A venit timpul sa discutam si despre drepturile Vanzatorului, dupa ce am tratat separat drepturile Cumparatorului aici si aici. Dar mai intai sa stabilim clar ce inseamna un Vanzator.

Vanzatorul este un Proprietar motivat sa vanda
Poate ca ati auzit de multe ori persoane care spun ca si-ar vinde locuinta sau terenul daca cineva i-ar oferi un anumit pret. Poate ca ati auzit persoane care spun si cred cu tarie ca proprietatea lor nu cere de mancare, adica nu se grabesc, nu au un termen stabilit. In ambele cazuri acesti proprietari testeaza piata, adica pescuiesc. Acesti proprietari vor deveni, la un moment dat, vanzatori.

Vanzatorii sunt proprietarii care au o motivatie puternica, determinata de un eveniment care le-a schimbat sau urmeaza sa le schimbe viata. Vanzatorii au un anumit termen stabilit pana cand trebuie sa vanda, depasirea acestuia avand consecinte pe plan personal, familial. Despre drepturile acestora vom vorbi in continuare, avand in vedere obiectivele pe care le urmaresc.

Obiectivele unui Vanzator
De regula, principalele obiective ale unui Vanzator sunt urmatoarele, in general ordonate astfel dupa importanta:

1. PRET: Sa obtina cel mai mare Pret posibil, sa vanda cat mai scump;
2. TIMP: Sa incaseze banii intr-un anumit termen, cu cat mai repede cu atat mai bine;
3. SIGURANTA: Sa aiba siguranta tranzactiei, sa nu fie pacalit, sa nu deschida usa unor hoti sau raufacatori, sa negocieze si sa vanda unui cumparator calificat (voi explica mai jos ce inseamna), sa incaseze banii promisi si altele;
4. EFORT: Sa depuna un efort cat mai mic, inclusiv un deranj cat mai mic si un efort financiar minim (in promovare si pregatirea locuintei pentru vanzare)

Am mentionat mai sus o notiune pe care vreau s-o intelegem foarte bine: cumparatorul calificat. O persoana se numeste cumparator calificat daca si numai daca indeplineste, cumulativ, trei conditii: a) are NEVOIE de o locuinta (de acel tip), b) ARE resursele financiare – adica banii, fie in numerar, fie printr-un credit APROBAT, c) este GATA sa cumpere (acum, adica astazi). Din cauza lipsei legislatiei si a lipsei de educatie – atat in domeniul imobiliar cat si in cel bancar, cei mai multi cumparatori sunt necalificati. Multi nu numai ca nu aprobarea creditului din partea bancii dar nici nu au fost la banca – sau la un broker de credite – inainte de a-si cauta locuinta. Intai vor sa vada multe locuinte, sa cunoasca piata, sa isi faca o idee despre pret si apoi sa decida daca este momentul sa cumpere acum ori nu. Abia cand ajung cu dosarul de creditare isi dau seama ca nu isi pot permite acele locuinte pe care le-au vazut si trebuie sa reia procesul de vizionare. Este stiut faptul ca cel putin o treime din asa-zisii cumparatori sunt, de fapt, persoane care nu cumpara ci testeaza piata, neavand motivatia si/sau nici resursele financiare care sa acopere pretul cerut de Vanzator. Aceste persoane se numesc turisti imobiliari. De retinut este ca sansele ca un cumparator necalificat sa faca o oferta de cumparare dupa ce vizioneaza locuinta Vanzatorului sunt extrem de mici, ceea ce determina – in compensatie – necesitatea organizarii unui numar foarte mare de vizionari. Este exact ca la jocurile de noroc: ai sanse foarte mici dar daca joci de foarte multe ori poate reusesti.

Acum sa discutam despre fiecare obiectiv al Vanzatorului, in parte. Incepem cu ceea ce isi doreste Vanzatorul cel mai mult.

CEL MAI MARE PRET
Deoarece sunt o multime de costuri de incheiere a unei tranzactii imobiliare, vreau sa stabilim clar, chiar de la inceputul acestei sectiuni, doua adevaruri indubitabile, doua axiome. Prima axioma este aceea ca Vanzatorul doreste sa-i ramana cat mai multi bani in schimbul locuintei. Regula “cu cat ramanem in mana” se aplica aproape invariabil. Altfel spus, obiectivul principal al Vanzatorului este sa obtina un venit net cat mai mare dupa incheierea tranzactiei.

A doua axioma este aceea ca, intotdeauna, intr-o tranzactie de vanzare/cumparare, Vanzatorul aduce locuinta, iar Cumparatorul aduce banii. Altfel spus, corelat si cu prima axioma, Cumparatorul plateste tot. Asta pentru ca, in conformitate cu prima axioma, Vanzatorul isi va proteja si va negocia intotdeauna Pretul Net iar toate celelalte costuri le va adauga la acest Pret Net. Vrea statul un anumit impozit pentru vanzarea locuintei? Ok! Nimic mai simplu: impozitul se adauga si obtinem un nou Pret Cerut! Chiar daca plata o efectueaza Vanzatorul – cum este cazul impozitului pentru vanzarea locuintei, Vanzatorul va plati din banii Cumparatorului toate cheltuielie de incheiere a tranzactiei de vanzare. Astfel, taxele notariale, comisioanele, onorariile si alte costuri ce apar la perfectarea vanzarii le achita, in fapt, doar Cumparatorul. Doar cheltuielile initiale sunt achitate din banii Vanzatorului, cheltuieli efectuate inainte de a lua contact cu vreun cumparator, legate de promovarea vanzarii locuintei (cum ar fi anuntul de vanzare, atunci cand este cazul).

Am stabilit mai sus ca Pretul Net este diferit de Pretul de Vanzare (cel mentionat in contractul de vanzare/cumparare semnat la notar). Pretul de Vanzare include, cel putin, impozitul catre Stat si comisionul agentului ce a prezentat Cumparatorul ori onorariul consilierului care il reprezinta pe Vanzator (aloca buget de promovare si – mai ales – negociaza in favoarea Vanzatorului pentru a obtine un pret de vanzare cat mai mare). Adica, Pretul Net = Pretul de Vanzare – Comision – Impozit – Alte cheltuieli.

In afara de cele doua preturi, mai exista un pret, cel pe care il solicita initial Vanzatorul. Acesta se numeste Pret Cerut sau Pret Solicitat. Este nivelul de pret pe care il anunta Vanzatorul, acela afisat in anuntul de vanzare publicat chiar de Vanzator. Pretul Cerut reprezinta nivelul la care Vanzatorul este gata sa incheie contractul de vanzare/cumparare. De regula, acesta este diferit decat Pretul de Vanzare, acesta din urma rezultand in urma negocierilor. Astfel, putem spune ca Pretul de Vanzare = Pretul Cerut ± Marja de Negociere.

Nu trebuie sa uitam ca bugetul Cumparatorului – pretul total platit de Cumparator pentru locuinta Vanzatorului – include atat comisionul agentului, cat si cheltuieli de perfectare (inclusiv taxele notariale), si cheltuieli de financtare (asigurari, evaluare, cheltuieli bancare cu acordarea finantarii – unde este cazul, s.a.m.d.). Exista o diferenta de pana la 10.000 de EUR intre ceea ce plateste Cumparatorul si ceea ce primeste Vanzatorul, pentru o tranzactie cu o locuinta standard. Altfel spus, Pretul total = Pretul de Vanzare + Cheltuieli de perfectare + Cheltuieli de finantare + Comision. In cazul in care cumpararea locuintei se finanteaza prin credit bancar, Pretul de Vanzare este compus din Avans + Valoarea Creditului.

Voi trata in postul urmator cum poate un Vanzator maximiza Pretul Net obtinut in schimbul locuintei sale.

—————————-

 Loading ...

Noile norme ale BNR vor avea un impact major asupra accesibilitatii la credite a cumparatorilor potentiali. Astfel, se estimeaza o reducere a numarului de cumparatori dar si a capactitatii de imprumut (a valorii maxime a creditului ce poate fi obtinut). Acesti doi factori vor afecta sever cererea de locuinte din tara noastra.

