RSS
Ultimii ani au promovat imobiliarele si in special dezvoltarile imobiliare ca sectoare cheie ale economiei noastre. Sustinuta de cererea mare de locuinte de calitate, de accesul facil la credite, de intrarea in UE etc, dezvoltarea de ansambluri rezidentiale a fost un trend al anilor trecuti. Un trend atat de puternic incat multe companii, indiferent de domeniul lor de activitate, s-au apucat de proiecte rezidentiale, atrase fiind de acest miraj al unui profit sigur si rapid.
Dar oare cat de mare este acest profit? In mod cert este mai mare decat cea mai buna dobanda bancara si decat randamentul unei alte afaceri, ca alfel nu s-ar fi complicat cu constructia de locuinte noi. Dar cat de mare este el in realitate?
Aici se poate discuta foarte mult si din pacate fara a ajunge la ceva concret. Cu riscul de a va dezamagi, raspunsul nu il veti gasi in textul acestui articol. Dar poate il vom primi de la dezvoltatorii care vor interveni la comentarii!
Nu putem sa o facem pentru ca nu exista o regula generala privind profitul lor si, mai mult decat atat, nu exista doua proiecte identice. Dezvoltatorii nu apeleaza de fiecare data la credite corporate in aceeasi masura, unii dezvoltatori sunt si constructori, unii au cumparat terenul mai de mult, deci un raspuns universal nu exista la aceasta intrebare.
Sondaj alarmant
Sondajul de opinie aflat in desfasurare pe IMOPEDIA.ro m-a pus pe ganduri. 16% din votanti gandesc ca profitul este undeva intre 100 si 200%. Iar 37% considera ca un dezvoltator al unui proiect de blocuri noi pentru clasa medie a avut peste 200% profit. Concret, asta inseamna ca apartamentul de doua camere de 120.000 Euro l-a costat de fapt doar 40.000, restul de 80.000 de Euro fiind profit. Este aberant! Asa ceva nu exista nicaieri si este imposibil din punct de vedere economic.
Este si ilogic. Ganditi-va ca daca ar fi asa, multi ar fi preferat sa isi diminueze profitul la jumatate doar ca sa accelereze vanzarile pentru a incheia mai repede acest proiect pentru a-l lansa pe urmatorul! Alta idee: un developer presat de banca sa vanda mai repede nu ar fi tentat sa faca reduceri mult mai substantiale la pret decat se intampla in prezent?
Asemenea conceptii sunt nocive pentru piata, ele au condus la starea de “asteptare”: nu cumpar ca astept sa scada preturile sau ca astept sa se termine criza. (Un sondaj in desfasurare pe www.blocuri.com arata ca 45% din vizitatorii acestui site asteapta aceste lucruri). Le dorim tuturor o asteptare placuta si ii informam ca dupa ce criza va trece, preturile vor creste din nou.
Cateva calcule revazute
Dar de unde au pornit aceste zvonuri, aceste dezinformari? Din presa, evident, unde s-a afirmat ca pentru realizarea unui bloc la cheie devizul firmei de constructii se situeaza pe la 400-450 Euro/mp. Pretul mediu de vanzare al unui apartament in bloc nou fiind undeva la peste 1000 Euro/mp, s-a tras rapid concluzia ca dezvoltatorii scot profit cel putin dublu.
Ce nu s-a luat in considerare in acest calcul pe cat de rapid, pe atat de superficial. Costul terenului (care nu a fost tocmai ieftin in ultimii ani), costurile de proiectare/ arhitect, costurile de avizare/ autorizare. O categorie substantiala de costuri uitate este legata de bransarea ansamblului la utilitati; costurile totale cresc cu amploarea proiectului si cu gradul de izolare (in camp) a proiectului. Mai este vorba si de amenajarea terenului, spatiilor din jurul cladirilor, asigurarea unui acces la ansamblu (de obicei asfalteaza dezvoltatorul, ca daca e sa astepti dupa primarii…
.
