Cumperi tot tortul sau doar o felie? Cam aşa se întâmplă mai nou cu oferta de case noi sau aflate în construcţie. Perioada de criză a adus un nou segment pe piaţa imobiliară – casele neterminate, aflate „la roşu” sau la „gri”. Atenţie însă, nu orice este ieftin îşi merită preţul.

De obicei, astfel de case fără instalaţii, fără finisaje etc sunt scoase la vânzare de proprietarii care nu mai au bani pentru continuarea lucrărilor de construcţie sau care sunt constrânşi de bănci să returneze credite. Câmpurile din jurul Capitalei sunt pline de case lăsate de izbelişte, majoritatea de vânzare.

Fiecare investitor – vânzător înţelege ce vrea prin „la roşu”. Unii pun acoperiş,  fac compartimentările, alţii consideră că nu e nevoie nici de învelitoare. Nu vă lăsaţi însă păcăliţi, există oficial coeficienţi de corecţie recunoscuţi de evaluatori (între 5% şi 25%), care stabilesc diferenţa pentru fiecare etapă de construcţie. De exemplu, o casă fără acoperiş, fără finisaje şi instalaţii trebuie să aibă un preţ la jumătate faţă de una similară „la cheie”, conform grilei pentru 2010, realizată de evaluatori pentru notari. Astfel, lipsa instalaţiilor micşorează valoarea clădirii cu 10%, lipsa finisajelor, cu 25%, lipsa învelitorii şi compartimentărilor interioare, cu încă 15%.
Departajarea se face şi pentru tipul de finisaje: inferioare, medii sau superioare. Astfel, pentru finisajele inferioare casa este „penalizată” cu 10% din valoare, iar pentru cele de calitate superioară este „premiată” cu 10% (ceea ce înseamnă un coeficient de 1,1).

În cazul în care cumpărarea locuinţei se face printr-un credit ipotecar, trebuie ţinut cont de faptul că o casă poate fi ipotecată şi înregistrată la Oficiul de Cadastru doar dacă are acoperiş. Ar mai fi de menţionat că, o clădire nouă, chiar şi neterminată, are o valoare de piaţă mai mare decât una veche, mai ales atunci când aceasta din urmă se încadrează ca având un risc seismic ridicat. Pentru această „hibă” (slaba rezistenţă la cutremur), coeficientul de corecţie este de 0,3, ceea ce înseamnă o clădire cu 30% mai ieftină decât una nouă.

În nr.2 din luna februarie al revistei PLANUL CASEI MELE vă prezentăm pe larg grila de evaluare a clădirilor noi din Bucureşti, în 2010.

Prăbuşirea pieţei speculative din Dubai vine ca al doilea tsunami pe piaţa imobiliară internaţională. Există însă şi investitori care vor câştiga în urma acestei furtuni -cei care vând „la prima mână”, locuinţe sau clădiri comerciale „la cheie”.

Ce e mult, strică. Aşa se poate traduce ceea ce se întâmplă astăzi în Dubai. Bani mulţi –zeci de miliarde euro, strânşi de pe bursă sau din împrumuturi şi puşi într-un singur „coş”: o singură companie - Dubai World, cu un proiect imobiliar gigant, pornit în anul 2000 - trei insule artificiale, sub formă de palmier, cu hoteluri de lux, facilităţi turistice, peste 10.000 apartamente şi vile de lux. Au „cotizat” speculativ bănci precum  Hsbc, Standard Chartered, Barclays, Royal Bank of Scotland, Citi, BNP Paribas, Lloyds, în speranţa unor randamente imobiliare record. Urmau să îşi culeagă roadele în 10-15 ani, durata de dezvoltare a proiectului.

Pe ce se bazau? Pe primele contracte finale, semnate de oameni celebri şi bogaţi, care îşi doreau locuinţe de vacanţă acolo, în cel mai fantezist proiect imobiliar. Au cumpărat apartamente în zgârie nori sau vile Brad Pitt, George Clooney, David Beckham, Denzel Washington, Naomi Cambell, iar numele lor, vehiculate intens în presa internaţională au fost considerate o garanţie.
Astăzi se dovedesc a fi doar o picătură într-un ocean. 10-100 de miliardari mai strângi, dar  unde găseşti 10.000, mai ales în vremuri de criză?

Doua apartamente noi, un magazin la parter si un spatiu de depozitare la subsol costa azi cât un apartament de acum doi ani. Chiriile la spatiile cu destinatie comerciala –fie ca sunt de birouri, magazine sau depozite se negociaza astazi „la sânge”, mai abitir decât chiriile pentru spatiile de locuit.