Viitorul nu suna bine deloc pentru piata imobiliara
Pentru a estima directia pretului de tranzactionare pe orice piata este necesar sa analizam dinamica cererii comparativ cu dinamica ofertei. Am stabilit ca cererea va scadea simtitor. Ca urmare a continuarii recesiunii am putea astepta o suplimentare a locuintelor scoase la vanzare, adica la cresterea ofertei. Ambele componente ale pretului pe piata locuintelor ne indica un singur lucru: tendinta descrescatoare a preturilor locuintelor va continua.

Ce este de facut? Daca esti vanzator, pe o piata in scadere, ai sanse mai mari sa vinzi mai scump acum decat peste cateva luni. Daca esti cumparator ai sanse mai mari sa cumperi mai ieftin anul viitor, pana atunci ai putea opta pentru inchiriere.

Bomba cu ceas din sistemul bancar
Sistemul bancar este cladit pe capital si pe imagine. In special, bancile sunt construite pe capitalul altora, adica pe depozite. Asta fac bancile: iau bani pe termen scurt (depozite) si dau bani pe termen lung (credite). Daca un procent mare de deponenti s-ar duce la banca sa-si revendice banii ar avea o supriza: banca nu are cum sa le dea la toti banii deoarece i-a plasat, i-a dat pe termene de zeci de ani celor care au luat credite. Daca piata imobiliara creste, preturile imobilelor luate cu garantii cresc. Asta inseamna ca banca ar putea utiliza aceste garantii pentru a obtine noi imprumuturi: de la alte banci, de la fonduri de investitii, de la banca centrala sau chiar de la stat.

Situatia se schimba atunci cand este recesiune. Veniturile scad, apar concedieri, afacerile nu mai merg, preturile imobilelor scad, anticiparile privind mersul economiei sunt negative. Creditele ajung sa nu mai fie acoperite de garantii. Cei care au luat credite nu mai pot (sau nu mai vor) sa plateasca. In aceste cazuri, bancile ar trebui sa intervina si sa recupereze banii. Pentru a proteja banii deponentilor si profitul actionarilor bancii. Altfel, ar trebui ca actionarii bancii sa mai aduca bani “de acasa”, ceea ce nu este o solutie reala.

Dilema bancherilor este urmatoarea: daca executam clientii nostri ne stricam imaginea si relatiile cu clientii. O imagine negativa determina deponentii sa vina la banca pentru a-si lichida depozitele, determina deponentii sa depuna banii la alte banci (sau sa-i pastreze, numerar, acasa) iar cererea de credite va scadea semnificativ. Daca nu executam clientii, trebuie sa ascudem sub pres creditele cu probleme. Multe banci si-au creat SPV-uri (societati comerciale, detinute direct sau indirect de banca, create cu un singur scop: de a scoate creditele-problema din bilantul bancii) si au transferat creditele neperformante, ‘activele toxice’, pe aceste SPV-uri. Cine credeti ca a finantat operatiunea? Banca, fireste. Nu spun din banii cui

Asadar, avem credite neperformante in portofoliul unui SPV care trebuie sa scape de acest portofoliu in mai putin de trei ani. Problema este ca nimeni nu vrea sa cumpere la ce preturi vor bancherii sa vanda. Si atunci bancherii nu vand, ci raman cu problemele care se agraveaza pe masura ce preturile imobilelor scad. Daca cineva crede ca vor putea rezista pana la infinit se inseala. Deoarece urmeaza sa intram iar in recesiune, problemele bancherilor se vor accentua. In plus, exista un termen limita in care bancile trebuie sa vanda. Aceasta este bomba cu ceas din sistemul bancar. Cand bancile vor incepe sa vanda masiv imobilele luate drept garantii, crescand oferta de proprietati pe piata, preturile vor avea o singura directie: in jos.

Iar daca va ganditi ca problemele bancilor sunt cateva apartamente, ganditi-va din nou. Pe langa miile de apartamente cu probleme, bancile au in portofolii proiecte finantate cu zeci si sute de milioane de eur de la care nu mai pot recupera nici a 10-a parte. Terenuri pe care naivii credeau ca se vor construi cladiri impresionante si orase.

Nu exista ‘too big to fail’, adica o banca prea mare pentru a se prabusi. Ba, dimpotriva, as zice. Daca aveti impresia ca banii dvs. sunt in siguranta, gresiti. Mai ales daca depasesc plafonul garantat. Mi-as dori sa iesim din recesiune fara sa vedem cateva ‘falimente’ in sistemul bancar dar sansele sunt mici. Veti recunoaste usor esecurile bancherilor: vor fi anuntate la stiri ca prelurari si fuziuni

Un colac de salvare prea mic: Prima Casa
Si totusi, exista si o veste buna. Pentru bancheri, in primul rand. Se numeste Prima Casa, programul guvernamental de sustinere a sectorului bancar, o interventie a statului in economie. Cei mai multi dintre clientii Prima Casa sunt clienti care cumpara locuinte, cu ajutorul banilor publici, desi nu isi permit. Trecem peste faptul ca cei care au cumparat locuinte prin acest program au cumparat mai scump decat ar putea cumpara acum (timp in care aveau optiunea inchirierii). Trecem si peste faptul ca statul va ramane in portofoliu cu locuinte ce ii vor aduce pierderi semnificative cand va trebui sa le fructifice pe piata libera. Importante sunt stabilitatea si profitabilitatea sectorului bancar, precum si calculele electorale, nu?

Prin noile norme, BNR nu numai se aliniaza la cerintele europene ci face ce trebuia sa faca de mult timp: limiteaza accesul la credite ipotecare celor care, pur si simplu, nu isi permit o locuinta in proprietate, din cauza veniturilor mici, instabile, si a avansului limitat pe care il au, adica a banilor stransi pana in acel moment. Daca existau aceste norme, sistemul bancar era mult mai sanatos iar riscurile unui colaps financiar cu mult diminuate.

Inca ceva, publicarea noilor norme BNR va avea efectul scontat: va determina clientii sa apeleze si mai mult la acest program. Asta pentru ca noile norme nu se vor aplica si programului Prima Casa (se putea fara o mica portita legislativa? In nici un caz ).

Dar sa nu ne imbatam cu apa rece. Prima Casa nu va putea sustine preturile pe piata imobiliara. N-a facut-o nici pana acum, n-o va face nici de-acum incolo. Chiar daca vin alegerile. Prima Casa va face doar ca vanzatorii sa vanda mai scump si bancile sa dea credite cu garantia statului, cu banii nostrii, ai tuturor. Timpul va arata foarte clar cine pierde si cine castiga. Timp in care bomba cu ceas ticaie. Cine are urechi de auzit, aude. Cine nu.. plateste.

—————————-

 Loading ...

Vreau sa salut si sa apreciez public eforturile fiecarei persoane care pune umarul pentru o piata a serviciilor imobiliare de calitate, pentru a cultiva respectul fata de client si a intelege ca, pentru a-ti atinge obiectivele personale, cea mai buna strategie in servicii este.. sa-i ajuti pe clienti sa-si atinga obiectivele lor.

O astfel de persoana este Ileana Preda, ce detine franciza Re/Max Star Imobiliare. Sufletista si hotarata sa schimbe ceva in tara asta, in care putin cred, Ileana s-a hotarat sa impartaseasca din experienta si cunostintele ei celor ce doresc cunoasca mai bine sistemul de reprezentare. Nu este neaparata nevoie sa il alegi acum ci este esential sa il intelegi. O cunosc pe Ileana destul de bine ca sa stiu ca aceasta serie de seminarii face toti banii pentru cei ce doresc o cariera in imobiliare.