Mai sunt si costurile “neoficiale”, legate de asigurarea ca toate autorizatiile, avizele, racordarile la utilitati se vor face la timp, ati prins ideea? Si credeti-ma ca nu sunt de neglijat, dezvoltatorii o stiu prea bine… mai ales ca de multe ori nu au incotro si trebuie sa le plateasca.
Nu am terminat inca cu toate cheltuielile unui dezvoltator: el nu are angajati pe care trebuie sa ii plateasca in toti acesti 2-3 ani de la demararea proiectului pana la finalizare? Proiectul nu trebuie promovat, deci costa si publicitatea si PR-ul. Targurile imobiliare credeti ca sunt ieftine?
Si ultimul cost pe care il mentionez este cel al finantarii. Dezvoltatorii construiesc in mare parte cu banii bancilor si acestia costa. Dobanzile acumulate pe durata proiectului adauga un 10-15% la costul final suportat de client.
Blocurile ANL, standard de comparatie?
S-au mai facut comparatii cu blocurile ANL, vandute la 700-800 Euro/mp. Daca ANL poate de ce nu si dezvoltatorii?
Credeti-ma pe cuvant ca nu veti dori sa stati intr-o locuinta ANL. Daca nu credeti, incercati! Iar daca aveti (ne)sansa sa deveniti beneficiarii unui contract prin ANL veti vedea imediat ce calitate implica o constructie la acest cost. In acel moment va veti dori instantaneu sa upgradati lista de materiale si finisaje propuse de ANL, iar daca vi se va oferi aceasta posibilitate, atunci sa vedeti cum explodeaza pretul final…
Si cu putin noroc o sa vi se livreze locuinta cu un an doi mai tarziu decat termenul contractual. Iar daca vei comenta ceva ti se va raspunde: Pai la banii astia ce voiai?
Concluzie
Sa revenim la blocurile noastre, de fapt ale dezvoltatorilor. In final care este profitul pe care il obtine un dezvoltator al unui proiect de clasa medie?
Cu siguranta este mult mai mic decat valorile astronomice mentionate la inceputul articolului. Nu vreau sa avansez cifre, insa astept sa o faca dezvoltatorii. Ei stiu cel mai bine cat (si daca mai) castiga. Ii invit asadar sa comenteze pe acest blog, la modul anonim sau public, cum prefera, si sa isi spuna parerea asupra celor de mai sus. De asemenea, agentiile imobiliare stiu si ele destule pe aceasta tema, le asteptam comentariile. Si last, but not least, cumparatorii de locuinte noi, inclusiv pe cei 53% care considera ca profiturile sunt peste 100%.
O ultima mentiune: un dezvoltator (Standpoint Invest) si-a facut publice aceste costuri si le gasiti aici intr-un articol preluat de pe Evenimentul Zilei.
http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/cat-cost–locuin-ele-noi-6213.html
Felicitari si ne bucuram ca exista actori in piata care sa fie atat de corecti si transparenti cu clientii lor !
Taguri: Alexandru Suciu, dezvoltatori, profit
3 July 2009 :: 11:41 pm
D-le Suciu, regret dar nu esti in cunostinta de cauza. Eu pot dovedi ca si la 100€/mp dezvoltatorul tot castiga. De castiguri de 1000% ai auzit cumva? Nu crezi? Daca dezvoltatorii vor publica calculatia, asta tot nu arata nimic, si asta din o mie de motive. Primul, nu-i de crezut ca-s cinstite cifrele. Sorry, dar eu nu-i cred nici daca jura la o mie de biserici. Si stiu dece. Apoi, multi au facut greseli grave, de neiertat, au achizitionat teren la orice pretz si au platit orice salariu la lucratori numai sa prinda trenul sa construiasca ptc se castiga, se castiga masiv d-le Suciu. Repet:1000% au castigat unii. Nu-i deloc aberant. Cine vrea sa cumpere si plateste mai mult de 100€/mp real locuibil, e singur vinovat! Oameni bunni, asteptati -pana cand cei ce incercau sa va jefuiasca cu preturi ASTRONOMICE pentru Romania si nivelul de salariu mediu- vor intra in criza totala, adica agonie si vor vinde la preturi ce sunt de platit nu in MILIOANELE (in ron) pe care, la sfarsitul creditatrii, dupa 30 de anni, il aveati de platit. Faceti socoteala singuri, in ron si veti vedea singuri ce cifre astronomice ati fi avut de platit cu preturile de 1-200000€ si dobanda pe 30 de ani, asa cum au facut multi nefericiti si vor plati si copii copiilor lor!!!. Asta a fost si este marea inselatorie cu pretul in €. Pare mic. Dar ia ganditi-va, de ex. ca un € ajunge la 6-7 ron (curs cinstit)?
