu-l pe asistentul lui sa vina cu broscutele dupa cel mult o saptamana. Inainte de a pleca, le-a spus:” Dragii mei, sunt nevoit sa ma intorc urgent in State. Va promit insa ca la intoarcere am sa cumpar de la voi broscutele cu 60 de euro bucata”. Si a plecat, in uralele satenilor fericiti de pleasca ce a dat peste ei. A doua zi, asistentul investitorului a adunat satenii si le-a spus: ”Fratilor, m-am gandit la o afacere pentru voi. Seful meu se va intoarce peste doua saptamani si va va plati cate 60 de euro/broscuta. Daca vreti, vi le vand eu inapoi pentru 35 de euro bucata, iar voi le veti vinde cu 60. Profitul vostru va fi frumusel. Ce spuneti?”

Satenii, s-au adunat la sfat si au decis ca o asa afacere nu mai prind ei degraba. Au pus mana de la mana, s-au imprumutat pe la cunoscuti, pe la banci, care pe unde a putut, si au cumparat broscutele inapoi cu 35 de euro bucata. Asistentul investitorului a luat banii, a plecat in SUA, iar pe sateni nu i-a mai cautat nimeni, niciodata. Au ramas cu banii dati, cu imprumuturi scumpe la banci si fara sa detina niciun activ in plus fata de ceea ce aveau inaintea afacerii.
Aceasta este povestea crizei subprime, pe intelesul celor care nu au deprins cotloanele businessului bancar.


FABULA 3
sursa: Stefania Trandafir

Va amintiti fabula cu PDL-ul si PSD-ul, adica fabula cu scorpionul si broasca in criza din 2008 ?
Broasca cade de acord sa-l poarte pe scorpion pe spate pentru a-l traversa raul, fiind convinsa ca acesta nu o va intepa. Daca o va face, vor muri amandoi. Surprinzator, pe la mijlocul raului, scorpionul isi injecteaza mortala otrava in credula broasca. Pe masura ce cei doi se scufunda, broasca il intreba pe scorpion de ce a facut un lucru atat de nebunesc. “Asta e firea mea”, a raspuns scorpionul.

FABULA 4sursa: Ion Pribeagu, via @paun

Se plimbau Avram şi Leibu
Într-un bâlci cu panoramă
Cu menagerii, şi-n faţă
C-o mulţime de reclame

Şarpele boa-constrictor,
Armăsarul Ducipal,
Tot ce-i zugrăvit afară
Înăuntru-i natural.

Leoparzi, cămile, zebre,
Din Uruguai şi Iliş
Şi în faţa unui circus,
Am citi pe un afiş

500 de lire premiu
Va primi acela care,
Dacă într-un sfert de oră
Va putea să mă doboare

Iar pe podium HERCULE
Sta cu pieptu-i să ne-nfrunte
Muşchiulos şi-nalt şi mare
Ca un taur, ca un munte.

- Eu , mă duc – a zis Avram ,
- Tot sunt eu băiat sărac.
Şi apoi 500 de lire
E o sumă nu e fleac!

- Eşti nebun?- exclama Leibu
Tu plăpând şi subţirel
Cum poţi să te iei la trântă
Cu o namilă ca el?

- Nu se ştie! Dacă ai şansă
Într-o clipă eşti salvat
Parcă mititelul David
Nu, la-nvins pe Goliat?

Şi s-a dus. Iată-i pe arenă
În chiloţi pe amândoi,
Ca un tanc este atletul
Iar Avram, ca un bârzoi.

După două-trei minute
Se încolăcesc vârtos
Se trântesc, se-nping de-a tumba
Şi se tăvălesc pe jos.

Nici Avram nu se lasă
Deşi spart, ghiontit şi rupt
Ba că este iar deasupra
Ba că iarăşi dedesubt.

Cam după un sfert de oră
Ca un trăsnet uriaş
Avramel e scos afară
Ca gunoiul pe făraş.

-Ce ţi-a trebuit Avrami?-
Leibu trist l-a întrebat
- Ştiu şi eu ?, Credeam că prinde
Ei şi cum s-a întâmplat?

- Cum stăteam covrig sub dânsul
Mototol, strivit, năuc
Mă gândeam ca să mă apăr
De unde dracu să-l apuc?

Şi, deodată, o minune!
Îi văd alea… alea două
Pe la noi li se spun altfel,
Dar aici, le zice ouă!