Un prieten grec are o afacere cu produse distribuite prin teleshopping. Business-ul merge asa si asa, ca în vremuri de criza. Nu mai „duduie”, ca în 2007-2008, când „se vindea orice”.

De doua saptamâni însa investitorul nostru este foarte fericit si spune tuturor ca a facut cea mai buna afacere imobiliara   Cu chiria pe care o platea înainte pentru un apartament, într-o vila noua, de pe strada Uranus, a obtinut trei niveluri într-un bloc nou, de pe strada Regina Maria, plus un spatiu de depozitare. Mai exact, la sediul vechi avea doar un spatiu de birouri, unde functiona firma. Astazi, cu acelasi tarif pe care îl platea acolo, închiriaza aproape un bloc întreg: un show-room la parter, un apartament la la primul etaj pentru firma si un alt apartament la etajul doi, pentru resedinta, plus un spatiu de depozitare la subsol.

Are numai avantaje: zona îi place mai mult, are vad, cladirea arata mai bine, îi este si comod - pentru ca merge de la serviciu acasa doar cu liftul, urcând un etaj. Nu mai exista astfel riscul de a ramâne blocat în traficul din Bucuresti.

Astazi, joi 8 octombrie, ora 10,30 a inceput… TIMON. In cadrul conferintei de presa a fost lansat primul reality show imobiliar GOANA DUPA CASA!

Urmariti www.goanadupacasa.ro si fiti alaturi de cei zece concurenti ai nostri! Bafta tuturor!

Prima licitaţie imobiliară a adus şi prima tranzacţie încheiată sub ochii presei, în Timon, sub reflectoare. Evenimentul demonstrează că doar un preţ sub nivelul mediu al târgului, precum cel de 31.200 euro + TVA mai poate atrage atenţia. Se pune însă întrebarea: un câştigător al unei licitaţii chiar ştie ce cumpără sau doar este „luat de val”?

Am urmărit licitaţia care a avut loc în cadrul Timon, din acest week-end şi mi-a plăcut ideea şi spectacolul în sine. Nu m-au surprins însă rezultatele ei, faptul că din şapte locuinţe s-a vândut doar cea mai ieftină.
Repede, repede, pe nevăzute, nimeni nu poate da zeci de mii de euro pentru a face „sufletul” unei licitaţii. De concurenţă între mai mulţi potenţiali cumpărători nici nu poate fi vorba, mai ales în aceste vremuri. Treizeci de mii de euro, după o pre-vizionare rapidă între două vizite la târg, mai treacă meargă, dar imposibil de riscat o sută de mii de euro, chiar şi pentru super-locuinţe şi după trei zile de gândire.

Ce s-a licitat:
• O garsonieră la cheie, în ansamblul Red House Apulum 94, în Prelungirea Ghencea, Bucureşti: suprafaţă utilă 31,86 mp + balcon de 5,25 mp, bloc P+3; preţ de stand 34.000 euro + TVA, preţ de pornire a licitaţiei  33.000 euro + TVA. S-A ADJUDECAT la 31.200 euro + TVA
• O garsonieră în zona Obor, Bucureşti, la cheie, suprafaţă construită 64,3 mp, preţ de stand 66.676 euro + TVA, preţ de oprire a licitaţiei la 61.676 euro + TVA
• Garsonieră, statiunea Costineşti, preţ de stand 49.500 euro + TVA, preţ de pornire a licitaţiei de 45.000 euro + TVA, preţ de oprire a licitaţiei de 40.000 euro + TVA
• Apartament de 2 camere, la cheie, în Sinaia, 60 mp, preţ de stand 74.000 euro, inclusiv TVA, preţ de pornire a licitaţiei de 73.000 euro şi preţ de oprire a licitaţiei de 65.500 euro
• Apartament de două camere, ansamblu in Pipera, preţ de stand 77.183 euro + TVA, preţ de pornire a licitaţiei 75.183 euro + TVA, preţ de oprire a licitaţiei de 72.183 euro + TVA
• Apartament de două camere, zona City Mall-Giurgiului, Bucureşti, preţ de stand 100.000 euro + TVA, preţ de pornire a licitaţiei 92.500 euro + TVA, preţ de oprire a licitaţiei de 87.500 euro + TVA
•  Apartament de trei camere, zona Doamna Ghica, Bucureşti, suprafaţă de 120 mp, preţ de stand de 94.000 euro + TVA, preţ de pornire a licitaţiei 93.000 euro + TVA şi preţ de oprire a licitaţiei de 89.000 euro + TVA

Location, location, location! Compari mere cu pere sau mere cu mere pădureţe? Eu pentru un apartament nou, dublu ca suprafaţă, am dat zona Banul Manta, din sectorul 1, pe zona Parcul Carol, din sectorul 5. Am şi avantaje, dar şi dezavantaje. Deocamdată văd mai mult avantajele.