Va invit, asadar, sa va inscrieti la acest program de training, cu inima deschisa. Nu comentati ca este doar un lector, ca – poate – nu este o academie acreditata de autoritatile romane. Treceti si peste faptul ca – probabil – Ileana sau Reteaua Re/Max este sau va fi concurenta voastra. Acum este perioada in care piata are nevoie de educatie. Si cand spun piata ma refer la fiecare dintre noi.

Felicitari Ileana si mult succes!

P.S. Nu pierde ocazia! Inscrie-te chiar acum pe pagina de Facebook a evenimentului.

Sa nu primesti niciodata un agent imobiliar in casa! Sunt niste lepre, care nu fac nimic si iti cer o groaza de bani! Mint, inseala si trag tzepe! Asta fac agentii imobiliari! Asa se ‘sfatuiesc’ unii consumatori intre ei. Daca nu se schimba rapid ceva in piata vom ajunge ca din ce in ce mai multi clienti sa ocoleasca agentii si agentiile imobiliare. Pe buna dreptate! Nu de putine ori am auzit de la agenti ‘cu experienta’ ca fac referire la fostii lor clienti utilizand expresii ce nu fac cinste agentilor imobiliari, ca breasla. Clientul era denumit ‘fraierul ala‘ sau ‘daca dadeai de un cretin care era in prima zi de cautari iti blestemai zilele‘ ori ‘ii trageai tzeapa de 3.000 de EUR si aveai bani o luna‘. Urat, foarte urat. Multi dintre astfel de agenti au iesit din piata, altii se indreapta spre usa de iesire.

De ce consumatorii urasc si ocolesc agentii imobiliari
Am putea sa dam vina pe agentii imobiliari, ca sunt de slaba calitate sau de un caracter indoielnic. Am putea sa dam vina pe consumatori ca nu inteleg cat efort depune un agent imobiliar in fiecare luna, fara sa aiba garantia ca la sfarsit de luna va pleca cu ceva bani acasa (pentru cei ce nu stiu, agentii imobiliari sunt platiti la incasari si nu au salarii ori au salarii extrem de mici). Am putea sa dam vina pe guvernanti pentru ca, prin ignoranta, au perpetuat jungla si evaziunea fiscala din domeniul serviciilor imobiliare. Poate ca toti au o parte de vina, dar cea mai mare vina o are

SISTEMUL DE LUCRU, izvorul urii fatza de agentii imobiliari
Acest sistem de lucru – intermedierea (fara cod de conduita ori fara contract, fara factura) – este perpetuat in Romania de agenti inca de la inceputurile pietei imobiliare. Cand este ‘angajat’ un nou agent acesta invata ‘meserie’ de la managerul/patronul agentiei sau de la un agent ‘cu experienta’. Agentul ucenic invata cum sa minti ca ai clienti ca sa ajungi la vanzator, cum sa faci poze la locuinta acestuia, cum s-o publici pe portalurile imobiliare si cum sa astepti  sa ‘intre’ un potential cumparator pe ea (adica sa sune un cumparator care este interesat de acea proprietate). Apoi agentului i se explica cum, chiar inainte de a ‘urca la proprietate’  sa ii ‘bage cumparatorului sub nas’ un contract ori conventie (de vizionare, de comision etc.) in care este prevazut ca, in cazul in care cumparatorul (sau prietenii, rudele de gradul n etc) vor cumpara proprietatea, agentul va primi un comision (de regula, 3% din valoarea tranzactiei dar se negociaza si pana la 500 EUR). Odata ce a semnat, cumparatorul devine ‘client’. Agentul-ucenic invata cum sa mearga la proprietate – iar, daca este posibil, agentul trebuie sa semneze si un contract de vizionare cu vanzatorul, sa ‘dea si el’ 3% -  si sa se roage ca acelui client sa-i placa acea proprietate. In acest caz fericit, agentul are un singur tel: proprietarul sa lase din pret iar cumparatorul sa urce cotatia astfel incat sa se ajunga la un consens. De aici incepe tot necazul: interesele ambilor ‘clienti’ sunt afectate dar agentul va cere comision de la amandoi. Acesta este izvorul urii fatza de agentii imobiliari. Solutia este una singura si se numeste REPREZENTARE, un alt sistem de lucru in care, intr-o tranzactie, agentul reprezinta interesele unei singure parti. Sa facem o analiza comparativa a celor doua sisteme de lucru.

Intermediere vs. Reprezentare
Vestea buna este ca agentii imobiliari care ofera consumatorilor ‘servicii’ de intermediere vor dispare curand. Pentru ca nu-i doreste nimeni. Este doar o chestiune de timp. Vor supravietui agentii care vor oferi reprezentare si care se vor afla accidental in situatia de a factura ambele parti, caz in care vor cere acceptul scris atat al vanzatorului, cat si al cumparatorului. Din prisma vanzatorului, spre exemplu, sa vedem de ce:

Precizare: Sistemul de intermediere prezentat aici este cel pe care il practica majoritatea absoluta a agentilor imobiliari. Sunt si unii agenti imobiliari care, desi lucreza in sistem intermediere, incheie contract cu ambele parti, respecta norme de bun simt, emit facturi si fac eforturi sa impace ambii clienti, atat vanzatorul cat si cumparatorul. Dar acestia sunt foarte putini iar interesele contrare ale vanzatorilor si ale cumparatorilor nu sunt protejate, fireste, iar cele mai multe din diferentele prezentate in tabel sunt valabile si pentru acesti agenti.

Lista cu diferente intre cele doua sisteme de lucru poate continua. Un agent de reprezentare pentru Vanzator este ca un avocat al Vanzatorului; agentul va vinde proprietatea ca si cum ar fi a lui, adica va tine de pret si va pune suflet in acea vanzare. Va rascoli piata pentru a cauta cel mai motivat cumparator, pentru a aduce cat mai multi cumparatori calificati (i.e. au bani si vor sa cumpere) la proprietate si va vinde celui ce ofera cel mai mare pret. Iar pentru toata promovarea agresiva, atat in zona, cat si pe Internet, MLS sau alte canale de promovare, Agentul va aloca un buget propriu (pentru care Vanzatorul ar fi trebuit sa plateasca sume de ordinul sutelor de EUR). Iar proprietatea va fi promovata cu mentiunea: comison 0% de la cumparatori.

Un agent de reprezentare nu se compara cu ceilalti agenti care fac intermediere. Este absolut diferit, este cu totul altceva. Daca esti Vanzator si vrei sa obtii cel mai bun pret pentru proprietatea ta atunci ai doua solutii: sa faci ce face si sa inveti ce stie un agent de reprezentare sau sa iti angajezi unul sa lucreze pentru tine si numai pentru tine. Agentul de reprezentare negociaza pentru tine, pentru pretul tau. El este avocatul tau. In oglinda, este valabil si pentru Cumparatori. Cine are avocat bun de partea lui castiga, cine are avocat care este platit si de cealalta parte pierde. Intermedierea este rea, reprezentarea este buna. Tu, draga Consumatorule, ai dreptul sa alegi!

SFAT: Da, nu deschide usa agentilor imobiliari si nu-i lasa sa faca poze la locuinta ta inainte sa-i intrebi: TU FACI INTERMEDIERE SAU REPREZENTARE? Tu pe cine reprezinti, pe mine sau pe cumparatori? Si, ca sa-i verifici, intreaba Cumparatorii daca ei platesc agentul sau daca au incheiat un contract cu Agentul.

Nu lucra fara contract cu agentii imobiliari, asigura-te ca scrie in contract ca iti reprezinta doar tie interesele, ca nu percepe comision de la cumparatori, ca investeste un buget rezonabil pentru promovarea spre vanzare a locuintei tale, ca ai clauza de reziliere a contractului daca nu isi indeplineste obligatiile contractuale. Altfel te supui unor riscuri inutile iar rezultatul va fi vanzarea la un pret cu mult mai mic decat asteptarile tale, vei pierde atat comsionul platit agentului dar, mai ales, vei pierde mii de euro la ‘negociere’. Convinge-te ca ai unde sa il reclami, ca este membru intr-o Asociatie profesionala, ca respecta un cod de etica si conduita.