3 June 2009 :: 2:12 pm
ERATA pt. ::run : “Dar NU asta era discutia noastra !
“
3 June 2009 :: 2:10 pm
@run::
In cei 2 ani cat lucreazain alta parte el are banii BLOCATI in caramizile alea de pe santier. Deci TREBUIE sa obtina profit pe capitalul blocat.
E ca banca care iti da banii si vrea 10% pe an dobanda. Tu nu poti sa ii spui : “stii…am lucrat numai anii 1 si 4 cu banii de la tine din imprumut…dar anii 2 si 3 nu am facut nimic cu banii tai asa ca nu iti dau dobanda la ei”. Banii bancii sunt dati cu dobanda INDIFERENT de ce faci tu cu ei. la fel si capitalul propriu al dezvoltatorului va trebui sa produca INDIFERENT de ce face dezvoltatorul in perioada cat banii sunt blocati.
Evident ca exista si o alta discutie referitoare la fnalizarea cat mai rapida a unui proiect, vanzarea lui, recuperarea banilor investiti cat mai rapid si corespunzator maximizarea profitului. Dar asta era dicutia noastra !
@ Alex
E prima oara cand aud ca cineva cumpara un bun nu in functie de pret ci in fuctie de ce profit face fabricantul pentru bunul ala ! De ex tu iti iei o plasma pt. ca Sony face 5% profit pe ea …sau pt. ca e cu 300 E mai ieftina ca o plasma Panasonic (la care insa Panasonicu’ nu face dect 1% profit) ?
…hai ca ai fost haios !
29 May 2009 :: 10:30 am
Super interesant: un dezvoltator spaniol vinde cu miile de apartamente in plina criza in cateva ore datorita profitului mic pe care il practica: 3%. Clientii stau la coada o saptamana inainte de inceperea operatiunilor de rezervare, iar taxa de rezervare este de doar 120 Euro.
Mai multe detalii despre Jose Moreno aici: http://rezidentialex.ro/jose-moreno-cel-mai-popular-dezvoltator-spaniol
28 May 2009 :: 3:48 pm
@olandezu:
Vezi, tocmai aici era mini-polemica noastra. A treia varianta notata de tine, ii aduce dezvoltatorului 25%/an, timp de doi ani (cat si-a intrerupt santierul), perioada in care el isi ia echipa si munceste in alta parte ca sa faca profit si de acolo. Asadar, in cei doi ani cat si-a inchis santierul, el are un profit cumulat din:
- santierul inchis (prin cota pe care i-ai alocat-o)
- lucrarea noua la care s-a dus
28 May 2009 :: 12:47 pm
@::run
1. 30% pe an cu alimentara
2. 30% pe an (timp de 4 ani lucrand non stop)
3. 25% pe an cu santier intrerupt
Matematic as alege ca mai sus. Daca incepem insa sa ne gandim la riscuri, varianta 30% pe an lucand 4 ani non stop (si vanzand probabil in ultimii 2 numai) imi aduce si riscuri de 4 ani. Asa as prefera 25% in 4 ani din care 2 intrerupti. Sunt riscuri mai mici , doar pt. 2 ani de constructie efectiva . Alimentarea e de departe star-ul !!!!