Şi, ştiind de la tăticu
Ca de-l strângi de ouă odată
Cade jos şi se întinde
Ca o cârpă leşinată.

Într-o clipă, ca un fulger
Mă înfig cu mâna-n ele…
- Ale mele sunteţi! , urlu –
Şi erau chiar ale mele!


FABULA 5
sursa: Stefania Trandafir

A fost odat’ un mândru şoricel.
Ce aştepta ceva, şi pentru el
Un caşcaval, din brânză, o bucată,
Un zahăr candel, sau o ciocolată

Alegeri când erau, printre confraţi
El aştepta “Ne daţi, sau nu ne daţi?”
Aşa obişnuia a chiţăi
Un şoarece, ca multe alte mii

Trecea o zi, un an, sau patru ani
Şi şoricelul nostru din Balcani
Doar aştepta, şi el, ceva, de sus
Să i se dea, c-aşa i s-a tot spus

Cu cât primea aproape mai nimic,
Cu-atât el aştepta – un lucru mic
Era un şoricel alegător,
Şi s-ar fi supărat enorm, şi greu
De i-ai fi spus că e un cerşetor –

Când el stătea, şi aştepta, mereu -
Aşa cum se întâmplă în poveşti,
Pe lumea şoarecilor ce aşteaptă veşti,
Şi soricelul nostru, din covată,
Tot aşteptând, muri, ca niciodată

10 sfaturi pentru agentii imobiliare in vremuri de criza

Orice criza trebuie gestionata cu o reteta aparte, iar ingredientele nu sunt deloc la indemana oricui. Maria a dat tonul unor sfaturi pentru cumparatori si vanzatori, iar ca sa putem inchide triunghiul tranzactiilor imobiliare ne vom referi in cele ce urmeaza la agentii imobiliare.

Nu mai reprezinta demult o noutate, agentia imobiliara este victima colaterala a crizei imobiliare. Haideti sa punctam impreuna cateva sfaturi pe care le dati colegilor de breasla in vederea atenuarii efectelor acestei crize imobiliare. Am vazut o deschidere spre colaborare si cred ca acest exercitiu ar fi o continuare fireasca a dezbaterilor anterioare.

Incepem noi:

1. MANAGEMENT EFICIENT AL RESURSELOR
a) in aceasta perioada fiecare leu trebuie gestionat cu mare atentie. Atata timp cat veniturile sunt tot mai rare, este imperios necesar sa eliminati costurile neperformante. << IMOPEDIA.ro
b)

2. DESCHIDERE SPRE COLABORARE – Cumparatorii sunt tot mai rari si tot mai pretentiosi. Nu le dati cu piciorul. Daca cer ceva si nu aveti, cautati la alta agentie si propuneti-i un parteneriat. << IMOPEDIA.ro

3. INOVATIE – adaptati-va tehnicile de vanzare si actionati atipic. Clientii nu au disparut. Se lasa doar mai greu convinsi. Exemple: a) Lasati carti de vizita in cat mai multe locuri. Cumparatorul poate fi oriunde; b) Puneti-va poza pe cartea de vizita. Creati astfel o amprenta mult mai puternica asupra identitatii voastre si chiar o apropiere fata de client; c) Faceti-va cunoscuti prin toate canalele posibile, unele sunt chiar gratuite: bloguri, diverse site-uri imobiliare; << Stefania Trandafir – RE/MAX

4. NU VA DESCURAJATI. ACTIONATI CA UN ADEVARAT VANZATOR!
a) este mult mai greu sa incheiati o tranzactie in aceasta perioada, insa nu trebuie sa va descurajati. Prin munca o sa va cresteti considerabil sansele de reusita. Nu toti colegii din piata vor face acest lucru, iar clientii pana la urma tot vor incheia cu cineva tranzactia. De ce sa nu fiti voi aceia? <<Daniel Dobre – Prezident Imobiliar
b) Fii cit mai empatic si cit mai atent la ceea ce cere clientul pentru ca astfel elimini pierderea de bani prin vizionari si intilniri care nu se concretizeaza. Trimite-i e-mailuri cu prezentari de proprietati, invita clientul in agentie unde-i vei prezenta ceea ce cosideri tu ca i se potriveste, lasa-l sa-si aleaga si abia apoi mergi la vizionari. << Carmen Mihaita – VELES