VECHEA ZONA Acum, când trebuie să mă mut, îmi pare rău după cele trei supermarketuri cu program prelungit din imediata apropiere, de numeroasele farmacii de unde cumpăram la orice oră scutece pentru copil, de curăţenia din Parcul Kiseleff.

Pe de altă parte, ca să duc copilul în parc, trebuia să merg cu căruţul printre maşinile parcate pe stradă, să traversez două bulevarde şi să fac slalom printre taxiurile parcate la un colţ de stradă. Iar o dată cu înaintarea lucrărilor la Pasajul Basarab, traficul în zonă era din ce în ce mai haotic. După terminarea pasajului, cine ştie cum va mai arăta zona şi ce fel de trafic va avea.
Eram foarte aproape de Piaţa Victoriei, de Guvern, de cea mai importantă zonă de afaceri a Capitalei. Ieşeam uşor şi spre partea de Nord –spre DN1, dar şi spre centru sau spre gară.
Calitatea locuinţei din Banul Manta: un apartament de două camere, într-un bloc comunist, din 1985. În ultimul an, de multe ori ni se întrerupea apa rece sau caldă (şi nu câteva ore, ci câteva zile), pentru că sunt lucrări la reţele în zonă sau în bloc.
NOUA ZONA Cel mai mult mă încântă accesul spre zona verde, care este mult mai rapid. Parcul Carol este situat în capătul străzii liniştite, pe care este situat blocul nou. De pe terasă văd parcul şi trag speranţa că respir aer mai curat. Parcul este mult mai mare, are terase şi este în curs de reamenajare, arată din ce în ce mai îngrijit.
Iar în rest, am şi celelalte avantaje care rezultă din faptul că sunt aproape în centrul oraşului, merg pe jos spre Parlament, zona Unirii.
Lângă noi se construieşte un hotel de patru stele şi zona este în plină dezvoltare. În vecinătate, pe strada mea şi pe străzile apropiate, am şi vile şi blocuri noi, de lux, dar şi case vechi, prăfuite şi clădiri de birouri dezafectate, pe care scrie „De vânzare”.
Calitatea locuinţei de lângă Parcul Carol: un apartament nou, de trei camere, cu o suprafaţă dublă faţă de celălalt. Dezavantajele –încă nu le cunosc, pentru că acum suntem în amenajări şi îmi trebuie timp să le descopăr.

Ce e scump şi ce e ieftin în imobiliare? Majoritatea celor care îşi caută o casă cred că e prea scumpă dacă preţul ei depăşeşte cu 10.000 euro bugetul de care dispun. Există însă români care mai dau milioane de euro pentru clădiri cu valoare istorică şi, la polul opus, oameni care cred că îşi pot construi case la cheie cu 1.000 euro –dacă s-ar putea!

În această lună, s-a vândut cea mai scumpă vilă din România: 3,5 milioane de euro, pentru fosta ambasadă a Malaieziei, un imobil cu o suprafaţă de 900 mp de teren şi 600 mp de construcţie.
În topul celor mai accesate articole de pe site-urile www.imopedia.ro si www.casamea.ro se află materialele care descriu „casa de 15.000 euro”.

E uluitor cât de mare e prăpastia între cele două categorii de cumpărători de locuinţe –cei care dau milioane şi cei care ar vrea să aibă, dar nu ar da mai nimic.

Criza a repliat pretenţiile vânzătorilor de case de lux şi i-a făcut pe cumpărători să fie mai prudenţi. De exemplu, vila care s-a vândut de curând cu 3,5 milioane de euro era pe piaţă de peste un an, iar atunci când a fost scoasă la vânzare preţul a fost 7,5 milioane de euro. O româncă, femeie de afaceri, şi-a făcut bine calculele, a negociat la sânge şi a cumpărat-o la mai puţin de jumătate. Tranzacţia a avut totuşi loc. Astfel de case istorice au valoare, chiar dacă şi pe acest segment de piaţă s-au făcut ajustările de rigoare.

Pe de altă parte, criza a exacerbat dorinţele cumpărătorilor de „case ieftine”. În revista „Planul casei mele”, unde sunt redactor şef, apar proiecte de vânzare, pentru case de diferite tipuri. Un proiect complet, gata pentru autorizare costă 2.250 -5.100 lei. Într-o zi, a sunat un cititor care voia să cumpere o casă prezentată într-un proiect, crezând că aceasta, aşa cum arăta în imagini, la cheie costă mai puţin de o mie de euro! Şi nu glumea, vorbea foarte serios.