27 May 2009 :: 6:56 pm
…si poate fi extrapolat la mai multe domenii. am cautat si eu acest indicator si este greu de gasit
27 May 2009 :: 6:31 pm
imopedia: termenul de yeld ar putea fi introdus in dictionarul vostru de termeni imobiliari. Este un pic mai complex acest indicator!
27 May 2009 :: 11:17 am
@apolodor 72:
mi se pare de super-bun-simt tot ce ai spus. precizarile privind raportarea profitului la nr de ani pe care se desfasoara proiectul sunt absolut ok.
in ceea ce priveste PS-ul adresat mie, atunci stiu cine sunteti (era si greu de ghicit!) si vreau sa va felicit pentru dezvoltarile voastre. Primul proiect arata foarte bine si am senzatia ca s-a bucurat de succes. Iar al doilea are un design mai neobisnuit pentru Romania, insa eu preferam varianta in care l-ati anuntat anul trecut (aceea cu gradinile intercalate in interiorul blocului, intre etaje, era extraordinar de original). Bafta multa!
27 May 2009 :: 9:20 am
@olandezu: cred ca nu ai citit cu atentie comentariul precedent. Nu am spus ca profitul nu este afectat daca in cei doi ani developerul trage pe dreapta. Din contra, am mentionat ca exista niste costuri aferente blocarii unor bani. Si ca sa intelegi de ce nu e relevant calculul tau la comparatia comerciala, iti adresez o intrebare: ca investitor, tu ce business ai alege intre o alimentara care are un profit anual de 30% si un santier precum cel de la @51, ce iti aduce 25%? Dar intre santierul de la @51 si altul care aduce un profit de 30% si care nu are nicio perioada de intrerupere, lucrandu-se tot 4 ani? Nu intra in detalii – asa, la prima vedere.
27 May 2009 :: 8:33 am
@ run::
“indicatorul “profit anual net” este nerelevant pentru a face comparatii comerciale.”
Clar ! Si cu asta am infierat imobiliarele pe vecie !
Da’ care indicator e relevant atunci cand decizi sa iti bagi banii intr-o afacere si ai de ales dintre mai multe oportunitati ?!
Sigur, daca argumentatia nu pica pe ce dorim : “nu e relevanta “!
Iar observatia ca vorbim de cash flow nu de profit n-are nicio legatura cu subiectul in discutie. Subiect care – iti amintesc – este : “daca un santier este intrerupt 2 ani (locuintele nefiind finalizate) cei 2 ani conteaza in calculul profitabilitatii (in sensul ca profitabilitatea anuala a proiectului va scade , profitul rezultata raportandu-se la o mai mare perioada de timp), sau nu ? ”
Raspunsul e DA conteaza …”restul e can-can” ca sa zic asa !
26 May 2009 :: 11:58 pm
Daca ai inchiriat 65% din spatiu cu 6600euro/mp atunci calculul facut de Doina Simion e corect. Din exprimarea ta am inteles ca 6600 este pretul total. Din curiozitate, cine se mai uita le yielduri in vremurile astea, cand cursul valutar o ia razna si somajul la fel?
26 May 2009 :: 10:21 pm
Da, multumesc oricum: am 1100mp inchiriati ci 6600mp si mai am liber 600mp.
Chestia este ca din ultima discutie, cererea era pentru birouri AAA iar in oras nu gasesti de vanzare.
Oricum nu mai vand. Multumesc, oricum, Doina. Ai calculat foarte bine: am verificat cu agentul imobiliar.
26 May 2009 :: 10:21 pm
Am luat o mica pauza si l-am lasat pe Alex sa faca oficiile de gazda. S-a descurcat foarte bine si ii multumesc!
Doar doua raspunsuri as vrea sa punctez:
@olandezu: indicatorul “profit anual net” este nerelevant pentru a face comparatii comerciale. Am vazut un exemplu dat de Catalina la @58 si cred ca e suficient pentru a vedea de ce sustin cele de mai sus. In plus, mie imi pare ca tu vorbesti de cash flow, nu de profit. Pe de alta parte, sunt de acord ca daca trec anii si nu reusesti sa-ti lichidizezi investitia, iti apar indirect costuri – sa le zic generic – “de oportunitate”.