5. SEMNATI CONTRACTE DE COMISION – dat fiind ca in aceasta perioada cumparatorii sunt mult mai precauti cand este vorba de o investitie, s-ar putea sa fie tentati sa economiseasca bani tocmai prin evitarea comisionului. Este indicat sa semnati un contract de comision inainte de a prezenta o proprietate. <<Adrian

6. DACA VA SCHIMBATI FURNIZORII FACETI-O CU MARE ATENTIE! – Criza economica poate destabiliza multe companii, chiar dintre cele care sunt considerate foarte sigure. Daca observati ca lucrurile functioneaza (chiar daca nu performeaza) cu un furnizor, nu va grabiti sa-l schimbati. Schimbarile in perioada crizei nu sunt recomandate decat in situatii critice. <<Vali Petcu

7. FOCUSATI-VA SPRE SEGMENTE AFLATE INCA “IN VIATA” – Dozati-va cu atentie timpul. Fiind putini clienti in piata, e important sa fiti prezenti in fata acestora la momentul potrivit. << Stefania Trandafir – RE/MAX

8. BRAINSTORMING – Daca ai oameni de valoare in agentie consulta-i, ca poate ei gasesc solutii pe care tu ca manager nu le vezi si aplica ceea ce este bun dandu-le sarcini (delegarea competentelor). Sedintele zilnice de colectare de idei si de analiza de activitate pot scoate in evidenta tot ceea ce este mai bun in oameni. << Carmen Mihaita – VELES

9. MOTIVEAZA-TI ECHIPA
a) Ridica-le moralul si neaparat REMARCA CEEA CE FAC BUN. In momentele dificile oamenii au nevoie de incurajari. Daca-ti permiti trebuie sa-i sustii financiar pe periodele de stagnare pentru a-i ajuta sa depaseasca aceste momente << Carmen Mihaita – VELES
b) INTRA SI TU IN JOC – Implica-te in activitatea de vanzare alaturi de oamenii tai: acest lucru ii motiveaza << Carmen Mihaita – VELES

10. PUBLICITATE INTELIGENTA – Atunci cand scade numarul tranzactiilor este necesar sa te faci remarcat: investeste in publicitate “inteligenta” ( nu trebuie redusa publicitatea, ci adaptata), fa ca ceea ce vede din afara clientul sa fie cat mai atractiv, alege cele mai expresive imagini si cauta sa scoti in evidenta calitatile de necontestat ale proprietatii prezentate. << Carmen Mihaita – VELES

Jumatatea plina a crizei imobiliare

Criza imobiliara a fost in ultimele luni subiectul care a dat substanta paginilor si emisiunilor economice din mass-media. Au devenit clisee titluri precum “Scad preturile apartamentelor”, “Piata imobiliara este blocata”, “Bancile au inasprit conditiile de creditare”, “ANPC a luat agentiile imobiliare in colimator”. Cu fiecare material s-a mai pus o caramida pe zidul ridicat intre oferta si cerere.

Cred ca e timpul sa fim mai pozitivi si sa vedem si jumatatea plina a crizei imobiliare:

1. Business-urile dependente de piata imobiliara, daca vor trece de criza, vor castiga foarte mult in maturitate. Inclusiv agentiile imobiliare care trec criza isi vor consolida afacerea astfel incat forta si prestigiul lor in piata vor fi mult mai mari

2. Implicit, business-urile vulnerabile din piata vor disparea sau vor fi cumparate si remodelate

3. A trecut frenezia cumparaturilor haotice. Cumparatorii vor fi mult mai circumspecti cand isi vor analiza potentialul investitional. Precedentul acestei crize ii va maturiza si pe ei

4. A trecut perioada fixarii preturilor “dupa ureche”

5. …si exemplele mai pot continua. Va invit sa mai adaugam impreuna.

 
Intr-un interviu acordat lui Marius Tuca, Ion Tiriac vorbeste despre o crestere a neincrederii cumparatorilor, pe fondul mediatizarii excesive a crizei imobiliare. Tiriac nu a ratat nici mingea ridicata cu eleganta la fileu: “MT.: Aceasta criza aduce si oportunitati de afaceri?  IT: Sigur ca da, dar pentru cei care au cashul. [...] Criza ii face bogati pe cei cu bani si ii saraceste pe cei saraci!”. Previziunile sunt optimiste: “in urmatorii doi-trei ani, pretul minim in Romania ajunge la 1.500-1.800 eu/mp, iar maximul ajunge la 10.000 – 16.000 EU/mp”.