La fel sunt şi tinerii care îşi caută „Prima casă”: o vor şi nouă şi aranjată, bine poziţionată şi mobilată dacă s-ar putea. Exemplu - AICI. 
Cu siguranţă, într-o lume ideală, ar merita să aibă astfel de case, cum îşi doresc. Dar unde se mai întâlneşte cererea cu oferta, pe acest segment al locuinţelor ieftine, în condiţiile actuale?

În mai puţin de o lună, am ratat „la mustaţă” două tranzacţii în Otopeni. În ambele cazuri era vorba de duplexuri cu suprafeţe mari. În primul caz, mi l-a „suflat” un alt cumpărător, în aceeaşi zi în care ne hotărâsem să facem o ofertă vânzătorului (120.000 euro), iar în al doilea caz s-a râzgândit proprietarul şi mi-a „umflat” preţul la notar.

Cine spune că nu sunt cumpărători pe piaţă, se înşeală. Sunt mult mai puţini, îşi fac mult mai bine calculele şi caută cele mai bune oferte. Ceea ce nu prea înţeleg vânzătorii este faptul că vremea de glorie a preţurilor foarte mari s-a dus şi nu o să se mai întoarcă.

Nu o spun doar în calitate de cumpărător al unei locuinţe, ci şi în calitate de vânzător –experienţă pe care v-am descris-o în postul trecut- “Vând apartament central - cui să  îl dau”.
Revenind la Otopeni, am să vă spun povestea căutărilor mele din ultimele două luni. Ultima lună a fost însă cea în care am trăit „senzaţii tari” şi doar un concurs de împrejurări ne-a făcut să renunţăm să mai căutăm în acea zonă.

Am să vă spun şi motivele pentru care, în urmă cu două luni, pentru familia noastră prima alegere a fost o casă în Otopeni. Până de curând, două camere într-o zonă centrală ne erau suficiente, dar acum avem o fetiţă de nouă luni, pentru care se pare că este foarte important să stea în aer liber. Am vrut să dăm verdeaţa din parcul Kiseleff pe o curticică, chiar şi de doar 250 -300 mp. Şi, bineînţeles, să mărim spaţiul de locuire.

Nu a fost să fie – am dat parcul Kiseleff pe un parc mai mare şi apartamentul vechi pe unul mai mare şi nou, tot în centru Capitalei. Dar aceasta este o altă poveste, pe care o să o spun în postul viitor.

Prima casă –de fapt un duplex care ne-a plăcut la prima vedere la amândoi era în zona Odăii, din Otopeni–avea o curte de 270 mp, o suprafaţă utilă de circa 160 mp, foarte bine împărţită: la parter – un living, bucătărie, baie de serviciu şi spaţiu de depozitare, trei dormitoare la etaj şi două băi, plus o masardă transformată în birou, cu baie proprie. Era locuită şi avea toate finisajele realizate, grădina îngrijită. Drumurile erau pietruite, accesul cam alambicat, cu puţ şi fosă, dar vecinătăţile erau plăcute. În acel moment, proprietarul cerea 130.000 euro, dar voia rapid 100.000 euro, pentru că avea un împrumut de rambursat. Într-o miercuri am fost să vedem, a doua zi am mai avut nişte vizionări în zonă şi am trecut foarte târziu pe la proprietar să mai aruncăm un ochi şi eventual după aceea să sunăm agenţia ca să facem o ofertă. Se vânduse deja, proprietarul era foarte fericit, a doua zi avea programare la notar, cu un alt cumpărător –care îi dăduse 120.000 euro, cât intenţionam de fapt să îi propunem şi noi.