Tocmai de aceea profitul nu trebuie privit la nivel contabil (vezi ce spunea apolodor la @72), ci global, luand in calcul toate costurile/veniturile.
@apolodor: ok, de acord ca oamenii vor cumpara dupa criterii de locatie, oportunitate, etc… Dar dezvoltatorii, nu ar trebui sa faca un studiu inainte?
Iata raspunsul la intrebarea #1, al doamnei Speranta Munteanu de la PwC.
26 May 2009 :: 8:00 pm
In general , statistica unei afaceri se raporteaza la anul fiscal . In constructii, regula este de multe ori alta ( pentru a avea o imagine corecta) . Daca ai mai multe obiective in lucru , este bine sa ai pentru fiecare o evidenta separata. Pentru o lucrare care se intinde pe mai multi ani , profitul rezultat se poate imparti la durata de executie si vinzare dar nu vei avea niciodata o situatie absolut perfecta chiar si pentru faptul ca esti obligat din punct de vedere fiscal sa faci raportari conform normelor . In final , ramii cu situatia din bilant insa rezultatele sunt alterate de durata prea mare de executie care , de cele mai multe ori trece in alt an fiscal ( chiar ani ) . Evident ca 30 % lunar , pentru o afacere in comert , este mult mai moral la prima vedere decit 120 % pe doi ani in imobiliare . Cred ca nu putem standardiza rata profitului , mai ales in imobiliare . Pentru acelasi proiect dezvoltat ipotetic in acelasi loc si in acelasi timp de mai multi constructori simultan , vom avea cu siguranta rate de profit diferite . Depinde de fiecare ce rezultate obtine ( grad de dotare , mod de organizare , forta de munca , politica de vinzari , etc . ) . Concluzia mea este ca oamenii nu vor cumpara dupa coeficienti ci doar dupa criterii ce tin de oportunitate , locatie , propriul gust iar marimea profitului este relativa si tine, la urma urmei, de cerere si oferta . P.S. Pentru A. Suciu : sunt si una si alta .
26 May 2009 :: 5:04 pm
Asta in cazul in care cei 65% inchiriati reprezinta cei 6600 euro de care ati vorbit.
26 May 2009 :: 4:43 pm
@65
Daca am inteles eu bine inseamna ca pentru a ajunge in marja de randament al investitiei ceruta de agentie ar insemna sa aveti minim 75% din suprafata inchiriata la pretul de acum (cred ca 6 euro/mp) ca sa va obtineti pretul sau sa vindeti cu 65% parte inchiriata la pretul de 875000 euro.
Ce nu inteleg eu este: nu se ia in considerare venitul total pe care il poate aduce cladirea? Pentru ca inchiriata la capacitate maxima mie mi-a iesit ca ar da un yield de 12,24%.
Sau am gresit?
26 May 2009 :: 1:12 pm
din cate stiu eu devizul cuprinde si manopera -deci nu stiu de unde scoateti voi suplimentar cheltuielile cu salariile
.
dar ca sa justificam costurile ridicate ne facem ca le adunam de 2 ori pentru ca sunt putini care stiu realitatea.
26 May 2009 :: 10:01 am
S-a vorbit zilele acestea despre proiectul mini-Burj El Arab de la Mamaia, sau Black Pearl, cum i-a zis dezvoltatorul. Nu este clar daca va fi hotel sau ansamblu de apartamente de lux.
Insa ce este interesant este ca in acest document de pe situl developerului http://www.oscifproperties.com/component/Black_Pearl.pdf , pe la sfarsitul proiectului aveti si un calcul al profitului proiectului.
Acesta este de 31%, accesati pdf-ul pentru detalii (pagina 6).
26 May 2009 :: 9:47 am
Daca zilele trecute se punea problema sa caracterizam clasa medie, ieri am aflat cum se calculeaza yield-ul unei proprietati. Tot sapatamana trecuta am aflat cum calculam profitul anual al unui dezvoltator imobiliar.