Vanzarea locuintei tale este, poate, cea mai mare tranzactie din viata ta. Nu te juca cu banii tai la ruleta agentilor imobiliari de intermediere, pentru ca rezultatul va fi unul singur: vei pierde.

————————————–

 Loading ...

————————————–

Te invit sa participi la reglementarea serviciilor imobiliare din Romania! Vreau sa stiu ce parere ai TU, consumatorul de servicii imobiliare, despre ce ar trebui sa contina reglementarea activitatii agentilor imobiliari din tara noastra.

A doua intalnire a Grupului de lucru privind reglementarea serviciilor imobiliare va avea loc joi, 23 iunie, la sediul Ministerului. Sper ca la aceasta intrunire sa participe si reprezentantii protectiei consumatorilor, pe care nu i-am vazut la prima intrunire dar fac parte din Grupul de lucru.

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

 Loading ...

————————————–

Nota: Pentru a fi considerate relevante, ar trebui sa raspunda cel putin 100 de persoane la fiecare intrebare. Poti sa inviti si alte persoane sa voteze noua lege imobiliara. Daca doresti sa mai adaug si alte intrebari sau alte raspunsuri, scrie-mi. Parerea ta conteaza!

Te-ai intrebat vreodata ce stie, ce cunostinte stapaneste agentul tau? Are expertiza necesara sa faca bine ceea ce iti promite ca face? Din multitudinea de agenti care iti ofera serviciile, cum il alegi pe cel mai bun? Este important pentru tine ca agentul tau sa fie bine pregatit sau NU CONTEAZA? Eu cred ca nu putem spera la servicii imobiliare de calitate, nu putem spera la performanta, fara o pregatire constanta a agentilor imobiliari.

Omul, cat traieste, invata
Viata este o cursa continua. Competitia este cea care ne motiveaza sa devenim mai buni, mai performanti. Iar ca sa devii din ce in ce mai bun trebuie sa te antrenezi permanent. Este valabil in orice domeniu. Dar mai ales in imobiliare, avand in schimbarile ce se impun pe piata serviciilor din acest domeniu.

Luna trecuta am participat la un renumit training international, CRS – Certified Residential Specialist, tinut de reputatul Tony Macaluso. Conform acestuia, titlul CRS este foarte ravnit de agentii imobiliari. Spre exemplu, doar top 4% din cei 1 milion de agenti din SUA au reusit sa indeplineasca criteriile CRS.

Taxa standard de participare la acest training a fost de 350 de euro, iar membrii asociatiei profesionale APAIR au avut o reducere de 200 de euro, gratie parteneriatului cu Titirez.ro.

La aceasta sesiune au participat colegi de breasla din Bulgaria si Grecia, alaturi de care am invatat despre

• Cum sa-ti planifici activitatile de zi cu zi | Modulul A: Planificarea Afacerii
• Cum sa te promovezi eficient | Modulul B: Marketing
• Cum sa negociezi pentru clientul tau | Modulul C: Strategii de negociere
• Cum sa oferi servicii de calitate | Modulul D: Lucrul cu clientii

Ultimul modul, in care s-au discutat gestionarea obiectiilor, promovarea si prezentarea proprietatilor, comunicarea cu vanzatorul si managementul ofertelor de cumparare, a fost de exceptie, drept pentru care Tony a primit aplauzele indelungi ale intregii audiente.

In ultima zi a sesiunii am participat, intr-un grup mai restrans, la un curs TTT – Train the trainer, dedicat celor ce doresc sa devina instructori ori lectori in programul CRS.

Cine sunt cei care nu cred ca “stiu deja tot in imobiliare”
Daca ar fi sa pariez pe topul celor mai buni 10 agenti imobiliari din tara noastra, as incepe cautarile in acea sala de curs. Cred, cu tarie, ca sansele celor circa 40 de agenti din Romania care au participat la acest curs sunt mai mari decat media, fie si numai pentru deschiderea catre invatare de care au dat dovada.

Am vazut acolo reprezentanti de la retelele de agentii in sistem de franciza (Re/Max, Century 21, Coldwell, Realpro, HomeLife) dar si de la companii independente (PGA Imobiliare, 9898, Vission House, Elite Imobiliare, Green Angels, Mereu Activ, Victoria Consult s.a.).

Invitatie la Coffee Training
Luna aceasta, unul din jucatorii cheie din segmentul rezidential organizeaza sesiunea de training CREATE21® – Romanian Golden Edition, parte din programul periodic oferit agentilor, ca baza de pregatire la inceput de cariera in imobiliare.

Noutatea acestei sesiuni este aceea ca organizatorii pun la dispozitie tuturor persoanelor interesate, fie ei agenti imobiliari sau nu, circa 100 de locuri pentru invitati. Practic, oricine doreste sa participe la unul din modulele de pregatire se poate inscrie, absolut gratuit, conform orarului disponibil aici. Inedita este si locatia aleasa de organizatori, la cafe teatru Godot din centrul istoric al capitalei, www.godotcafeteatru.ro.

Licenta de agent imobiliar
Cursurile organizate in prezent pe piata serviciilor imobiliare sunt initiative laudabile, fie ca sunt organizate de asociatii, de retele de franciza ori de firme independente. Insa, in calitate de clienti, avem nevoie de o certificare independenta a tuturor agentilor din piata. Trebuie sa stim ca persoana care ne ofera servicii imobiliare are o pregatire minima necesara, ca a absolvit un program de pregatire comun tuturor agentilor. Acest lucru se realizeaza, pe orice piata reglementata, prin licentierea agentilor imobiliari. Iar acesta este unul din aspectele ce vor fi discutate pe masa grupului de lucru privind reglementarea serviciilor imobiliare, a carui activitate oficiala va fi reluata chiar.. maine. Va voi tine la curent!

_________________

Spune-ti parerea despre nivelul actual de pregatire al agentilor imobiliar, despre importanta pregatirii profesionale a acestora.

 Loading ...

_________________

Ti-ai intrebat vreodata agentul ce pregatire are?  Crezi ca exista o corelatie intre nivelul de pregatire si calitatea serviciilor oferite sau nu? Ce crezi ca ar trebui sa stie un agent imobiliar?

 Loading ...

Nota: Poti vota maxim 4 module de training. Propune si alte module care sunt relevante pentru tine.

In calitate de Cumparator ai dreptul sa iti alegi singur locuinta, sa iti organizezi vizitele la proprietati, sa negociezi singur pretul, sa analizezi documentele proprietatii, cele ale tranzactiei si sa perfectezi achizitia locuintei mult visate. Toate acestea le poti face singur. Ai dreptul acesta. Inseamna ca ai ales, te-ai hotarat deja si ti-ai spus:

Nu vreau sa lucrez cu agenti imobiliari
Avantajele faptului ca nu lucrezi cu agenti imobiliari sunt doua: nu platesti comision si nu te increzi intr-o terta persoana cand este vorba de interesele tale, adica risti mai putin. Ceea ce trebuie sa faci este sa.. fii agent imobiliar pentru catva timp, pana iti cumperi casa. Asta inseamna ca trebuie sa iti faci rost de anunturile proprietarilor, asa cum fac agentii imobiliari. Poti afla anunturile de la particulari de pe diverse site-uri sau poti utiliza instrumentul utilizat de agentii imobiliari, numit Argus. Acesta este un soft care cumuleaza o buna parte din anunturile de la proprietari, le indeparteaza pe cele ale agentiilor, si le actualizeaza zilnic. Asa vei avea informatia pe care o au agentii imobiliari. Nu va mai trebui sa semnezi contracte pe capota masinii, santajat ca altfel nu afli unde este proprietatea de vanzare pe care te-a invitat agentul sa o vezi. Este ok? Bun! Acum esti agent imobiliar!