A doua variantă, a găsit-o soţul meu – la o vizionare a fost „agăţat” de un muncitor care lucra la o casă la gri şi dus spre o altă casă tip duplex, în zona 23 August. De această dată, curtea era ceva mai mare, camerele mai puţine, dar mai mari. Proprietarul cerea 150.000 euro, dar a zis că ne înţelegem. La o săptămână a venit la noi acasă, ca să vorbim despre preţ şi a agreat 120.000 euro. La notar, proprietarul, în faţa noastră, a soţiei lui şi a unei familii căruia îi mai vânduse o dată casa şi care trebuia să îşi dea acceptul pentru vânzare, s-a râzgândit şi a spus că preţul este de 150.000 euro şi că putem da 120.000 euro acum şi restul peste un timp. Am plecat, din principiu. Era prea mult pentru o casă nefinisată, într-o zonă în care trebuia să mai aşteptăm asfaltul, canalizarea şi eventual şi o grădiniţă pentru cea mică. Există un preţ pe care eşti dispus să îl dai, atunci când faci mai multe compromisuri. Altfel, schimbi datele de căutare şi te reorientezi. Ceea ce noi am şi făcut.
Ca o concluzie – eu regret şi acum primul duplex găsit, pentru că era foarte bine împărţit, realizat de un proiectant bun şi era foarte aproape de nişte prieteni care îşi construiesc o casă în acea zonă. Nu regret însă că nu am cedat şantajului celui de-al doilea proprietar.
Aşa că, dacă vreţi chilipiruri, înarmaţi-vă cu nervi, timp şi luaţi-vă aproape neapărat un prieten avocat, ca să se uite pe acte sau adresaţi-vă unei agenţii imobiliare care cunoaşte bine zona. Amănunte despre piaţă găsiţi şi în materialul nostru „În Otopeni terenurile au ajuns şi la 100 euro/mp”.

De mai putin de doua saptamani am pus un anunt de vanzare pentru un apartament central, in Bucuresti.  Am deja o “mana” de cinci carti bune si astept sa imi apara un “as”.

Media vizitatorilor este de trei pe zi si aproape zilnic apare si cate un cumparator cu cash. Mai mult de jumatate din cei care vin fac oferte de cumparare.
Cei cu credit, sunt mai generosi -dau cu circa 5-7% mai putin decat pretul afisat, dar cei cu cash coboara cu 10.000-12.000 euro, sub pretul din anunt. Diferente foarte mari intre sumele oferite pe  categorii (intre cash si cash si intre credit si credit) nu sunt, negocierea se face si in functie de perioada in care s-ar semna contractul de vanzare-cumparare (nu doar precontractul).

Cine sunt vizitatorii:

-tineri cu venituri peste medie, cu credite ipotecare fara Prima casa /cei mai putini,
-tineri cu Prima casa -cei mai multi,
-parinti care cumpara pentru studenti, veniti din alte orase /cu cash
-parinti care cumpara pentru copii, din Bucuresti /cu cash
- un singur investitor (pentru inchiriere)/cu cash

Tinerii cu Prima casa sunt cei mai “exaltati” si negociaza cel mai putin. Nu pot insa garanta o perioada a rezolvarii dosarului si nici cum acopera restul sumei.

Parintii cu cash sunt cei mai grabiti. Suna si de doua ori pe zi, dupa ce fac oferta, ca sa verifice daca s-a vandut si asteapta un raspuns rapid. E posibil sa fi pierdut un potential client de acest gen, pentru ca l-am amanat doua zile. Mai avem inca doi pe “hold”.

Investitorul da mai mult decat ceilalti cumparatori cu cash, in doua transe, una si maine -daca semnam precontractul si restul peste fix o luna. Pana acum, el conduce in top.
Oare sa ii vand? Sa mai astept? Am mai putin de doua saptamani de stat cu anuntul pe piata.

Guvernul ar putea deveni cel mai mare cumpărător de pe piaţa liberă a locuinţelor noi terminate sau aflate în lucru: 50.000 unităţi dintr-un foc. Aceasta este subiectul politic al zilei, asupra căruia reprezentanţii celor două partide de la guvernare au opinii divergente.

După Revoluţie, statul a „privatizat” majoritatea structurilor de clădiri neterminate, începute înainte de 1989. Unele au devenit malluri, altele blocuri de apartamente locuite de bancheri. Altele mai stau şi acum neterminate.
Acum am putea asista la un proces invers: statul-respectiv ANL-ul (Agenţia Naţională pentru Locuinţe) ar putea cumpăra locuinţe de la firmele private, pe care să le termine.

Ideea de a cumpăra 50.000 locuinţe de la dezvoltatorii aflaţi la ananghie îi aparţine leaderului PSD Adrian Năstase. Preţul de achiziţie ar fi comparabil cu cel la care construieşte ANL-ul, în acest moment. Apartamentele astfel cumpărate ar urma să fie terminate, mobilate  şi apoi închiriate la tineri.

Ministrul Dezvoltării Vasile Blaga a respins însă ieri această idee şi a spus că „este imposibil de pus în practică propunerea ca Guvernul să cumpere 50.000 de locuinţe de la dezvoltatori”, potrivit  Mediafax. A continuat însă afirmând că vor mai fi discuţii pe această temă.

Se „coace” ceva sau va rămâne doar o dezbatere de campanie electorală?