Iata cum Imopedia a devenit un loc unde actorii din piata imobiliara se perfectioneaza. Sa ii zicem mai bine “teleencimopedia”?
Multumim Doina pentru formula de calcul.
26 May 2009 :: 9:28 am
@catalina
”
olandezule zburator, sa zicem ca nu le prea am cu botanica asta, dar nu vad de ce iei in calcul anii in care dezvoltatorul s-a dus sa lucreze in alta parte, fara sa aiba alte costuri cu proiectul initial.”
Nu – dar asta e un caz extrem. Riguros (dar un pic simplificat ca nr. de variabile) se face asa : ce cheluiesti e cu “-” si ce primesti e cu “+”. Calculezi cat stai pe “-” in medie (ponderata cu timpul) – pana cand pozitia totala ajunge zero. Asta poti spune ca e capitalul investit si perioada de investitie (pentru tipul de calcul de care discutam noi- altfel capitalul strict vb e altul) . La el aplici apoi calculele legate de profitabilitate.
In exemplele date insa nu a spus nimeni ca in perioada de vanzari intrerupi – tu deja recuperand investitia – ci ca intrerupi un santier in constructie si te muti la altul. Daca santierul e in constructie banii sunt blocati si amanarea vanzarii si a recuperarii investitiei nu poate decat saiti inrautateasca profitabilitatea. Sau echivalent – pt. a pastra proftabilitatea vanzand mai tarziu trebuie marite preturile. D’asta cei care azi nu cumpara “ca maine va fi mai ieftin” par a nu prea intelege fenomenul : pe termen lung , intr-un climat economic normal maine nu va fi decat “mai scump”. (Atentie la expresia “termen lung” si la cuvantul “normal”
E clar acum ?
26 May 2009 :: 12:01 am
Multumesc Doina.
65% este acum. Desi sunt sanse sa creasca s-a bazat doar pe ce contracte am acum. Mi-a mai zis ca un Yield bun este de 9-12%.
In acest caz pretul este influentat de cei 65%? Nu stiu ce sa fac. In primul rand ca nu stiu cum vor evolua preturile la chirie si vanzare. Adica nu as vinde acum.
25 May 2009 :: 11:46 pm
si tu ai spatiul inchiriat doar 65% din an, atunci ar fi 65% din 7.92%, adica 5.15%
25 May 2009 :: 11:43 pm
yieldul ar trebui sa fie 12 luni x 6600 euro/luna / 1000000 = 7.92%
25 May 2009 :: 11:29 pm
Sau dati-mi formula de calcul ca socotelile le fac eu.
Multumesc.
25 May 2009 :: 11:26 pm
Nu fac misto de nimeni. A venit cineva de la o agentie si mi-a zis ca pretul este mare ca nu stiu ce yield nu este ce se cere. Am cautat in dictionar si pe net si nu am gasit cum se calculeaza.
De ce credeti ca cineva face glume? Pana la urma, ma ajuta cineva?
25 May 2009 :: 8:56 pm
Sorin, am sa-ti raspund si eu daca imi zici cat este yieldul calculat de tine pentru 2332mp
25 May 2009 :: 7:45 pm
Sorine, daca ai pus intrebarea serios, am sa calculez si iti spun. Daca nu…
25 May 2009 :: 7:43 pm
olandezule zburator, sa zicem ca nu le prea am cu botanica asta, dar nu vad de ce iei in calcul anii in care dezvoltatorul s-a dus sa lucreze in alta parte, fara sa aiba alte costuri cu proiectul initial. Adica daca omul si-a vandut imediat 99% din spatiu, iar 1% il vinde abia peste 10 ani, sa inteleg ca profitul lui il calculezi impartind la 10???
25 May 2009 :: 6:58 pm
Sorine, vrei sa spui ca noi “e prosti”? Sau te-ai trezit sa faci misto si nu stii cu cine sa incepi?