Pregateste-te bine
In ziua in care apare anuntul  dat de Proprietar, acesta primeste o multime de telefoane. Pare ca toata lumea este interesata de proprietatea lui, la pretul din anunt sau cel cerut de vanzator pentru prima oara. Dar nu este asa, iar Proprietarul va afla asta in curand. Pana atunci, insa, va crede ca pretul lui este unul foarte bun, un pret care a suscitat atat interes din piata. Tocmai de aceea va fi foarte greu sa negociezi cu Proprietarul in primele zile de la primul anunt. El va avea multe vizionari programate si foarte, foarte multe sperante. Ce este de facut? Cu mici exceptii, in care Proprietarul vinde la un pret foarte jos si trebuie sa ai mare noroc ca tocmai tu sa fii cel ce o cumpara, regula spune ca trebuie sa contactezi Proprietarul dupa primul val de telefoane, val ce se linisteste in mai putin de 15 zile, de regula. Atunci nu va mai fi sunat pentru anunt si va fi si dispus sa primeasca oferte cu pret mai apropiat de cel al proprietatilor similare care s-au vandut recent. Trebuie sa intelegi ca atunci cand isi vinde casa, Proprietarul isi vinde – de fapt – caminul, locul unde a trait, locul unde a iubit. Intotdeauna, pentru Proprietar acea locuinta va valora mai mult in ochii lui decat in cei ai oricarei alte persoane. Acolo a trait o buna parte din viata, astfel incat este atasat emotional de locuinta lui. Iar asta se va vedea in pret. Este de inteles, asa vei face si tu cand vei vrea sa vinzi. Totusi, in calitate de Cumparator, stiind acest lucru, iti poti stabili singur ce proprietati si cand doresti sa le vizionezi. Invata sa citesti

Documentatia proprietatii
Ceea ce urmeaza sa achizitionezi este descris in documentatia proprietatii. Sa nu fii surprins daca afli ca suprafata din acte este diferita fata de cea din anunt. Mie mi s-a intamplat sa fie chiar de mai mult de 20mp. Nici agentul si nici Proprietarul habar nu aveau, declarativ, care era suprafata reala. Pe agent l-am inteles ca a luat anuntul de pe Argus, la postat pe un portal imobiliar si a vazut proprietatea si documentatia proprietatii odata cu mine. Pe drum l-am testat sa vad daca stie proprietatea intreband daca are doua grupuri sanitare. Evident ca nu avea dar a preferat sa ma minta decat sa piarda un client. In schimb, proprietarii, oameni simpli, chiar cred ca nu stiau cum se calculeaza suprafata utila. Asa ca trebuie sa te pregatesti un pic, sa stii ce inseamna cadastru, ce inseamna intabulare. Ai nevoie sa de convingere sa primesti documentele casei inainte sa negociezi pretul. Ai nevoie de pregatire juridica daca vrei sa te asiguri singur ca nu sunt probleme legale pentru acea locuinta. Te mai poate ajuta notarul, care ar fi bine sa fie al tau. Daca nu te pricepi la acestea, ar fi bine sa apelezi la un profesionist. Si tine minte care sunt

Drepturile Cumparatorului
Din nicio legislatie nu ar trebui sa lipseasca urmatoarele drepturi ale unui Cumparator de proprietati:

1. Ai dreptul sa consulti un avocat inainte sa semnezi orice contract. Daca agentul te forteaza sa semnezi pe loc, iar tu vrei sa semnezi in aceste conditii, atunci adauga o clauza prin care se stabileste o perioada de timp in care avocatul tau poate revedea, modifica sau recomanda sa denunti unilateral contractul, fara penalizari;
2. Ai dreptul sa stii pe cine reprezinta agentul in tranzactie. Trebuie sa stii daca este agentul vanzatorului, daca este agentul cumparatorului (care iti reprezinta DOAR tie interesele) sau este doar agent de tranzactie, adica interesul lui este ca tranzactia sa se incheie intre ACEST cumparator si ACEST vanzator. Trebuie sa stii cine il plateste pe agent: tu, vanzatorul sau ambele parti (de regula, in Romania, ambele parti sunt comisionate, aceasta fiind si una din cauzele pentru care serviciile imobiliare din tara noastra sunt – percepute a fi – de slaba calitate);
3. Ai dreptul sa primesti un raport de informare (dezvaluirea vanzatorului) privind starea cunoscuta a proprietatii. In acest raport vanzatorul ar trebui sa iti spuna, spre exemplu, daca are igrasie sau daca instalatia din baie are defectiuni. Un exemplu poate fi consultat aici;
4. Ai dreptul sa primesti, in scris, bunurile care se vand odata cu proprietatea (sunt incluse in pretul de vanzare). Uneori aceste informatii sunt incluse in raportul de informare de la punctul precedent. Bunurile trebuie sa fie mentionate in detaliu – cu specificarea marcii, modelului si seriei, acolo unde este posibil – si vor fi prevazute ca anexa la (ante-) contractul de vanzare-cumparare;
5. Ai dreptul sa inspectezi casa cu un profesionist, iar Ante-contractul sa nu fie valabil daca raportul acestuia a dezvaluit vicii ascunse.
6. Ai dretul sa soliciti, in Oferta de Cumparare si/sau in Ante-contract, o perioada suficient de mare pentru a obtine finantare pentru achizitia proprietatii. Aceasta perioada este cuprinsa, de regula, intre 30 si 60 de zile, desi au fost cazuri cand banca a acordat creditul si dupa expirarea unei perioade de 60 de zile;
7. Ai dreptul sa stii daca pentru acea proprietate sunt si alte Oferte de Cumparare valabile. Agentul imobiliar are obligatia sa iti spuna si daca exista Oferte Acceptate sau Oferte de Cumparare valide dar ale caror conditii nu au fost inca indeplinite.
8. Ai dreptul sa faci o Oferta de Cumparare, in forma scrisa, in care sa precizezi si anumite conditii in care oferta ta este valabila (se numeste oferta cu clauza suspensiva). Oferta poate avea valabilitate si de cateva ore dar, cel mai frecvent, se utilizeaza Oferte de Cumparare de pana la 48 de ore.
9. Ai dreptul sa nu lucrezi cu un agent imobiliar. Daca doresti sa economisesti banii de comision sau, pur si simplu, nu vrei sa lucrezi cu un agent imobiliar, ai dreptul acesta.
10. Ai dreptul sa negociezi comisionul agentului imobiliar. Desi majoritatea agentilor cer 3% de la cumparator, plus 3% de la vanzator, sunt si agenti care negociaza si mai jos de 500 de EUR. Nu uita ca sunt si agenti ai vanzatorului pentru care nu trebuie sa platesti niciun comision.

Cu siguranta ca mai sunt si alte drepturi pe care nu le-am mentionat anterior. Important este sa iti stii drepturile dar si riscurile la care te supui. De aceea sunt unele

Recomandari pentru Cumparatori
Sa nu crezi ca oferta pe care ai vazut-o pe un anumit portal este la vanzare printr-un agent imobiliar. Sunt foarte rare cazurile acestea. Aproape intotdeauna, daca vei cauta bine, vei gasi si anuntul proprietarului pentru ca asa a aflat agentul de proprietar: printr-un anunt public de vanzare, anunt preluat de Argus. Daca vrei ca un agent imobiliar sa iti prezinte proprietatea, intreaba-l ce servicii iti ofera, daca ESTE AGENTUL TAU sau COMISIONEAZA AMBELE PARTI si negociaza-ti comisionul INAINTE de a semna contractul cu agentul imobiliar. Nu te lasa intimidat sau santajat cu “daca nu semnati nu mergem la vizionare”. Citeste contractul inainte de a semna, negociaza clauzele si completeaza pe contract. Da, exact! Modifica clauze, adauga clauze, acolo, pe loc, cu pixul. Daca asta te invita agentul sa faci in masina sau in parcare, iar tu ai acceptat sa te intalnesti cu el pentru o vizionare fara a avea un contract semnat – doar nu crezi ca face cineva munca pe gratis, nu? – atunci trebuie sa iti negociezi bine contractul. Trebuie sa stii ca, in conformitate cu prevederile emise pentru protectia consumatorilor,  agentul ar fi trebuit sa iti prezinte un raport de piata, cu proprietati similare, inainte de a te invita sa semnezi un contract. Iar contractul trebuie sa prevada anumite clauze obligatorii, din care clauza prin care tu poti rezilia sau chiar denunta (unilateral) contractul ar trebui sa fie inclusa in contractul pe care ti-l prezinta agentul.