Cert e ca segmentul imobiliar ramane o atractie pentru investitori. Daca ai cu ce, acum esti norocos. Proprietarii iti deschid mai mult decat oricand usa sa cumperi.

IMOPEDIA.ro – Mai mult decât imobiliare!

Vineri, 7 noiembrie 2008, anunţam lansarea celui mai nou site RUN: prima noutate este faptul că ne-am rebranduit, ne-am reinventat. V-am lasat sa-l descoperiti singuri si sa ne furnizati feedback la cald, iar acum a venit momentul sa va oferim cateva detalii suplimentare despre continutul noului site.

Am incercat să structurăm informaţiile în aşa fel încât accesarea IMOPEDIA.ro să fie o plăcere pentru orice vizitator. Cum bine spun englezii, timpul înseamnă bani, aşa că suntem conştienţi că trăim în “secolul vitezei” şi toată lumea vrea să primească ieri lucrurile de care are nevoie. Până să vă oferim şi o asemenea performanţă   suntem în măsură să vă oferim un pachet specializat de site-uri. Fiecare componentă se doreşte a fi cea mai importanta verticala pe specificul său din piata imobiliara online. Iata care este componenta de inceput:

1. IMOPEDIA.ro – reprezinta portalul ofertelor imobiliare din Romania . Provenienta si veridicitatea lor sunt doua dintre ingredientele definitorii ale noului portal, dar despre acest aspect o sa discutam pe larg in zilele urmatoare pentru ca aici pregatim cateva surprize de marca;
2. MEDIA.IMOPEDIA.ro – stiri si analize, comunicate de presa si evenimente imobiliare, toate intr-un singur loc.
3. GHID.IMOPEDIA.ro – nu putea sa lipseasca din IMOPEDIA o enciclopedie imobiliara. Dictionar de termeni, catalog de zone si orase cu un potenţial imobiliar ridicat, precum si o multime de sfaturi utile dau contur unui site cu adevarat consistent.
4. BLOG.IMOPEDIA.ro – Maria Seder Neda si Victor Grigore sunt doi dintre oaspetii de seama care va vor tine conectati la fenomenul imobiliar, fie ca il privim cu ochiul jurnalistului de specialitate, fie ca il privim cu cel al analistului financiar.

Pentru ca imopedia.ro să fie o experienţă plăcută atât pentru noi cât şi pentru voi, insistăm să vă aruncaţi privirea pe rândurile care urmează şi să luaţi aminte. Nu de alta, dar de ce să nu simplificăm lucrurile dacă tot stă în puterea noastră să o facem?

IMOPEDIA.ro
- in headerul site-ului veti vedea o clapeta cu cele mai noi servicii IMOPEDIA si două clapete colectoare, folosite in special pentru navigare. Daca ati navigat prin site si vreti sa va intoarceti la o oferta precedenta, puteti alege fie clapeta “Ultimele oferte vizualizate”, fie “Ultimele din cosul de oferte”.
 
- imediat sub meniu aveti sectiunea utilitara. Principalele puncte de atractie sunt structurate in patru casete. Intreaga sectiune poate fi ascunsa daca doriti sa va extindeti ecranul de lucru.
- caseta de cautare oferte este una intuitiva. Aici ar fi de remarcat in mod special caseta de alegere zone, unde in partea de jos/stanga puteti cauta zona, iar dupa primele litere va sunt sugerate cateva variante de zone
- în rest, sistemul de navigare si rezervare l-am construit cat mai simplu si intuitiv, asa cum ni l-ati cerut cu totii.
 
MEDIA.IMOPEDIA.ro
- este structurata in trei mari sectiuni: Stiri, Comunicate de presa, Evenimente imobiliare.
- primele doua sectiuni nu au niciun secret in utilizare, de remarcat ar fi gradele mari de libertate pe care tehnologia RUN le ofera unui produs media: galerii foto/video, sectiuni de download, sondaje, stiri relationate.
- sectiunea “Evenimente imobiliare” prezinta in premiera un calendar saptamanal de evenimente imobiliare, precum si detaliile aferente fiecarui eveniment in parte. Astfel, fie ca vorbim despre un targ imobiliar, congres, conferinta de presa sau lansare de proiect, toate au un intreg pachet de informatii personalizate.