Pentru a nu plati comision agentului imobiliar, unii cumparatori isi trimit rudele, prietenii sau alte cunostinte pentru a vedea proprietatea si apoi iau legatura cu proprietarul. Nu este frumos dar se practica. Pe de alta aparte, daca ai semnat cu agentul imobiliar un contract pentru vizionarea unei proprietati, trebuie sa stii ca in instanta sunt putine sanse sa castigi. Daca vrei sa lucrezi cu un agent imobiliar atunci negociaza-ti bine contractul si respecta-l. Daca nu vrei sa lucrezi cu agentii imobiliari, atunci nu semna nimic cu agentul imobiliar, dar nici nu-l pune pe drumuri. Desi pentru tine, pentru acea tranzactie, agentul nu pare sa faca multe, sa stii ca lipsa de reglementare, concurenta neloiala, evaziunea fiscala generalizata si lipsa de pregatire sau experienta, il determina pe agent sa munceasca gratis pentru zeci de proprietari si alte zeci de cumparatori. Nu il judeca prea aspru pentru ca nu are o viata usoara. Si, daca te vei hotara sa economisesti comisionul agentului imobiliar si sa faci tu munca acestuia – incepand cu abonamentul la Argus, cu numeroase telefoane si vizionari, continuand cu negocierile de pret si verificarea documentatiei proprietatii – vei afla chiar pe pielea ta ca nu este usor deloc sa fii agent imobiliar in Romania. Totusi, recomandarea mea este sa iti angajezi un agent imobiliar care lucreza in sistem de reprezentare (este membru intr-o Asociatie profesionala, ai unde sa il reclami si ai unde sa il gasesti – viziteaza-i biroul – este platit DOAR DE TINE, lucreaza cu formulare si semneaza cu tine un contract, iti inspira incredere, iti cauta proprietati, le vizioneaza si negociaza pretul pentru tine si abia apoi te invita sa vii sa le vezi, se ocupa de toate actele si procedurile de inchidere a tranzactiei). Daca alegi un agent care face intermediere, vei plati la fel sau mai scump dar bugetul tau va fi serios afectat pentru ca agentul nu ti-l va proteja, nu va tine cu tine iar la negociere va incerca sa te convinga ca acea proprietate este cea pe care o cauti si ca trebuie sa plusezi la pret. Decizia este doar a ta.

—–

Te invit sa votezi ce tip de agent imobiliar ti-ai dori. Agentii imobiliari de astazi sunt in proportie de peste 95% agenti ce lucreaza in sistem de intermediere. Agentii de reprezentare sunt foarte rari, inca, si comisioneaza o singura parte.

 Loading ...

Nota: Daca nu stii care este diferenta intre reprezentare si intermediere, te rog sa nu votezi si te invit sa revii pe blog pentru ca voi dedica un post exclusiv definirii acestor notiuni, cu exemple practice, astfel incat sa poti alege mai bine agentul tau imobiliar.

Unul din principalele drepturi ale consumatorului de servicii imobiliare este acela de a fi informat complet, corect si precis (afla mai multe citind Ordonanta privind protectia consumatorilor). Astazi vom vorbi despre

Promovarea Imobiliara
Anunturile de vanzare trebuie sa ofere cumparatorilor posibilitatea de a alege o locuinta in deplina cunostinta de cauza. Asta inseamna ca fiecare anunt de vanzare trebuie sa contina, cel putin, urmatoarele elemente:

a) localizarea corecta pe harta
b) pretul cerut de vanzator
c) daca la acest pret se adauga TVA sau nu
d) comisionul perceput de agentul imobiliar
e) caracteristicile tehnice ale proprietatii
f) viciile proprietatii

Vom detalia, in continuare, fiecare element in parte. Dar, mai intai, tocmai pentru a intelege mai bine, va propun sa fim

Cumparatori pentru o zi
Sa presupunem ca suntem in cautarea unei locuinte, a unui nou camin. Avem deja destule emotii cu privire la finantare, se tot vorbeste despre prelungirea sau nu a programului Prima Casa. Nu cunoastem cat sunt taxele notariale, cat sunt taxele la stat (daca or fi sau nu), nu stim cati bani trebuie sa avem pentru costurile aditionale pentru cumpararea unei locuinte. Tot ce putem face este sa estimam. Avem vreo 10.000 EUR toti banii. Sa speram ca toate aceste costuri nu depasesc 3.000 EUR, asa cum am gasit pe net. Din suma asta trebuie sa platim si la banca avansul de maxim 3.000 EUR. Ne mai raman 6.000 EUR pentru imbunatatiri in noua casa! Haideti sa ne cautam o casa noua! Incepem cautarile cu

Anunturi de la proprietari
Nu cred ca avem nevoie de agenti imobiliari. Iar bani de aruncat nu avem. Alegem varianta Google ' class='wp-smiley' /> La o cautare “apartament 2 camere titan direct proprietar” am gasit anuntul direct de la proprietar. Este in aproprierea pietei Ambrozie, pe Fizicienilor, finalizat in 1983. Hm, este 4 din 4 iar pretul 62.000 EUR. Nu se aplica TVA, foarte frumos. Ia sa facem un calcul utilizand indicele imobiliare.ro, sa verificam pretul cerut de proprietar. Pentru Bucuresti, 2 camere, cica este pretul este 1.125 EUR pe mp (nu scrie daca este util sau total, dar parca citisem ca este pe metru patrat util). Apartamentul nostru are 59 mp, inmultit cu 1.125 EUR rezulta un pret de 66.375 EUR. Al nostru este cu 4.000 de EUR mai ieftin. Dar parca pare tot scump, nu? La o a doua privire pe anunt observam ca pretul are inclus un

Comision de 1% pentru agentiile imobiliare
Deci daca noi mergem la proprietar pretul de la care incepem negocierile este 61.380 EUR, adica de la 61.000 EUR, rotunjit. Oare toate preturile afisate de proprietari au inclus un comision pentru agentii? O sa plecam de la premiza asta in negocieri, oricum. Ceea ce nu stim acum este

Data anuntului
Nu scrie deloc pe acel site cand a fost adaugat anuntul. Sau, macar, cand a fost actualizat ultima oara. Nu ne putem da seama daca mai este valabil ori ba. Asta ne face sa ne intrebam daca acea persoana este chiar proprietarul sau este un agent care zice ca este proprietar. O sa verificam tot cu Google, dam o cautare pe o fraza mai deosebita din descriere “Apartamentul este situat in apropierea pietii Ambrozie, la 2min de mers pe jos de la statia de metrou Nicolae Grigorescu“. Am gasit anuntul pe imopedia! Poza de la baie certifica faptul ca se refera la proprietatea pe care o analizam. Anuntul este actualizat in 14 decembrie 2010. O mai fi valabil? Trebuie sa sunam, pentru ca nu avem cum sa stim daca in 3 luni nu s-a vandut deja. Ohoo! Am gasit ceva interesant legat de

Pretul de vanzare
Aici este 65.400 EUR! Adica peste 4.000 EUR in plus!! Incredibil, nu-i asa? Romanul are o vorba: nu e prost cel care cere, este prost cel care da. Nu stiu cum te numesti daca ceri ceva ce nu-ti da nimeni iar cand te-ai saturat si chiar vrei sa vinzi lasi pretul la mai putin decat ai fi obtinut acum multe luni. Iar asta te costa timp, bani si ani din viata. Oricum, doar pentru ca a mai adaugat 3 poze si suprafata construita nu vom da in veci 4.000 EUR, corect?. Asta ne intareste convingerea ca nu trebuie sa lucram cu intermediari. (Oare proprietarul stie? Desi nu cred ca-l intereseaza, nu?). Sa vedem cum este pretul fata de alte oferte din zona.

Proprietati similare
Ar fi fost bine sa putem cauta pe harta, dupa zona sau reper. Sa putem cauta “doar 4 din 4″, de exemplu. Si sa putem cauta dupa anul constructiei. Mai ales cu evenimentele recente, este foarte important aspectul asta. Daca am putea sa cautam proprietati similare din zona ne-ar ajuta sa vedem daca pretul cerut de proprietar este prea mare sau nu. Am incercat pe imopedia si am gasit un anunt in zona, la metro. Este 48.900 EUR. Dar n-are nici o poza! Asta inseamna ca agentul nici nu a vazut proprietatea si nici nu se intelege bine cu proprietarul, altfel i-ar fi dat cateva poze pe email. Zic eu. Si atunci de unde stie agentul ca este de vanzare? Aha, inseamna ca proprietarul a dat un anunt. Sa nu pierdem timpul: anuntul de pe imopedia este actualizat din iulie 2010! Ne ajuta tot Google sa gasim proprietati similare. Care ne conduce pe un alt site de anunturi, unde gasim un apartament similar. Pretul este foarte mare fata de apartamentul ales de noi: 67.000 EUR. In plus, anuntul nu mai este valabil. Inseamna ca pe unele site-uri anunturile sunt valabile pentru un anumit termen iar pe unele site-uri anunturile nu expira niciodata? Probabil ca asa este. Si totusi, cel mai usor este sa cautam utilizand

Portalurile Imobiliare
Am inceput cautarea cu imobiliare.ro. Desi nu am gasit posibilitatea de a cauta dupa suprafata utila (!), am reusit sa obtin 4 anunturi cu apartamente din zona, cu preturi intre 54.000 EUR si 70.000 EUR. Doua dintre ele mi s-au parut ca fac parte din Lumea Basmelor (circa 1.300 EUR/mp util !). Dar celelalte doua mi-au atras atentia. Primul anunt se refera la o proprietate de vanzare la 54.000 EUR, la etajul 5 din 10, cu o suprafata utila de 50 mp. Anul de constructie “inainte de 1990“. Deci poate fi si din 1950, n-avem de unde sa stim. Comisionul agentiei este de 3%, plus TVA, adica circa 1.930 EUR (wow! la 200 EUR economisiti pe luna ar insemna economiile pe un an si jumatate. Oare plateste cineva atat de mult? Trebuie sa fie servicii super, la banii acestia, nu?). Nu spune daca este inclus in pret, presupun ca se adauga. Partea frumoasa este ca avem loc de parcare. Stiu de la un evaluator ca un loc de parcare ar ajunge la 3.000 EUR. Prin prisma asta pare bun pretul de vanzare, nu? Sa vedem si cel de-al doilea anunt. Aici comisionul este negociabil “in momentul vanzarii-cumpararii“. Adica, pana atunci, nu stim cat ne costa dar ne vom targui acolo, la notar. (Oare vor banii pe loc si imi emit chitanta/factura sau bon fiscal? Voi ce credeti?) Au acelasi pret total dar al doilea are suprafata mai mare, in loc de 50 mp are 52 de mp. De altfel, se si vede pe anunt: primul se vinde cu 1.000 EUR/mp iar al doilea doar cu 900 EUR/mp. Nu se specifica daca este util sau construit. Dar, cu un calculator la indemana, aflam adevarul: s-a utilizat suprafata construita. Primul apartament are 54 mp iar al doilea are 60 mp. La acelasi pret, preferam unul mai mare, nu? ‘ Doar ca ne lovim imediat de

Lipsa de profesionalism a agentiilor imobiliare
Daca va uitati atent la poze veti vedea ca este vorba de acelasi apartament! Acelasi anunt de vanzare, cu doua preturi/mp diferite, cu suprafete diferite! La primul anunt scrie ca avem acces la internet multiplu (“Cablu, Fibra optica, Wireless, Dial-up“, in timp ce al doilea se limiteaza la internetul prin cablu. Atunci, ne intrebam, pe buna dreptate, a cui este aceasta oferta la vanzare? Sunt si alte agentii care o au la vanzare? Poate au chiar si preturi mai bune ori comisioane mai mici. Sau suprafete mai mari, nu-i asa? Dar care este adevarul? Noi, in calitate de cumparatori, cum decidem? O cautare similara pe imopedia.ro a aratat ca doar 1 din 10 proprietati listate au poza (!?). Multe au harta in loc de poze. Va voi spune intr-un post viitor cum este sa fii Agent imobiliar pentru o zi si ce poti face, in calitate de cumparator, pentru a afla adevarul chiar de la proprietari. Dar sa nu uit de

Vestea buna
Am vorbit cu reprezentantii ambelor portaluri imobiliare, imobiliare.ro si imopedia.ro, si am primit asigurari ca, in conformitate cu legislatia in vigoare, vor lua masurile necesare pentru a informa corect cumparatorii si a

• mentiona in oferta comisionul perceput de la cumparator cel ce a publicat anuntul
• lua in calcul, la sortare, pretul final, ce include atat comisionul perceput de la cumparator cat si TVA-ul
• calcula pretul raportat la suprafata utila sau mentiona suprafata utilizata la calcului pretului pe metru patrat

Va voi tine la curent cu schimbarile intervenite in domeniul publicitatii imobiliare. Pentru noua reglementare a pietei serviciilor imobiliare, va supun atentiei

Prima propunere
Conform modelului portughez, propun ca, sub sanctiuni foarte severe,

Publicitatea imobiliara sa poata fi efectuata doar de catre Proprietar sau de un Imputernicit al acestuia.

Te invit sa iti spui parerea despre dreptul cumparatorului de a fi informat si sa votezi care portal de anunturi imobiliare iti place mai mult:

 Loading ...

Nota: Poti vota pentru maxim 3 portaluri imobiliare

Ti-ai imaginat vreodata un joc de fotbal fara prea multe reguli, fara arbitru, fara spectatori? O miuta, in care fiecare jucator concureaza cu ceilalti si face pe portarul, prin rotatie? Greu de imaginat, nu-i asa? Cam asa arata jocul imobiliar de zi cu zi. Asa s-a jucat de cativa ani incoace. Sa vedem cine joaca.

Echipele

Jucatorii unei echipe nu lucreaza pentru un scop comun ci pentru ei insisi. Prima echipa, sa-i spunem Echipa A, este formata din agenti imobiliari. Sau consilieri, ori brokeri sau consultanti, cum isi spun ei crezand ca asa par mai puternici, mai pregatiti si ca vor impresiona mai usor clientii. Viseaza frumos, clientii stiu ce sunt ei si ii trateaza ca atare, conform perceptiei create de-a lungul anilor printre vanzatorii si cumparatorii de locuinte. Ei sunt consumatorii de servicii imobiliare si formeaza Echipa C. Ambele echipe au un singur scop.

Scopul jocului

Meciul se joaca pe o miza de cateva mii de euro bune, construita asa: Echipa A, agentii, pun cat ii lasa inima, de regula, intre 1 si 20 de euro (in medie, cam atat investeste un agent in joc). De cealalta parte, fiecare membru din Echipa C participa la miza cu sume cuprinse, de cele mai multe ori, intre 1,000 si 10,000 de euro (aceste sume pot fi pierdute de catre fiecare client in parte). Pare un joc inegal, nu? Chiar este, clientii sunt mai motivati sa castige decat agentii. Si toti jucatorii au interese contrare.