GHID.IMOPEDIA.ro
- nu putea sa lipseasca dintr-un site PEDIA o astfel de sectiune. Am organizat informatia ca sa va fie usor săo găsiţi si speram ca este pe gustul tuturor. Vă punem la dispoziţie:

               Dictionar de termeni – Nu de putine ori ati simtit nevoia sa va documentati pe larg asupra unor termeni atunci cand ati analizat sau ati cumparat o proprietate. În acest scop, am construit pentru voi o minienciclopedie imobiliara care cuprinde:
               > termeni tehnici: precum “cadastru”, “suprafata utila”, 
               > termeni juridici: precum “contract de vizionare”, “contract de vanzare cumparare
               > termeni financiari: precum “DAE”, “ipoteca
 
                Orase si Cartiere – De cate ori va decideti sa va mutati intr-un cartier nou puneti celor din jur intrebari de genul: “Ce zici de Drumul Taberei?”, “Dar de Unirii?”. Acum aveti ocazia sa va documentati pe larg despre ce reprezinta si ce a reprezentat in timp un anumit cartier atat din punct de vedere imobiliar cat si turistic. 
                 Veti putea vizualiza galerii foto/video, adaugate in timp de vizitatorii site-ului. Fie ca vorbim de poze cu aglomeratia din trafic sau cu parcuri parasite sau cladiri renumite, toate dau o imagine despre potentialul imobiliar al zonei;
 
                 Ghid imobiliar – Aici lecturarea intregului material spune mai mult decat orice explicatii sintetice. Cumparatori, vanzatori, chiriasi toti aveti o sectiune rezervata cu sfaturi utile despre ceea ce trebuie si nu trebuie sa faceti in timpul unei tranzactii.
                 Ca sa treceti cu bine criza imobiliara, aveti un ghid cu 10 sfaturi pentru cumparatori si vanzatori in vremuri de criza.
 
De aici incolo va lasam pe voi sa ne surprindeti!
Orice material ati avea, fie ca este o oferta imobiliara, un comunicat de presa sau o poza din cartier, nu ezitati sa ni le trimiteti!

Va asteptam cu drag!

Cauta
Ultimele Comentarii
Felicitari imopedia. O reusita frumoasa!
Stefania, am o intrebare legata de optimizarea in cautarile pe motoare de cautare, a unei oferte promovata prin social media. Mai precis, sunt agent, ...
Tineretul prefera locatia zgomot si buricul targului NOI ceilalti casa cu curte iar unii liniste si intimitate...chestie de gustibus...dar 30 de minut...
Daca s-ar face sistemul automat de amendare , poate ca s-ar schimba atitudinea.Asa cum au bagat pe autostrazi: camera video, te-a filmat, se verifica...
La apartamentul cumpărat pe un credit de 20-30 de ani există oricând riscul să îți pierzi locul de muncă, să scape cursul de sub control și să ajungă ...
Blog IMOPEDIA
Imopedia RUN
20 Septembrie 2012
Asigurarea obligatorie a locuințelor s-a transformat într-un concept atât de superfluu încât parcă orice discuție trece pe lângă urechile celor care ar trebui să fie dire
Bloguri AFILIATE IMOPEDIA
Gabriel Alexandru
15 Ianuarie 2014
Preturile de tranzactionare ale locuintelor sunt rezultatul negocierilor incheiate intre cumparatori si vanzatori. De aceea, preturile cresc atunci cand cererea de locuinte creste
Dragos Dragoteanu
14 Februarie 2017
Orice rau are si o parte buna. Uneori, chiar mai mare decat raul de la inceput. Asa s-a scris o pagina frumoasa in istoria tarii noastre. Inainte de a-ti fi bine, trebuie sa tre
Adrian Crivii
01 Ianuarie 1970
Tag-uri
RSS Feed
Subscribe in NewsGator Online Add to netvibes Subscribe in Bloglines Add to Google Reader or Homepage Powered by FeedBurner

Primul ghid imobiliar autentic! Sfaturi pentru realizarea unei tranzactii imobiliare, termeni imobiliari, financiari, precum si descrieri detaliate ale zonelor,doar la ghid.imopedia.ro

Adrian Crivii
Blog RUN
Gabriel Alexandru
Daniel Dobre
Dragos Dragoteanu

Cele mai noi si importante stiri din segmentul imobiliar iti sunt redate intr-un format inedit, menite a te tine la curent cu tot ceea ce inseamna noutati si ultimele tendinte in domeniul imobiliar, doar la media.imopedia.ro

Comunicate de presă
Evenimente imobiliare
Ştiri imobiliare
Arhiva video
Prima casa 3
Prima Casa 2011