Interesele jucatorilor

In lupta pentru castigarea meciului fiecare jucator este condus, firesc, de propriul interes. Ca in orice meci, interesele echipelor sunt contrare. In plus, in acest joc, fiecare membru din echipa are interes contrar:

a) VANZATORUL vrea sa vanda cat mai REPEDE, cat mai SCUMP si fara prea mare EFORT. Firesc, nu-i asa? Asta inseamna ca, de principiu, nu vrea sa plateasca nici un fel de comision, nici un fel de taxe, nici un impozit. Si, daca poate, nici nu va plati. Dorintele acestuia se bat cap in cap: daca te grabesti cu vanzarea, de regula, vei vinde la un pret mai mic. Daca nu te grabesti, dar nu depui efort suficient, nu vei vinde la cel mai bun pret. Pentru ca iti va fi greu sa gasesti acel cumparator, cel mai motivat dintre toti, care sa-ti ofere cel mai bun pret pentru casa ta. Efortul inseamna, mai ales, promovarea proprietatii tale.

b) CUMPARATORUL vrea sa cumpere cat mai REPEDE, sa plateasca cat mai PUTIN si, normal, sa depuna cat mai putin EFORT. Daca se grabeste, va plati mai mult. Daca nu depune efort, daca nu gaseste multe locuinte ce i s-ar potrivi, daca nu negociaza la sange, atunci va plati mai mult. La fel ca vanzatorul, nici el nu vrea sa plateasca vreun comision, pentru ca acesta se adauga la pretul tranzactiei si face locuinta dorita mai scumpa.

c) AGENTUL imobiliar vrea sa incaseze un comision cat mai MARE si cat mai REPEDE. Normal, nu? Asta este meseria lui. Ca sa para mai putin, cei mai multi vor percepe comision si de la Vanzator si de la Cumparator. Fiind platit de amandoi, nefiind in echipa cu nici unul dintre ei, va face tot ce-i sta in putinta sa-si protejeze interesele proprii.

Faulturi

Pentru a vinde cat mai scump, Vanzatorul l-ar putea faulta pe Cumparator foarte usor. Spre exemplu, i-ar putea ascunde viciile locuintei, ori faptul ca vecinii nu sunt dintre cei mai buni. In acelasi timp, Cumparatorul ar putea sa-i faca Vanzatorului o oferta de cumparare pe care sa n-o mai onoreze. Agentul i-ar putea faulta pe amandoi, le-ar ascunde ca este platit si de Vanzator si de Cumparator. Mai mult decat atat, la negociere se va bate cu Vanzatorul sa scada din pret iar Cumparatorului ii va cere sa creasca bugetul pentru a putea plati pretul de vanzare plus comisionul Agentului. Oricat de mult s-ar faulta intre ei nimeni nu vede nimic, sau se face ca nu vede. Nefiind nici un arbitru, nimeni nu primeste nici un cartonas. Nici macar un galben, nu neaparat rosu. Pana atunci, cei mai multi dintre jucatori vor putea faulta, striga, ameninta, pacali si fenta in voie. In goana pentru GOL, tentantia este mare si orice este acum permis.

Strategii de joc

Aproape intotdeauna, meciul se joaca pe terenul vanzatorilor. Acesta este un atu al lor. In prima repriza, ca o veritabila echipa, cumparatorii se aliaza cu vanzatorii pentru a-i elimina pe agenti. Vor lucra ca Echipa C doar pentru a-i scoate din joc pe cei din Echipa A. Atunci cand reusesc sa-i elimine pe agenti, vanzatorii si cumparatorii se vor bate intre ei pentru miza, pentru ca pretul de vanzare sa fie cat mai aproape de pretul cerut, respectiv pretul oferit.

Cine castiga

De cele mai multe ori, jocul se incheia asa: nimeni nu castiga miza integral. Golul invingatorului poate fi inscris si din offsaid, chiar si cu mana. Cine sa zica, ce si cui? Vanzatorul va vinde la un pret mult mai mic decat cel asteptat de el, iar Cumparatorul va plati mult mai mult decat isi propusese initial. Cu alte cuvinte, vor imparti miza intre ei. Si, daca nu au reusit sa elimine Echipa A, vor imparti miza si cu agentii. Epuizati si cu asteptarile inselate, toti jucatorii se vor duce la vestiare, bucurosi totusi ca jocul s-a incheiat.

Invingatori sau invinsi, mai devreme sau mai tarziu, o vor lua de la capat. Vor urma alte etape, cu alti vanzatori, cu alti cumparatori si cu o noua echipa de agenti. Dar cu o experienta in plus si, poate, cu un gust amar. Pentru ca joaca un joc incorect, un joc in care sunt faultati si pacaliti. Fara sa-i protejeze nimeni. Ca joaca intr-un campionat in care nu avem arbitru si nu avem observator. Ca oricine poate zice si face orice in lipsa unor reguli care sa asigure fair-play-ul competitiei. Concluzionand, la sfarsitul jocului nu castiga nimeni. Pierd si vanzatorii, si cumparatorii. Pierd si agentii. Pierd si antrenorii si organizatorii. Pierd managerii si proprietarii de agentii. Pierde si statul. Pierd si finantatorii, pierd si bancile. Si atunci, ce este de facut?

Regulile jocului

In primul rand, trebuie sa avem un set de reguli care sa garanteze fair-play-ul jocului. In al doilea rand, trebuie sa avem un arbitru. Pentru a sanctiona orice incalcare a regulilor de joc. In plus, avem nevoie de un observator pentru a superviza ce se intampla pe teren si cum actioneaza arbitru.

Jucatorii din Echipa A, agentii, ar trebui sa nu intre pe teren fara a avea o anumita pregatire, fara a fi autorizati pentru acest joc. Cei din Echipa C, vanzatorii si cumparatorii, trebuie sa informeze corect ceilalti membri ai echipei si adversarii din Echipa A. Daca nu vor sa joace cu agentii, clientii trebuie sa aiba optiunea de a juca intre ei chiar din prima repriza.

Ca in orice joc fair, cei ce joaca corect trebuie protejati. Este nevoie de transparenta. Trebuie sa cunoastem rezultatele jocurilor anterioare. Sa avem clasamente. Sa stim cate goluri s-au dat. Sa stim cine a luat cartonas si cine este suspendat, cate etape. Doar astfel vom putea ridica nivelul si calitatea jocului de la liga a treia, sau Divizia C, la campionatul european.

Vestea buna

In urma scrisorii deschise adresate Guvernului “NE-AM SATURAT DE ILEGALITATI“, am primit invitatia sa particip la grupul de lucru privind reglementarea activitatilor de intermediere si consultata imobiliara, alaturi de asociatia profesionala la care sunt membru.

La randul meu, draga cititorule, te invit sa participi la acest moment istoric pentru piata serviciilor imobiliare din tara noastra. Vom propune si dezbate impreuna principiile ce trebuie sa stea la baza acestui act normativ.

Esti sau ai fost vanzator ori cumparator si ai o propunere despre cum ar trebui sa fie jocul? Scrie aici opinia ta. Spune-mi prin ce ai trecut, cum a fost jocul tau si cum ti l-ai fi dorit sa fie. Daca nu ai fost inca, vei fi intr-o buna zi. Tu sau copii tai.

Esti agent, manager sau proprietar de agentie si vrei sa participi la crearea cadrului legislativ al serviciilor imobiliare? Comenteaza propunerile de reglementare si vino cu altele noi. Scrie-mi experientele tale, ce crezi ca a fost rau si ce crezi ca a fost bine.

Vreau un joc corect pentru toti, incepand chiar din 2011. Acesta este obiectivul meu. Si vreau sa incepem o noua era in imobiliare. Ai sansa ca propunerile tale sa ajunga in noua Lege imobiliara. Chiar aici, chiar acum.

 Loading ...

Nota: Comisionul pe tranzactie incasat de agentul de intermediere este – de regula – dublu, deoarece sunt comisionate ambele parti, atat vanzatorul cat si cumparatorul. In plus, de cele mai multe ori nu se emite factura ( “clientii nu solicita factura” ), astfel incat comisionul nu este inregistrat in evidentele contabile, nu este fiscalizat, iar TVA nu se aplica.